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Modello di contratto preliminare di compravendita (Polonia)

Contratto preliminare di vendita di un appartamentoUmowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego

Il contratto in cui il venditore promette di vendere e l'acquirente promette di acquistare un appartamento a un prezzo fisso entro una data fissa, con una caparra (zadatek). Può essere firmato in forma scritta semplice o come atto notarile. Solo la forma notarile consente a una parte di agire in giudizio per la vendita stessa.

Lo usi quando le parti sono d'accordo su appartamento e prezzo ma non possono ancora firmare l'atto di vendita, di solito perché l'acquirente ha bisogno di un mutuo o il venditore deve estinguere un'ipoteca. La vendita stessa deve avvenire per atto notarile (Codice civile art. 158). Questo contratto preliminare è valido in forma scritta semplice. In tale forma, se una parte rifiuta di firmare l'atto, l'altra può solo chiedere il risarcimento del danno o trattenere la caparra o chiederne il doppio. Se vuole il diritto di ottenere in giudizio la vendita e di iscrivere la Sua pretesa nel registro fondiario, consegni questo testo a un notaio e lo firmi come atto notarile. Non lo usi per acquistare da un costruttore: un contratto con il costruttore deve essere un atto notarile ai sensi della legge del 20 maggio 2021 (art. 40).

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Intero Paese. Redatto per un appartamento che è una proprietà separata con un proprio registro fondiario. Lo adatti per una casa o per un diritto di proprietà cooperativo (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
Contenuto necessario
Gli elementi essenziali del contratto definitivo: almeno l'immobile e il prezzo (Codice civile art. 389 § 1).
Forma scritta
Valido. Se una parte rifiuta di firmare l'atto, l'altra può chiedere il risarcimento delle perdite subite per aver contato sulla vendita (art. 390 § 1).
Forma notarile
Una parte può agire in giudizio per l'atto (art. 390 § 2). La pretesa dell'acquirente può essere iscritta nel registro fondiario (legge registri art. 16 ust. 2 pkt 2).
Nessuna data fissata
Se entro 1 anno dalla firma non è fissata una data per il contratto definitivo, nessuno può esigerlo (art. 389 § 2).
Termine di prescrizione
Le pretese derivanti dal contratto si prescrivono 1 anno dopo la data in cui il contratto definitivo doveva essere firmato (art. 390 § 3).
Caparra (zadatek)
Se una parte non adempie, l'altra può recedere e trattenere la caparra, oppure chiedere il doppio della caparra versata (art. 394).
Caparra, nessuna colpa o colpa di entrambi
Se nessuna delle parti o entrambe sono in colpa, la caparra viene restituita (art. 394).
Imposta di trasferimento (PCC)
2% sull'atto di vendita di un appartamento non gravato da IVA. Una vendita esente da IVA la sconta comunque (legge PCC art. 2 pkt 4 e art. 7).
Esenzione PCC prima casa
Ogni acquirente è una persona fisica che non ha mai avuto un appartamento, una casa o un diritto cooperativo. Ristretta eccezione per quote ereditate (art. 9 pkt 17).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in polacco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto preliminare di vendita di un appartamento

  1. 1.Conclusione del contratto

    1. 1.1

      Contratto preliminare concluso a Luogo della firma il Data della firma tra Venditore, di seguito il "Venditore", e Acquirente, di seguito l'"Acquirente".

      Indichi di ogni parte il nome, il PESEL o il numero di passaporto, l'indirizzo e lo stato civile, e di ogni venditore il regime patrimoniale. Più venditori o acquirenti agiscono congiuntamente.

  2. 2.Immobile

    1. 2.1

      Il Venditore dichiara di essere l'unico proprietario dell'appartamento n. Numero dell'appartamento nell'edificio sito in Indirizzo dell'edificio, con una superficie utile di Superficie utile m², composto da Numero di stanze e altri locali, con i seguenti locali annessi: Locali accessori, al quale è collegata una quota di Quota nella proprietà comune delle parti comuni, per il quale il Tribunale distrettuale Tribunale distrettuale del registro fondiario tiene il registro fondiario n. Numero del registro fondiario dell'appartamento, di seguito l'"Appartamento".

      Copi la descrizione dal registro fondiario, sezioni I-O e I-Sp. Per più proprietari, sostituisca "jedynym właścicielem" con i proprietari e le loro quote.

  3. 3.Dichiarazioni del Venditore

    1. 3.1

      Il Venditore dichiara che l'Appartamento è libero da gravami, diritti e pretese di terzi, eccetto: Gravami da cancellare con l'atto; che il registro fondiario dell'Appartamento non riporta annotazioni di domande pendenti; che l'Appartamento non è locato, dato in comodato né soggetto a procedure esecutive; che nessuno vi risulta residente; e che non vi sono arretrati nei pagamenti alla comunità dei proprietari, nelle imposte o nelle spese per le utenze.

      Verifichi ogni dichiarazione sul registro e sui certificati. Una dichiarazione falsa dà solo una pretesa, che vale meno di un registro pulito.

    2. 3.2

      Fino alla firma del contratto definitivo, il Venditore si impegna a non gravare né disporre dell'Appartamento e a non lasciarlo usare a terzi, e a far cancellare i gravami sopra elencati al più tardi alla firma del contratto definitivo, anche con il prezzo.

  4. 4.Promessa di concludere il contratto definitivo

    1. 4.1

      Il Venditore si impegna a vendere e l'Acquirente si impegna ad acquistare l'Appartamento al prezzo fissato nel presente contratto. Il contratto definitivo di vendita sarà firmato in forma di atto notarile entro il Ultima data per l'atto di vendita presso lo studio notarile Studio notarile per l'atto.

      Fissi sempre la data. Senza di essa, una parte deve fissarla entro 1 anno o perde la pretesa (art. 389 § 2). Studio notarile: nome e indirizzo.

    2. 4.2

      L'Acquirente fisserà il giorno e l'ora esatti del contratto definitivo e li comunicherà al Venditore per iscritto o via e-mail con almeno 7 giorni di anticipo.

  5. 5.Prezzo e pagamento

    1. 5.1

      Il prezzo di vendita dell'Appartamento è di PLN Prezzo in PLN, in cifre (in lettere: Prezzo in lettere, in polacco zloty).

    2. 5.2

      Il resto del prezzo, dopo l'imputazione della caparra, sarà pagato come segue: Come si paga il resto del prezzo, sul conto bancario del Venditore n. Numero del conto bancario del venditore, fermo restando che l'importo necessario a estinguere il mutuo garantito dall'ipoteca sarà pagato direttamente sul conto indicato dalla banca creditrice.

      Indichi entro quando dopo l'atto si paga ciascuna parte. Ottenga l'estratto scritto della banca sull'estinzione e la sua promessa di liberare l'ipoteca.

  6. 6.Caparra (zadatek)

    1. 6.1

      L'Acquirente verserà al Venditore, a titolo di caparra (zadatek) ai sensi dell'art. 394 del Codice civile, la somma di PLN Caparra (zadatek) in PLN entro il Data entro cui si paga la caparra sul conto bancario del Venditore n. Numero del conto bancario del venditore. La caparra sarà imputata al prezzo.

      Usi la parola zadatek. L'art. 394 § 1 riguarda una caparra data alla conclusione del contratto, quindi pagarla alla firma evita una controversia su un pagamento successivo.

    2. 6.2

      Se il contratto definitivo non è firmato per cause di cui è responsabile l'Acquirente, il Venditore può recedere dal presente contratto e trattenere la caparra. Se il contratto definitivo non è firmato per cause di cui è responsabile il Venditore, l'Acquirente può recedere dal presente contratto ed esigere il doppio della somma. In tutti gli altri casi la caparra è restituita.

  7. 7.Mutuo

    1. 7.1

      Facoltativo

      L'Acquirente finanzierà parte del prezzo con un mutuo bancario di PLN Importo del mutuo in PLN. Se entro il Termine per la decisione sul mutuo almeno due banche rifiutano il mutuo per motivi indipendenti dalla volontà dell'Acquirente e l'Acquirente mostra i rifiuti al Venditore, ciascuna parte può recedere dal presente contratto e il Venditore restituirà all'Acquirente l'intera caparra entro 14 giorni.

      Cancelli questa sezione se l'acquirente paga con mezzi propri. Fissi il termine del mutuo molto prima della data finale.

  8. 8.Documenti

    1. 8.1

      Al più tardi il giorno del contratto definitivo, il Venditore fornirà: il certificato di prestazione energetica dell'Appartamento; un certificato dell'amministratore o della comunità dei proprietari attestante che non vi sono arretrati di pagamento; un certificato attestante che nessuno risulta residente nell'Appartamento; e, se l'Appartamento è ipotecato, il certificato della banca sul debito con il suo consenso alla cancellazione dell'ipoteca una volta pagato il debito.

  9. 9.Consegna dell'Appartamento

    1. 9.1

      L'Appartamento sarà consegnato il Data di consegna dell'appartamento, non prima del pagamento dell'intero prezzo, contro un verbale di consegna che registra le letture dei contatori e il numero di chiavi consegnate. Dal giorno della consegna l'Acquirente sostiene gli oneri e le spese dell'Appartamento.

  10. 10.Spese

    1. 10.1

      Le spese del presente contratto e del contratto definitivo, compresi l'onorario del notaio, i diritti di cancelleria del tribunale e l'imposta sugli atti di diritto civile (PCC), sono a carico dell'Acquirente. Le spese di cancellazione dell'ipoteca sono a carico del Venditore.

      È la prassi comune. Le parti possono ripartire le spese diversamente.

  11. 11.Penale contrattuale

    1. 11.1

      Facoltativo

      Se il Venditore non consegna l'Appartamento in tempo, pagherà all'Acquirente una penale contrattuale di PLN Penale contrattuale in PLN, se prevista per ogni giorno di ritardo.

      La mantenga se la data di consegna è importante per Lei, ad esempio perché la Sua locazione termina. Un giudice può ridurre una penale manifestamente eccessiva (Codice civile art. 484 § 2).

  12. 12.Iscrizione del diritto

    1. 12.1

      Facoltativo

      Il Venditore acconsente all'iscrizione nella sezione III del registro fondiario n. Numero del registro fondiario dell'appartamento del diritto dell'Acquirente al trasferimento della proprietà dell'Appartamento in base al presente contratto.

      La usi solo se il contratto è un atto notarile. L'iscrizione protegge l'acquirente da una vendita o da un'ipoteca successive. La tassa giudiziaria è di 150 PLN.

  13. 13.Consenso del coniuge

    1. 13.1

      Facoltativo

      Coniuge che acconsente, coniuge del Venditore, acconsente alla conclusione del presente contratto e del contratto definitivo.

      Necessario per il bene comune dei coniugi (Codice della famiglia e della tutela art. 37). Il coniuge firma questa clausola e, davanti a un notaio, l'atto.

  14. 14.Disposizioni finali

    1. 14.1

      Le modifiche del presente contratto richiedono la forma scritta a pena di nullità. Per quanto non previsto si applica il Codice civile. Il contratto è redatto in due copie identiche, una per ciascuna parte.

      Se il contratto è firmato come atto notarile, il notaio sostituisce questa clausola con la formula notarile standard.

  15. 15.Firme

    1. 15.1

      Venditore. Acquirente. Coniuge del Venditore che presta il consenso.

Formalità

  1. In forma scritta, ogni parte firma a mano ogni copia, una copia per parte.
  2. Un contratto preliminare notarile comporta l'onorario del notaio. L'iscrizione della pretesa dell'acquirente nel registro fondiario comporta una tassa giudiziaria di 150 PLN.
  3. Paghi la caparra con bonifico bancario, mai in contanti senza ricevuta.
  4. Se un venditore è coniugato e l'appartamento è un bene comune, l'altro coniuge deve acconsentire (Codice della famiglia e della tutela art. 37).
  5. Per l'atto di vendita, il notaio chiede di solito i documenti d'identità delle parti, il numero del registro fondiario e l'attestato di prestazione energetica.
  6. Il notaio chiede anche un certificato che attesti che il venditore non ha morosità verso la comunità dei condomini o la cooperativa.
  7. Il notaio chiede anche l'estratto conto della banca sull'ipoteca da estinguere.
  8. Il notaio riscuote l'imposta PCC quando si applica e deposita la domanda al registro fondiario.

Errori frequenti

  • Omettere la parola zadatek. Un giudice può allora considerare la somma un acconto sul prezzo (zaliczka), che non comporta alcuna penale e viene restituito se la vendita non si conclude.
  • Firmare in forma scritta semplice aspettandosi di poter imporre la vendita. Solo un contratto preliminare notarile dà questo diritto.
  • Lasciare aperta la data del contratto definitivo. Dopo 1 anno senza una data fissata, nessuna parte può esigere la vendita.
  • Pagare la caparra al venditore quando una banca detiene un'ipoteca. Verifichi che il prezzo copra l'estinzione e che la banca liberi l'ipoteca all'atto.
  • Dimenticare la condizione del mutuo. Senza di essa, un mutuo rifiutato è una Sua inadempienza e il venditore può trattenere la caparra.
  • Lasciar scadere il termine senza agire. Le pretese si prescrivono 1 anno dopo la data pattuita per il contratto definitivo.
  • Firmare con un solo coniuge. Senza il consenso dell'altro coniuge, la vendita di un bene comune non è valida finché il coniuge non la approva.
  • Acquistare con altri in quote disuguali senza indicare nel contratto la quota di ciascun acquirente.

Base giuridica

Fonti

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