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Modello di contratto preliminare di compravendita (Paesi Bassi)

Contratto di compravendita di una casa esistenteKoopovereenkomst bestaande woning

Il contratto scritto e vincolante di vendita di una casa o di un appartamento esistente, firmato da venditore e acquirente prima del trasferimento davanti al notaio. Fissa prezzo, costi, data di trasferimento, notaio, caparra, stato della casa, penali e condizioni risolutive dell'acquirente, e registra il periodo di ripensamento di 3 giorni.

Lo usi quando acquirente e venditore sono d'accordo su prezzo e condizioni per una casa esistente, se nessun agente fornisce un contratto o se vuole verificare la bozza dell'agente. La maggior parte degli agenti usa il modello di Vereniging Eigen Huis, NVM e Vastgoed Nederland, e questo modello segue lo stesso ordine degli argomenti. Non lo usi per una casa di nuova costruzione acquistata da un costruttore (si applicano il contratto del costruttore e un sistema di garanzia separato), per una casa in enfiteusi (erfpacht) senza aggiungere le condizioni dell'enfiteusi, né per una vendita all'asta notarile.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Paesi Bassi europei. Bonaire, Sint Eustatius e Saba hanno un proprio codice civile e non rientrano in questa scheda.
Forma
Scritto e firmato da entrambe le parti quando l'acquirente è un privato. Un accordo orale non vincola (BW 7:2 lid 1).
Periodo di ripensamento
3 giorni per l'acquirente privato, dal giorno dopo la ricezione del contratto firmato. L'acquirente non indica motivi e non deve nulla (BW 7:2 lid 2).
Ripensamento: giorni lavorativi
Almeno 2 giorni lavorativi. Il termine è prorogato se scade di sabato, di domenica o in un giorno festivo (Algemene termijnenwet, art. 1 e 2).
Caparra
Di solito il 10% del prezzo, versato al notaio o coperto da una garanzia bancaria.
Penale per inadempimento
Quasi sempre il 10% del prezzo, dovuto dopo una diffida formale e di solito con 8 giorni per adempiere.
Registrazione dell'acquisto
Tutela l'acquirente contro vendite, ipoteche, locazioni e pignoramenti successivi. Decade se la casa non è trasferita entro 6 mesi (BW 7:3).
Quando passa la proprietà
Con l'atto notarile di trasferimento seguito dalla sua registrazione presso il Kadaster (BW 3:89).
Imposta di trasferimento
2% per la residenza principale dell'acquirente, 8% per le altre abitazioni (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 14).
Esenzione per i giovani acquirenti
Gli acquirenti da 18 a 34 anni sono esenti una sola volta per una casa del valore massimo di €555.000 nel 2026 (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 15).
Spese della VvE (appartamento)
Acquirente e venditore rispondono in solido dei contributi VvE dovuti nell'esercizio in corso e in quello precedente (BW 5:122 lid 3).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in olandese. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di compravendita di una casa esistente

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      I sottoscritti: Venditore (ogni proprietario registrato), di seguito "il venditore", e Acquirente, di seguito "l'acquirente", dichiarano di aver convenuto quanto segue.

      Indichi nome, data e luogo di nascita, indirizzo e stato civile. Un venditore sposato può avere bisogno del consenso del coniuge per vendere la casa familiare; lo chieda al notaio.

    2. 1.2

      Se vi è più di un venditore o acquirente, ciascuno di essi risponde in solido degli obblighi derivanti dal presente contratto, e possono esercitare i loro diritti solo congiuntamente.

  2. 2.L'immobile venduto

    1. 2.1

      Il venditore vende all'acquirente, che acquista dal venditore: l'abitazione con il terreno sottostante, cortile, giardino e altre pertinenze, nota come Indirizzo della casa, iscritta al catasto come Riferimento catastale, di seguito "l'immobile".

      Riferimento catastale: comune, sezione, numero e superficie della particella. Per un appartamento, anche l'indice dell'appartamento e la quota nell'edificio.

    2. 2.2

      La vendita comprende i beni mobili contrassegnati nell'elenco dei beni (lijst van zaken) allegato al presente contratto.

      L'elenco dei beni (lijst van zaken) decide che cosa resta nella casa. Controlli ogni riga.

  3. 3.Prezzo e spese

    1. 3.1

      Il prezzo è di € Prezzo in euro (Prezzo in lettere, in olandese euro), di cui € Parte del prezzo per i beni mobili, EUR si riferiscono a beni mobili.

      Scriva "0" se non si vendono beni mobili. Il notaio può escludere la parte dei beni mobili dalla base dell'imposta di trasferimento.

    2. 3.2

      Le spese del trasferimento, compresi l'imposta di trasferimento, l'onorario del notaio per l'atto di trasferimento e i diritti del catasto, sono a carico dell'acquirente. Le spese di cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti esistenti sono a carico del venditore.

  4. 4.Trasferimento e pagamento

    1. 4.1

      L'atto di trasferimento sarà stipulato davanti a Nome e studio del notaio entro il Atto di trasferimento entro il.

    2. 4.2

      L'acquirente paga il prezzo e le spese tramite il conto di terzi del notaio. Il notaio paga il prezzo al venditore una volta accertato che l'immobile è iscritto a nome dell'acquirente, libero da ipoteche e pignoramenti.

    3. 4.3

      La consegna materiale avviene alla stipula dell'atto di trasferimento, con la consegna di tutte le chiavi. Il venditore consegna l'immobile vuoto, sgomberato e pulito, libero da locazioni e occupazioni.

      Se la casa è locata, sostituisca l'ultima frase: l'acquirente subentra nel contratto di locazione (BW 7:226). Alleghi il contratto.

  5. 5.Deposito o garanzia bancaria

    1. 5.1

      Entro e non oltre il Ultimo giorno per la caparra o la garanzia, l'acquirente versa un deposito di € Caparra o garanzia bancaria in euro sul conto di terzi del notaio, oppure entro tale data fornisce una garanzia bancaria incondizionata dello stesso importo a favore del notaio, valida fino ad almeno un mese dopo la data di trasferimento.

      Fissi la scadenza dopo il periodo di ripensamento. Una garanzia bancaria costa di solito circa l'1% dell'importo garantito.

    2. 5.2

      Il deposito è imputato al prezzo al momento del trasferimento. Se il presente contratto è sciolto in base al periodo di ripensamento o a una condizione risolutiva, il notaio restituisce il deposito all'acquirente, oppure la garanzia bancaria decade.

  6. 6.Stato e caratteristiche

    1. 6.1

      L'immobile è accettato nello stato in cui si trova alla conclusione del presente contratto. Al trasferimento avrà le caratteristiche effettive necessarie per un normale uso come abitazione. Il venditore non garantisce caratteristiche diverse da quelle necessarie per tale normale uso.

      Riprende la regola di conformità di BW 7:17. Il venditore deve comunque comunicare i vizi che conosce.

    2. 6.2

      Il venditore trasferisce l'immobile libero da ipoteche, pignoramenti e relative iscrizioni. L'acquirente accetta i seguenti oneri e limitazioni: Oneri e limitazioni noti.

      Elenchi servitù, obblighi qualitativi e clausole a catena (kettingbedingen). Le copi dal titolo di proprietà del venditore.

    3. 6.3

      Il venditore dichiara di aver comunicato all'acquirente quanto segue: Fatti che il venditore comunica. Il venditore dichiara di non essere a conoscenza di altri difetti, ordini delle autorità o controversie che impediscono il normale uso come abitazione.

      Includa difetti, amianto, suolo, fondazioni, ordinanze comunali e controversie. Rinvii al questionario (vragenlijst) compilato.

  7. 7.Benefici, oneri e rischio

    1. 7.1

      I benefici e gli oneri passano all'acquirente a partire dal Le spese passano all'acquirente dal. Il notaio ripartisce gli oneri correnti al momento del trasferimento.

      La data è di solito la data di trasferimento.

    2. 7.2

      L'immobile resta a rischio del venditore fino alla consegna materiale. Se prima di allora è distrutto in tutto o in parte o gravemente danneggiato, l'acquirente può sciogliere il presente contratto o chiederne l'esecuzione con la cessione dei crediti verso l'assicuratore.

  8. 8.Condizioni risolutive

    1. 8.1

      L'acquirente può sciogliere il presente contratto se, entro e non oltre il Ultimo giorno per la condizione di finanziamento, non ha ottenuto da un istituto di credito riconosciuto un impegno vincolante per un mutuo ipotecario di almeno € Importo del mutuo per la condizione, EUR per finanziare l'immobile.

      La mantenga, salvo che acquisti con mezzi propri. Da quattro a otto settimane è un periodo comune.

    2. 8.2

      Facoltativo

      L'acquirente può sciogliere il presente contratto se, entro e non oltre il Ultimo giorno per la condizione NHG, non può ottenere una garanzia ipotecaria nazionale (NHG) per il finanziamento.

      La mantenga solo se il Suo mutuo dipende dall'NHG. Il limite NHG è €470.000 nel 2026.

    3. 8.3

      Facoltativo

      L'acquirente può sciogliere il presente contratto se una perizia tecnica di un esperto, svolta entro e non oltre il Ultimo giorno per la condizione della perizia, dimostra che i costi diretti di riparazione superano € Limite del costo di riparazione in euro.

      La mantenga se prima della firma non è stata fatta una perizia.

    4. 8.4

      La comunicazione con cui si invoca una condizione risolutiva deve essere fatta per iscritto, motivata e corredata di documenti giustificativi come il rifiuto dell'istituto di credito, e deve pervenire al venditore o al suo agente entro e non oltre il primo giorno lavorativo successivo alla data rilevante. Le parti faranno tutto quanto ragionevole per soddisfare le condizioni.

  9. 9.Messa in mora, risoluzione e penale

    1. 9.1

      Se una parte, dopo essere stata messa in mora con atto di ufficiale giudiziario o lettera raccomandata, non adempie ai propri obblighi per otto giorni, l'altra parte può sciogliere per iscritto il presente contratto ed esigere una penale immediatamente esigibile del 10% del prezzo, oppure chiederne l'esecuzione.

    2. 9.2

      Facoltativo

      Se l'altra parte chiede l'esecuzione, la parte inadempiente deve, a partire dal nono giorno dopo la messa in mora, una penale del 3‰ del prezzo per ogni giorno, fino a un massimo del 10% del prezzo. Il notaio è autorizzato a pagare una penale dovuta attingendo al deposito o alla garanzia bancaria.

      Il modello di Eigen Huis, NVM e Vastgoed Nederland prevede lo 0,3% del prezzo al giorno dopo gli 8 giorni, fino al 10%. La elimini per mantenere solo la penale di risoluzione del 10%.

  10. 10.Iscrizione nei registri pubblici

    1. 10.1

      Facoltativo

      Le parti incaricano il notaio di iscrivere il presente contratto di compravendita nei registri pubblici, di cui all'articolo 7:3 del Codice civile (BW), entro e non oltre il Il notaio registra questo contratto entro il. Le spese sono a carico dell'acquirente.

      Consigliata. Durante il periodo di ripensamento la registrazione è possibile solo se un notaio olandese ha redatto e cofirmato questo contratto (BW 7:3 lid 2).

  11. 11.Diritto di appartamento e associazione dei proprietari

    1. 11.1

      Facoltativo

      L'immobile venduto è un diritto di appartamento. L'acquirente dichiara di aver ricevuto una copia dell'atto di divisione, del regolamento, del regolamento della casa e dei verbali e dei bilanci annuali degli ultimi tre anni. Dati dell'associazione dei proprietari (VvE): Associazione dei proprietari (solo appartamento). Il venditore dichiara di non essere a conoscenza di delibere per contributi straordinari o di controversie all'interno dell'associazione, salvo quanto indicato sopra.

      La mantenga per un appartamento, la elimini per una casa. Il notaio allega all'atto di trasferimento la dichiarazione VvE sui debiti (BW 5:122 lid 5).

  12. 12.Periodo di ripensamento

    1. 12.1

      Se l'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di una professione o di un'impresa, ha il diritto di sciogliere il presente contratto entro tre giorni dal ricevimento di una copia del contratto firmata da entrambe le parti, di cui all'articolo 7:2 del Codice civile (BW). Il periodo di ripensamento decorre dalle ore 00:00 del giorno successivo al ricevimento e comprende almeno due giorni che non sono un sabato, una domenica o un giorno festivo generalmente riconosciuto. Se il periodo di ripensamento termina di sabato, di domenica o in un giorno festivo generalmente riconosciuto, è prorogato fino al giorno successivo che non lo è, incluso.

    2. 12.2

      Lo scioglimento entro il periodo di ripensamento deve essere fatto per iscritto e deve pervenire al venditore o al suo agente prima della fine del periodo.

  13. 13.Allegati e disposizioni finali

    1. 13.1

      I seguenti allegati fanno parte del presente contratto: Allegati. Il venditore consegna all'acquirente un'etichetta energetica valida al più tardi al momento del trasferimento.

    2. 13.2

      Il presente contratto è disciplinato dalla legge olandese. Per l'esecuzione del presente contratto le parti eleggono domicilio presso lo studio del notaio.

  14. 14.Firme e ricevuta

    1. 14.1

      Redatto e firmato a Luogo della firma il Data della firma. Firma del venditore: Venditore (ogni proprietario registrato). Firma dell'acquirente: Acquirente.

      Indichi come venditore ogni proprietario registrato. Per una società, indichi denominazione, sede legale, numero della Camera di commercio e firmatario.

    2. 14.2

      Ricevuta: l'acquirente dichiara di aver ricevuto il Data di ricezione della copia firmata una copia del presente contratto firmata da entrambe le parti. Firma dell'acquirente: Acquirente.

      La data di ricezione fissa l'inizio del periodo di ripensamento. Il venditore può chiederla (BW 7:2 lid 2).

Formalità

  1. Consegni all'acquirente una copia del contratto firmato e gli faccia firmare una ricevuta datata. Il periodo di ripensamento di 3 giorni decorre dal giorno dopo.
  2. Il contratto non trasferisce la proprietà. Un notaio di diritto civile redige poi l'atto di trasferimento (akte van levering) e le parti lo firmano entrambe.
  3. Il notaio registra l'atto di trasferimento presso il Kadaster (BW 3:89).
  4. L'acquirente paga il prezzo e la caparra tramite il conto terzi del notaio (derdenrekening).
  5. Chieda al notaio di registrare il contratto di compravendita nei registri pubblici (BW 7:3).
  6. La registrazione tutela l'acquirente per 6 mesi contro una vendita, un'ipoteca o un pignoramento successivi da parte dei creditori del venditore.
  7. Per un appartamento, alleghi l'atto di suddivisione, il regolamento e gli ultimi documenti dell'associazione dei proprietari (VvE).
  8. Il venditore deve consegnare un attestato energetico valido. L'imposta di trasferimento è dovuta sull'atto di trasferimento, non su questo contratto.

Errori frequenti

  • Firmare un "voorlopig koopcontract" credendo che non sia vincolante. Nonostante il nome, vincola entrambe le parti alla fine del periodo di ripensamento.
  • Lasciare in bianco le date delle condizioni o fissarle in modo irrealistico. Scaduta una data, l'acquirente non può invocare la condizione, anche se la banca rifiuta il prestito il giorno dopo.
  • Invocare una condizione a voce o in ritardo. Invii una comunicazione scritta con la prova, come il rifiuto del finanziatore, in modo che arrivi al venditore prima della scadenza.
  • Pagare la caparra al venditore o all'agente. La versi sul conto terzi del notaio, oppure consegni una garanzia bancaria a favore del notaio.
  • Omettere la registrazione del contratto di compravendita per risparmiare la tassa. Un pignoramento o il fallimento del venditore prima del trasferimento può allora bloccare o ritardare la vendita.
  • Accettare senza leggerla una "ouderdomsclausule" o "niet-zelfbewoningsclausule". Limitano la responsabilità del venditore per i vizi, quindi commissioni prima una perizia dell'edificio.
  • Comprare un appartamento senza i documenti della VvE. Verifichi prima il fondo di riserva, i lavori previsti e gli arretrati: Lei risponde dei contributi recenti non pagati.

Base giuridica

Fonti

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