Lista di controllo prima dell'acquisto (Lussemburgo)
Lista di controllo della due diligence dell'acquirenteListe de vérifications avant l'achat d'un bien immobilier
I documenti e le verifiche che un acquirente deve ottenere prima di firmare un compromis de vente in Lussemburgo: titolo e venditore, catasto e ipoteche, urbanistica e inquinamento, certificato energetico, conti del condominio, eventuale locazione in corso, imposte e credito d'imposta.
La usi dalla prima visita seria fino alla firma del compromis. Un compromis firmato è già una vendita e non prevede alcun periodo di ripensamento. Ciò che non può verificare prima della firma dovrebbe diventare una condizione del compromis.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese. Per un'abitazione esistente. Un'abitazione in costruzione richiede verifiche aggiuntive.
- Punto vincolante
- Il compromis firmato. La legge non prevede un periodo di ripensamento.
- Registrazione del compromis
- Entro 3 mesi dalla firma per un non professionista. 12 euro con una condizione sospensiva, altrimenti 7% del prezzo.
- Imposte all'atto
- 7% del prezzo: 6% di registrazione, 1% di trascrizione.
- Bëllegen Akt
- Fino a 40.000 euro per acquirente. Vi si trasferisca entro 2 anni (4 per un terreno o un edificio in costruzione) e vi abiti per almeno 2 anni.
- Maggiorazione della città di Lussemburgo
- 50% dell'imposta di registro sulle vendite e sugli altri trasferimenti tra vivi nella città. Alcune case sono esenti.
- Attestato di prestazione energetica
- Obbligatorio in caso di vendita, valido 10 anni. L'originale va all'acquirente.
- Immobile locato
- L'acquirente subentra nella locazione. Per abitare l'immobile, l'acquirente invia una disdetta motivata con lettera raccomandata entro 3 mesi dall'acquisto.
- Disdetta dell'acquirente
- Preavviso di 6 mesi. Il conduttore deve lasciare l'immobile al più tardi 12 mesi dopo la lettera (art. 12, paragrafi 3 e 6).
- Limite del canone per un'abitazione locata
- Canone annuo di al massimo il 5% del capitale investito (loi du 21.09.2006, art. 3).
La lista di controllo
Venditore, titolo e capacità
Copia del titolo di proprietà del venditoreTitre de propriété (acte notarié d'acquisition)
Prova che il venditore è proprietario dell'immobile e ne mostra la descrizione legale, le servitù e le condizioni della vendita precedente.
Identità di ogni proprietario e suo stato civile o di unionePièce d'identité, régime matrimonial
Ogni proprietario deve firmare il compromis e l'atto. Il notaio verifica chi deve acconsentire alla vendita.
Per una società venditrice, la visura del registro delle imprese e i poteri del firmatarioExtrait du Registre de commerce et des sociétés (RCS)
Mostra che la società esiste e chi può firmare per essa.
Catasto, ipoteche e servitù
Estratto catastale e planimetria della particellaExtrait et plan cadastral
Ricerca di ipoteche e gravami, ordinata dal notaioCertificat hypothécaire (bureau des hypothèques)
Servitù e diritti di passaggioServitudes
Un diritto di passaggio, una veduta o un muro comune limita l'uso o la modifica dell'immobile. Lo chieda al venditore e legga il titolo di proprietà.
Urbanistica, permessi e terreno
Destinazione urbanistica della particella nei piani generali e locali del comunePlan d'aménagement général (PAG) et plan d'aménagement particulier (PAP)
Stabiliscono che cosa può costruire o modificare. Lo chieda all'ufficio tecnico del comune, soprattutto prima di comprare un terreno o di progettare un ampliamento.
Permessi di costruire per la casa e per gli eventuali lavori successiviAutorisation de bâtir
Un lavoro eseguito senza permesso può causare problemi con il comune e al momento della rivendita.
Diritti legali di prelazione dello Stato, del comune o di altri enti pubbliciDroit de préemption légal (Pacte logement)
Registro dei siti potenzialmente inquinati. Lo chieda all'Administration de l'environnement per email ([email protected]).Cadastre des sites potentiellement contaminés (CASIPO)
Edificio ed energia
Attestato di prestazione energetica validoCertificat de performance énergétique (CPE, Energiepass)
Stato del tetto, del riscaldamento, delle finestre, dell'umidità e dell'impianto elettricoExpertise technique
L'acquirente prende l'immobile nello stato in cui si trova. Un perito edile indipendente può stimare i lavori prima che concordi il prezzo.
Condominio (appartamenti)
Regolamento del condominio e atto di divisioneRèglement de copropriété, acte de base
Definiscono le Sue unità, le Sue quote delle parti comuni e le regole su uso, animali e locazione.
Ultimo bilancio annuale approvato e verbali delle ultime assembleeDécomptes annuels, procès-verbaux des assemblées générales
Mostrano le spese reali, le somme non pagate, le controversie e i lavori già votati.
Dichiarazione dell'amministratore sul conto del venditore e sul fondo lavoriSituation du compte du vendeur auprès du syndic
Mostra gli arretrati e l'eventuale fondo di riserva, così il compromis può dire chi paga che cosa.
Occupazione e locazioni
Il contratto di locazione, l'ultimo aumento del canone e la cauzione, se resta un conduttoreContrat de bail, garantie locative
Durata della locazione in corsoDroit de préemption du locataire
Un conduttore la cui locazione dura da almeno 18 anni può avere un diritto di prelazione.
Prova che un ex conduttore è partito, per la consegna liberaRésiliation du bail, état des lieux de sortie
Un conduttore la cui locazione non è terminata per un motivo legale conserva il diritto di restare.
Denaro e imposte
Stima delle imposte e degli onorari del notaio, fornita dal notaioDroits d'enregistrement et de transcription, frais d'acte
Le imposte sono il 7% del prezzo. Nella città di Lussemburgo si applica una maggiorazione comunale ad alcuni trasferimenti.
Il Suo saldo residuo del Bëllegen Akt e i requisiti per ottenerloCrédit d'impôt sur les actes notariés
Offerta di principio della banca, prima della firmaAccord de principe bancaire
Il termine della condizione sul mutuo nel compromis è breve, spesso da 4 a 6 settimane. Avvii la pratica presto.
Formalità
Il notaio svolge le ricerche ufficiali prima dell'atto, ma il compromis de vente La vincola prima. Faccia queste verifiche prima di firmarlo, oppure ne faccia delle condizioni nel compromis.
- Nessuna formalità si applica alla lista di controllo in sé.
- Chieda i documenti per iscritto al venditore o all'agente.
- Può consultare il catasto online tramite MyGuichet.lu.
- Il notaio ordina il certificato ipotecario e verifica titolo e diritti di prelazione prima dell'atto.
- Chieda informazioni urbanistiche al comune.
- Chieda i documenti del condominio all'amministratore (syndic).
Errori frequenti
- Firmare il compromis per assicurarsi l'immobile e verificare dopo. È già una vendita. Le verifiche successive servono solo se una condizione Le permette di recedere.
- Fidarsi della superficie indicata nell'annuncio. La confronti con l'estratto catastale e, per un appartamento, con l'atto di divisione del condominio.
- Non vedere un ampliamento o un sottotetto trasformato costruiti senza permesso. Chieda al comune i permessi di costruire e li confronti con ciò che ha visitato.
- Ignorare i lavori già votati dai condomini. Stabilisca nel compromis chi li paga.
- Comprare un'abitazione locata per abitarvi e perdere il termine di 3 mesi per inviare la lettera di disdetta. Perde allora il limite di 12 mesi alla permanenza del conduttore.
- Contare sul Bëllegen Akt quando darà l'abitazione in locazione o quando ha già usato il credito. Verifichi il saldo residuo su MyGuichet.lu.
- Dimenticare di mettere a budget le imposte. Senza il credito d'imposta, il 7% del prezzo è dovuto all'atto, in aggiunta agli onorari del notaio.
- Non chiedere al notaio se la maggiorazione della città di Lussemburgo si applica al Suo acquisto.
Base giuridica
- Code civil, art. 1583 and 1589 (sale formed by agreement on the thing and the price)
- Loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, art. 3 (rent cap), art. 12, paragraphs 5 and 6 (buyer of a let home), art. 15 (tenant's pre-emption right)
- Loi modifiée du 22 octobre 2008 portant promotion de l'habitat et création d'un pacte logement avec les communes (Pacte logement), art. 3 (statutory pre-emption rights of the communes, the Fonds du logement and the State on land in certain zones)
- Ville de Luxembourg, Règlement-taxe (juillet 2019), chapitre A-5, art. 1 and 2 (municipal surcharge on registration duties and exemptions)
Fonti
- Connaître le contenu et la valeur juridique d'un compromis de vente
- Crédit d'impôt sur les actes notariés ("Bëllegen Akt")
- Faire établir un certificat de performance énergétique (Energiepass) pour un bâtiment d'habitation
- Surtaxe communale sur les mutations immobilières dans la Ville de Luxembourg
- La gestion des sites pollués
- FAQ Bail à loyer (vente du logement loué, loyer maximal)