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Lista di controllo prima dell'acquisto (Polonia)

Lista di controllo di due diligence dell'acquirenteSprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed zakupem

I documenti e le verifiche che chi acquista un appartamento o una casa esistente in Polonia deve ottenere prima di firmare il contratto preliminare e versare una caparra: registro fondiario, venditore e coniuge, pianificazione e prelazione, debiti, occupanti, attestato energetico, imposte e autorizzazione per alcuni stranieri.

La usi dalla prima visita fino alla firma del contratto preliminare. Consulti Lei stesso il registro fondiario appena ne conosce il numero. Chieda al venditore i certificati elencati sotto prima di versare qualsiasi caparra. Il notaio controlla di nuovo il registro e i documenti del venditore prima dell'atto di vendita, ma a quel punto Lei ha già versato la caparra.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Intero Paese
Registro fondiario
Pubblico. Nessuno può invocare l'ignoranza delle sue iscrizioni né delle menzioni di domande pendenti (legge sui registri fondiari art. 2).
Pubblica fede del registro
Protegge l'acquirente a titolo oneroso in buona fede che si affida al registro (art. 5 e 6). Una menzione o un avvertimento (ostrzeżenie) elimina la protezione (art. 8).
Attestato di prestazione energetica
Il venditore deve consegnarlo all'atto. Validità 10 anni. L'acquirente non può rinunciarvi (legge sull'energia art. 11 e 14).
Decisione urbanistica (WZ)
Una decisione sulle condizioni di edificazione divenuta definitiva il 1 gennaio 2026 o dopo tale data scade dopo 5 anni (legge urbanistica art. 64c).
Decisioni urbanistiche precedenti
Il limite di 5 anni non si applica alle decisioni divenute definitive prima del 1 gennaio 2026 (legge del 7 luglio 2023, art. 62).
Nuove decisioni urbanistiche
Dal 1 settembre 2026, una WZ su una nuova domanda richiede un piano generale (plan ogólny) in vigore (legge del 7 luglio 2023, art. 59 ust. 3).
Prelazione del comune
La vendita è condizionata e il comune ha 1 mese dalla comunicazione per acquistare per primo (Codice civile art. 598 § 2; legge sugli immobili art. 109).
Violazione della prelazione
Una vendita incondizionata in violazione del diritto legale di prelazione di un comune è nulla (Codice civile art. 599 § 2).
Terreno agricolo
Di regola solo un agricoltore individuale può acquistare un immobile agricolo di 1 ha o più (legge sull'ordinamento agrario art. 2a).
Imposta di trasferimento (PCC)
2% su una vendita non gravata da IVA. Una vendita esente da IVA la sconta comunque. La riscuote il notaio (legge PCC art. 2 pkt 4 e art. 7).
Esenzione PCC prima casa
Ogni acquirente è una persona fisica che non ha mai avuto un appartamento, una casa o un diritto cooperativo. Ristretta eccezione per quote ereditate (art. 9 pkt 17).
PCC sul sesto appartamento
Chi acquista il sesto appartamento, o uno successivo, in edifici su un unico lotto paga anche il 6% di PCC su di esso (legge PCC art. 7a).

La lista di controllo

Titolo e registro fondiario

  • Contenuto aggiornato del registro fondiario, tutte e quattro le sezioniKsięga wieczysta (działy I-O, I-Sp, II, III, IV)

    La sezione I descrive l'immobile, la II i proprietari, la III pretese, restrizioni, locazioni ed esecuzioni, la IV le ipoteche. Si presume corretto.

  • Menzioni di domande pendenti nel registroWzmianki o wnioskach

    Una menzione indica che un'iscrizione è in attesa, ad esempio un nuovo proprietario o un'ipoteca.

  • Identità, stato civile e regime patrimoniale del venditoreDowód osobisty, akt małżeństwa, umowa majątkowa małżeńska

    Il bene comune dei coniugi si vende solo con il consenso dell'altro coniuge (Codice della famiglia e della tutela art. 37).

  • Titolo di proprietà del venditorePodstawa nabycia (akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia)

    Un erede prova la proprietà con la sentenza del tribunale o con il certificato notarile di successione. Tutti gli eredi firmano, salvo divisione dell'eredità.

  • Certificato della cooperativa per un diritto di proprietà cooperativoZaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie

    Il certificato conferma chi detiene il diritto e se le quote sono pagate. Un tale diritto può non avere un registro fondiario.

Terreno, edificio e pianificazione

Debiti, gravami e occupanti

  • Certificato di assenza di morosità della comunità dei condomini o della cooperativaZaświadczenie o braku zaległości w opłatach

    Mostra che le spese condominiali sono pagate. Chieda anche le ultime delibere su lavori e quote.

  • Estratto conto della banca sul debito ipotecario e consenso alla cancellazione dell'ipotecaZaświadczenie banku o wysokości zadłużenia i promesa zgody na wykreślenie hipoteki

    Consente al notaio di destinare parte del prezzo alla banca e di far cancellare l'ipoteca dalla sezione IV.

  • Certificato che nessuno risulta residenteZaświadczenie o braku osób zameldowanych

    Una persona residente che vive ancora nell'immobile può ritardare il suo ingresso. Concordi una data entro cui il venditore cancella la residenza di tutti.

  • Eventuale locazione o comodato dell'immobileUmowa najmu, umowa użyczenia

    L'acquirente subentra in una locazione esistente e può non poterla sciogliere in anticipo (Codice civile art. 678).

  • Canone di usufrutto perpetuo, se il terreno è in usufrutto perpetuoOpłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego

    Alcuni appartamenti e case sorgono su terreno in usufrutto perpetuo. Controlli il registro fondiario e chieda la prova del pagamento del canone.

Energia e stato dell'immobile

Posizione dell'acquirente

Formalità

Una lista di due diligence è per natura una lista di controllo. La legge polacca non fissa per essa alcun modulo unico.

  1. Lei non firma questa lista di controllo.
  2. Il registro fondiario è pubblico e si legge online gratuitamente con il suo numero. Un estratto certificato costa una tassa giudiziaria.
  3. Il venditore ordina i certificati alla comunità dei condomini o alla cooperativa, al comune e alla banca.
  4. L'estratto urbanistico proviene dal comune (gmina) e l'estratto catastale dall'ufficio distrettuale (starostwo).
  5. Consegni le copie al notaio che redigerà l'atto.

Errori frequenti

  • Leggere solo la sezione II del registro fondiario. La sezione III mostra pretese, diritti di prelazione, locazioni ed esecuzioni. La sezione IV mostra le ipoteche.
  • Ignorare una menzione (wzmianka) di una domanda pendente. Può cambiare il proprietario o aggiungere un gravame.
  • Fidarsi di una stampa portata dal venditore. Legga il registro aggiornato online il giorno della firma e di nuovo prima dell'atto.
  • Acquistare un diritto di proprietà cooperativo (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) senza il certificato della cooperativa. Un tale diritto può non avere un registro fondiario.
  • Supporre che un lotto con una decisione urbanistica possa ottenerne una nuova. Dal 1 settembre 2026, un comune senza piano generale non può emettere una WZ su una nuova domanda.
  • Ignorare un conduttore. Non può sciogliere in anticipo una locazione scritta a termine con data certa se il conduttore ha il possesso (Codice civile art. 678).
  • Saltare il certificato di morosità della comunità dei condomini o della cooperativa. Chieda anche se la comunità ha votato lavori che i proprietari devono finanziare.
  • Dimenticare l'autorizzazione. Lo straniero non appartenente allo SEE né alla Svizzera che acquista un terreno o una casa senza l'autorizzazione richiesta compie un acquisto nullo.

Base giuridica

Fonti

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