Logo One Place - Motore di ricerca immobiliare basato sull'IA

Lista di controllo prima dell'acquisto (Paesi Bassi)

Checklist di due diligence per l'acquisto di una casaChecklist onderzoek voor aankoop woning

I documenti e le verifiche che l'acquirente deve completare prima di firmare il contratto di compravendita di una casa esistente: visure del Kadaster, norme urbanistiche, classe energetica, documenti del condominio, stato dell'edificio, locazioni e costi.

La usi dalla prima visita fino alla firma del contratto di compravendita (koopovereenkomst). Chieda i documenti del venditore tramite l'agente del venditore. Svolga Lei stesso le ricerche pubbliche, che per lo più costano pochi euro o niente. Per le verifiche che non riesce a completare in tempo, ne faccia dell'esito una condizione risolutiva del contratto.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Paesi Bassi europei. Bonaire, Sint Eustatius e Saba hanno un proprio codice civile e non rientrano in questa scheda.
Dichiarazione VvE del venditore
Il notaio allega all'atto di trasferimento una dichiarazione VvE sui debiti del venditore, sul fondo di riserva e sui debiti dell'associazione.
Limite di responsabilità VvE dell'acquirente
L'acquirente non risponde di più di quanto indica la dichiarazione VvE (BW 5:122 lid 5 e 6).
Fondo di riserva della VvE
Ogni anno, secondo un piano di manutenzione vecchio al massimo 5 anni e valido per almeno 10 anni, oppure almeno lo 0,5% del valore di ricostruzione (BW 5:126 lid 2).
Contributi VvE non pagati
Acquirente e venditore rispondono in solido dei contributi dovuti nell'esercizio in corso e in quello precedente (BW 5:122 lid 3).
Attestato energetico
Obbligatorio alla vendita. Non può avere più di 10 anni. L'annuncio di vendita deve indicare la classe e l'indicatore di prestazione energetica.
La vendita non pone fine alla locazione
L'acquirente di una casa locata subentra nei diritti e negli obblighi del locatore previsti dal contratto (BW 7:226).
Tutela contro l'acquisto per locare
Se il comune la applica, una casa a prezzo accessibile richiede un permesso per essere locata nei 4 anni successivi al trasferimento (Huisvestingswet 2014, art. 41).
Imposta di trasferimento
2% per la residenza principale, 8% per le altre abitazioni (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 14).
Esenzione per i giovani acquirenti
Gli acquirenti under 35 sono esenti una sola volta, fino a un valore della casa di €555.000 nel 2026 (Wet op belastingen van rechtsverkeer, art. 15).
Limite NHG
Un mutuo con la garanzia nazionale sui mutui è possibile per un acquisto fino a €470.000 nel 2026.

La lista di controllo

Proprietà e titolo

Urbanistica, permessi e norme di diritto pubblico

Edificio ed energia

  • Perizia dell'edificio di un esperto indipendenteBouwtechnische keuring

    Trova i difetti e stima i costi di riparazione. Se non è possibile farla prima della firma, ne faccia una condizione risolutiva.

  • Fondazioni, amianto e tubi di piomboFundering, asbest, loden leidingen

    Sono costi nascosti frequenti nelle case più vecchie. Chieda al venditore e inserisca le risposte nel contratto.

  • Attestato energetico validoEnergielabel (EP-Online)

    Il venditore deve fornire un attestato valido, vecchio al massimo 10 anni. L'attestato influisce sul mutuo ottenibile e sul livello di canone futuro.

  • Questionario e elenco dei beni del venditoreVragenlijst en lijst van zaken

    Il questionario registra ciò che il venditore Le dice sui difetti. L'elenco fissa che cosa resta nella casa.

Appartamento: associazione dei proprietari (VvE)

Occupazione, denaro e imposte

Formalità

Una lista di due diligence è per natura una checklist. Il notaio verifica titolo, ipoteche e pignoramenti prima del trasferimento. L'acquirente verifica stato dell'immobile, regole d'uso e costi prima di firmare.

  1. Secondo il diritto olandese, il venditore deve comunicare ciò che sa e l'acquirente deve informarsi.
  2. L'acquirente che non ha verificato ciò che verifica un acquirente normale può perdere il diritto di far valere i vizi.
  3. L'agente del venditore di solito fornisce un questionario (vragenlijst) e un elenco dei beni inclusi (lijst van zaken). Li legga prima di fare l'offerta.
  4. Prima del trasferimento il notaio verifica la proprietà, le ipoteche, i pignoramenti, l'identità e la capacità delle parti.
  5. Per un appartamento il notaio ottiene una dichiarazione dell'associazione dei proprietari (VvE).
  6. Il notaio non ispeziona l'edificio.

Errori frequenti

  • Fidarsi dell'annuncio per la superficie o i confini del lotto. La mappa catastale mostra le particelle, non le misure esatte. La confronti con il titolo di proprietà e con il luogo.
  • Non vedere un diritto di superficie (erfpacht). Il canone, la data di revisione e le condizioni possono cambiare molto il costo. La visura di proprietà del Kadaster lo indica.
  • Comprare un appartamento senza leggere i verbali della VvE e il piano di manutenzione. Lavori grandi già previsti e un fondo di riserva basso significano contributi straordinari subito dopo.
  • Rinunciare alla perizia dell'edificio perché il venditore firma una clausola di vetustà (ouderdomsclausule). La clausola sposta su di Lei il rischio dei vizi nascosti.
  • Ignorare il rischio di fondazione nelle zone con pali di legno o terreno torboso. Chieda al venditore, alla VvE e al comune che cosa sanno. Valuti una condizione sulle fondazioni.
  • Dare per scontato di poter locare la casa più tardi. Verifichi la tutela comunale contro l'acquisto per locare, i permessi di locazione e l'omgevingsplan prima di comprare per locare.

Base giuridica

Fonti

Descriva la casa che cerca