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Modello di contratto di locazione abitativa (Malta)

Locazione residenziale (lunga durata, abitazione principale)Long private residential lease agreement

Una locazione di un'intera abitazione come residenza principale del conduttore per almeno 1 anno, ai sensi del Private Residential Leases Act (Cap. 604) come modificato dal 1 settembre 2024. Segue il modello della Housing Authority e aggiunge le clausole su cui nascono più controversie. Il locatore deve registrarla entro 30 giorni.

La usi quando dà in locazione un'intera casa o un intero appartamento, arredati o no, a un conduttore che ci abiterà come residenza principale, per 1 anno o più. Non la usi per una locazione turistica, una locazione breve fino a 6 mesi o una stanza in uno spazio abitativo condiviso: ciascuna ha regole proprie e un proprio modello della Housing Authority. La maggior parte delle norme del Cap. 604 è imperativa. Una clausola vietata dalla legge non ha effetto, e la registrazione non rende valida una clausola illecita.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

Modello ufficiale: Long Private Residential Lease, model contract (S.L. 604.02, Part III)

L'uso del modello è facoltativo. Ogni altro contratto deve allegare lo Standard Form della S.L. 604.02, Parte IV, che prevale sul contratto in caso di contrasto. Questo modello lo allega come Allegato C. Il modello e lo Standard Form risalgono a dicembre 2019 e non tengono conto dell'Act XX del 2024. Le norme imperative del Cap. 604 si applicano qualunque cosa dica il contratto.

L'essenziale

Si applica a
Malta e Gozo. Locazioni di abitazione principale ai sensi del Cap. 604.
Durata minima
1 anno. Una durata più breve vale come 1 anno (Cap. 604, art. 8).
Registrazione
A cura del locatore, entro 30 giorni dall'inizio, altrimenti il contratto è nullo. Tariffa EUR 10, tariffa per ritardo EUR 120 (Cap. 604, art. 4; S.L. 604.03).
Deposito
Nessun limite di legge. L'importo deve essere indicato, come 0 se non c'è (Cap. 604, art. 6(1)(f); FAQ della Housing Authority).
Canone anticipato
Al massimo 1 mese, salvo diverso accordo delle parti (art. 13(2)).
Aumento del canone
Solo se pattuito, una volta all'anno, non nel primo anno, al massimo pari alla variazione del Property Price Index e mai oltre il 5% (art. 14).
Disdetta del locatore alla scadenza
Almeno 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata. In caso contrario il contratto si rinnova per 1 anno (art. 9).
Permanenza minima del conduttore
6 mesi (durata inferiore a 2 anni), 9 mesi (da 2 a 3 anni), 12 mesi (3 anni o più) (art. 11(1)).
Disdetta del conduttore
1, 2 o 3 mesi con lettera raccomandata, secondo le stesse fasce di durata (art. 11(2)).
Canone non pagato
Risoluzione solo dopo una lettera giudiziale e 15 giorni senza pagamento (Civil Code, art. 1570).
Numero massimo di residenti
Residenti che non sono una sola famiglia: 2 per camera da letto, fino a 10. Con 8 o 10 residenti servono 2 bagni (S.L. 604.07, reg. 3 e Schedule).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in inglese. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Locazione residenziale (lunga durata, abitazione principale)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      In data odierna, Data del contratto. In virtù della presente scrittura privata compaiono, da una parte, Locatore, di seguito denominato "il locatore",

      Per ogni parte: nome completo, indirizzo, numero della carta d'identità o del passaporto ed email. Per una società: denominazione, numero di registrazione e rappresentante che firma.

    2. 1.2

      e dall'altra parte Conduttore o conduttori, di seguito denominato "il conduttore". Se i conduttori sono più di uno, essi rispondono in solido degli obblighi derivanti dal presente contratto.

      Aggiungere o sostituire un conduttore in seguito richiede il consenso del locatore e degli altri conduttori (Cap. 604, art. 9B e 9C).

  2. 2.I locali

    1. 2.1

      Il locatore concede a titolo di locazione al conduttore, che accetta allo stesso titolo, la casa di abitazione sita in Indirizzo completo dell'immobile, composta da Descrizione dell'immobile, di seguito denominata "i locali".

      Scriva l'indirizzo come nella registrazione. Indichi tipo, piano, camere da letto, bagni, garage, accesso al tetto o al cortile, e se è arredato.

    2. 2.2

      Il locatore dichiara che i locali sono idonei all'abitazione e ha consegnato al conduttore un certificato di prestazione energetica valido dei locali.

  3. 3.Uso e residenti

    1. 3.1

      I locali sono locati esclusivamente come residenza principale del conduttore e delle persone che vivono con lui. Il numero dei residenti non può superare Numero di residenti.

      Questo numero deve corrispondere alla registrazione. Per i residenti che non sono una sola famiglia, l'S.L. 604.07 consente 2 per camera da letto e al massimo 10.

    2. 3.2

      Il conduttore non può sublocare i locali né cedere il presente contratto, in tutto o in parte, senza il consenso scritto del locatore.

      Senza una clausola che lo consenta, il conduttore non può comunque subaffittare (Civil Code, art. 1614).

  4. 4.Durata

    1. 4.1

      La presente locazione è una locazione abitativa privata lunga ai sensi dell'articolo 8 del Private Residential Leases Act. Ha una durata di Durata della locazione, dal Data di inizio al Data di fine.

      Una locazione di lunga durata dura almeno 1 anno. Ogni durata più breve vale come 1 anno.

  5. 5.Rinnovo e disdetta del locatore

    1. 5.1

      Se il locatore desidera che la locazione termini alla scadenza, deve darne comunicazione al conduttore con lettera raccomandata almeno tre mesi prima della data di scadenza. In mancanza di tale comunicazione, la locazione è rinnovata alle stesse condizioni per un ulteriore periodo di un anno, e così via per ogni anno successivo.

      Il locatore non ha bisogno di motivi per porre fine al contratto alla scadenza. Basta la prova che la lettera è stata inviata in tempo all'indirizzo corretto (Cap. 604, art. 9).

    2. 5.2

      Le parti possono inoltre rinnovare espressamente per iscritto il presente contratto, per almeno un anno, senza alcuna modifica delle sue condizioni diversa da un aumento del canone consentito dall'articolo 14 della legge.

      La Housing Authority pubblica un modello di accordo di rinnovo espresso. Registri ogni rinnovo.

  6. 6.Recesso del conduttore

    1. 6.1

      Il conduttore non può recedere dal presente contratto prima del decorso del periodo minimo previsto dall'articolo 11(1) della legge. Dopo tale periodo, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dando al locatore, con lettera raccomandata, almeno il preavviso previsto dall'articolo 11(2) della legge.

      Dopo un rinnovo tacito, il conduttore resta 3 mesi, poi dà un preavviso di 1 mese. Le parti possono concordare condizioni migliori per il conduttore.

    2. 6.2

      Se il conduttore recede prima del decorso di tale periodo minimo, il locatore può trattenere dal deposito cauzionale un importo non superiore a una mensilità di canone, fatto salvo ogni altro importo dovuto dal conduttore.

  7. 7.Canone

    1. 7.1

      Il conduttore paga al locatore un canone mensile di Canone mensile euro, pagabile in anticipo entro il giorno Giorno del mese in cui il canone è dovuto di ogni mese, mediante Come si paga il canone.

      Al massimo 1 mese di canone anticipato, salvo accordo diverso. Il locatore rilascia una ricevuta, salvo che il pagamento sia tracciabile.

    2. 7.2

      Facoltativo

      Dopo il primo anno del presente contratto, il canone può essere aumentato una volta all'anno, in misura non superiore alla variazione media annua dell'indice dei prezzi degli immobili pubblicato dal National Statistics Office nei quattro trimestri precedenti, e in nessun caso di oltre il cinque per cento del canone precedente. Una variazione negativa non riduce il canone.

      La mantenga solo per una locazione di più di 1 anno, o se prevede dei rinnovi. Senza questa clausola il canone non può aumentare durante la locazione.

  8. 8.Deposito cauzionale

    1. 8.1

      Il conduttore versa al locatore, che accetta e ne rilascia regolare ricevuta, la somma di Deposito euro a garanzia dell'adempimento degli obblighi del conduttore previsti dalla legge e dal presente contratto.

      Indichi l'importo anche se è 0. La registrazione presso la Housing Authority lo richiede. La legge non fissa alcun limite. Un mese di canone è comune.

    2. 8.2

      Il locatore restituisce il deposito cauzionale alla fine della locazione, in tutto o in parte, dopo aver ispezionato i locali sulla base dell'inventario e aver verificato che il conduttore ha pagato tutti gli importi dovuti. Il locatore può compensare con il deposito cauzionale solo gli importi dovuti dal conduttore in base alla legge o al presente contratto, e consegna al conduttore un rendiconto scritto di ogni trattenuta.

      La legge non fissa alcun termine per la restituzione. Una controversia sul deposito va all'Adjudicating Panel, per locazioni registrate e richieste fino a EUR 5,000.

  9. 9.Inventario e stato

    1. 9.1

      L'Allegato A è un inventario, firmato da tutte le parti, che attesta lo stato dei locali e lo stato dei mobili e degli elettrodomestici forniti dal locatore, con fotografie e brevi descrizioni del loro contenuto.

      L'inventario è un elemento essenziale, anche per una casa non arredata (Cap. 604, art. 6(1)(g)). Senza di esso il contratto è nullo.

    2. 9.2

      Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali e che non vi sono difetti apparenti diversi da quelli registrati nell'inventario. Alla fine della locazione il conduttore restituisce i locali nello stato descritto nell'inventario, puliti, salvo la normale usura.

  10. 10.Riparazioni e manutenzione

    1. 10.1

      Il conduttore usa i locali con la diligenza del buon padre di famiglia ed esegue le riparazioni e la manutenzione ordinarie, salvo i danni causati da forza maggiore senza alcuna sua colpa.

    2. 10.2

      Il locatore esegue e paga tutte le riparazioni strutturali e straordinarie e tutti i lavori necessari a mantenere i locali idonei all'abitazione, salvo quelli causati da un'azione o un'omissione del conduttore. Il conduttore avvisa tempestivamente il locatore di ogni difetto che richiede tali riparazioni.

      Una clausola che esonera il locatore da questi obblighi senza un corrispettivo equivalente è nulla (Cap. 604, art. 7(1)(c)).

    3. 10.3

      Il conduttore non può apportare modifiche o migliorie ai locali senza il consenso scritto del locatore.

  11. 11.Acqua ed elettricità

    1. 11.1

      Il locatore assicura un'adeguata fornitura di acqua ed elettricità e salda tutte le bollette dovute fino all'inizio della locazione. Le parti registrano le seguenti letture all'inizio della locazione: elettricità Numero del contatore elettrico, lettura iniziale; acqua Numero del contatore dell'acqua, lettura iniziale.

      Un addebito fisso per le utenze che non corrisponde al consumo reale è nullo (Cap. 604, art. 7(1)(f)). Le bollette non pagate consentono al locatore di chiedere la risoluzione (art. 17(4)).

    2. 11.2

      Il locatore riconosce il numero di residenti ai fini della corretta tariffa per acqua ed elettricità e concede al conduttore l'accesso ai dati del contratto di fornitura, tramite Modalità di riconoscimento delle utenze. Il conduttore paga le bollette per i consumi durante la locazione, alla ricezione di una copia di ciascuna bolletta.

  12. 12.Inadempimento e risoluzione

    1. 12.1

      Se il conduttore non paga puntualmente il canone, il locatore può chiedere la risoluzione della locazione solo dopo aver intimato il conduttore con lettera giudiziale e qualora il conduttore non paghi entro quindici giorni dalla notifica, ai sensi dell'articolo 1570 del Civil Code.

      La risoluzione e lo sfratto sono decisi dal Rent Regulation Board, non dalla Housing Authority.

    2. 12.2

      Ciascuna parte può chiedere lo scioglimento del presente contratto, con risarcimento dei danni, se l'altra parte non adempie ai propri obblighi previsti dalla legge o dal presente contratto.

      Il locatore non può porre fine al contratto in anticipo, salvo ai sensi del Civil Code, art. 1573 e 1574.

  13. 13.Registrazione

    1. 13.1

      Il locatore registra il presente contratto e ogni rinnovo presso la Housing Authority entro trenta giorni dall'inizio della locazione o del rinnovo. Se il locatore non lo fa, il conduttore può registrarlo a spese del locatore e trattenere la tassa dal canone.

    2. 13.2

      Qualsiasi accordo tra le parti che non risulti dal presente contratto scritto e registrato è nullo.

      Ripete il Cap. 604, art. 15. Il conduttore può chiedere indietro ogni importo pagato oltre le condizioni registrate.

  14. 14.Altre condizioni

    1. 14.1

      Altre condizioni.

      Il Cap. 604, art. 7 rende nulli penali, somme oltre il canone, il deposito, l'assicurazione dei contenuti e i contributi condominiali leciti, e i limiti al normale uso residenziale.

  15. 15.Allegati

    1. 15.1

      I seguenti allegati fanno parte del presente contratto: Allegato A, inventario e verbale sullo stato con fotografie; Allegato B, i moduli ARMS per le utenze, ove applicabile; Allegato C, il modulo standard previsto dai Registration of Private Residential Lease Contracts Regulations; e una copia del certificato di prestazione energetica.

      Lo Standard Form è richiesto perché questo testo non è il modello ufficiale. Se i due testi contrastano, prevale lo Standard Form.

  16. 16.Firme

    1. 16.1

      Letto, approvato e firmato dalle parti, ciascuna delle quali conserva una copia firmata. Firma del locatore. Firma del conduttore.

      Ogni conduttore firma il contratto e l'inventario.

Formalità

  1. Il contratto deve essere scritto. Indica l'immobile, l'uso, la durata, le modalità di proroga, il canone e come si paga.
  2. Indica anche il deposito, scritto come 0 se non c'è, e comprende un inventario firmato da tutte le parti. Se manca uno di questi elementi, il contratto è nullo.
  3. Il locatore registra il contratto online presso la Housing Authority entro 30 giorni dall'inizio.
  4. La registrazione richiede i numeri di documento e gli indirizzi email delle parti e il numero di residenti.
  5. La tariffa è di EUR 10, o EUR 120 se in ritardo, ed EUR 5 per un rinnovo. Un contratto non registrato è nullo, e il locatore rischia una multa.
  6. Se il locatore non registra, il conduttore può registrare e dedurre la tariffa dal canone.
  7. Un contratto che non segue il modello ufficiale deve avere come allegato lo Standard Form della Housing Authority.
  8. Il locatore deve consegnare al conduttore l'attestato di prestazione energetica prima della firma del contratto.

Errori frequenti

  • Mancare la registrazione entro 30 giorni. Il contratto è nullo, la Housing Authority può imporre una sanzione amministrativa e un tribunale può infliggere una multa da EUR 2,500 a EUR 10,000.
  • Omettere l'inventario. È un elemento essenziale: senza di esso il contratto è nullo. Alleghi fotografie con brevi descrizioni, anche per una casa non arredata.
  • Pattuire qualcosa al di fuori del contratto scritto e registrato, come un pagamento in contanti a parte. È privo di effetto, e il conduttore può chiedere indietro quanto ha pagato.
  • Addebitare importi fissi per le utenze che non riflettono il consumo reale, o somme per l'uso dei mobili. Il Cap. 604, art. 7 rende nulle tali clausole.
  • Inviare la disdetta per email o WhatsApp. Il Cap. 604 richiede una lettera raccomandata.
  • Non dare il preavviso richiesto. La Housing Authority riferisce che i locatori di solito vincono le controversie sul deposito quando il conduttore non ha dato il preavviso.
  • Aumentare il canone senza una clausola che lo consenta. Senza un accordo espresso il canone non può cambiare durante la locazione.
  • Locare a più residenti non imparentati di quanti le camere da letto consentano. La registrazione sarà rifiutata, e una dichiarazione falsa è un reato.

Base giuridica

Fonti

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