Lista di controllo prima dell'acquisto (Lettonia)
Lista di verifiche preliminari dell'acquirentePārbaudes pirms nekustamā īpašuma pirkuma
Le verifiche che l'acquirente di un appartamento o di una casa in Lettonia deve fare prima di versare la caparra o firmare il contratto di vendita: la scheda del registro fondiario, il catasto, l'edificio e i suoi debiti, gli inquilini, l'attestato energetico, il proprio diritto di acquistare e i costi di registrazione.
La usi dalla prima visita fino alla firma del contratto preliminare o del contratto di compravendita. In Lettonia nessun pubblico ufficiale verifica l'operazione per Lei, salvo che scelga un atto notarile. Con un contratto privato il notaio si limita ad autenticare le firme sulla domanda di iscrizione (corroborazione). Svolga ogni verifica da sé o chieda a un avvocato o a un notaio di svolgerla, e ripeta la verifica del registro fondiario il giorno della firma.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese
- Chi è il proprietario
- Solo la persona iscritta nel registro fondiario (Civillikums art. 994).
- Appartamento trasferito dopo il 31 dicembre 2025
- L'acquirente risponde fino a 3 anni di pagamenti non versati per gestione, utenze, fondo di riserva e uso del terreno (Dzīvokļa īpašuma likums art. 13.1).
- Prelazione del comproprietario
- 2 mesi dal ricevimento di una copia del contratto di vendita (Civillikums art. 1073).
- Inquilino presente
- Un contratto registrato vincola l'acquirente. Un contratto non registrato termina quando l'acquirente è iscritto (Dzīvojamo telpu īres likums art. 28).
- Inquilino senza contratto registrato
- L'acquirente può dare all'inquilino 2 mesi per andarsene dopo la propria iscrizione (Dzīvojamo telpu īres likums art. 28).
- Contratto non registrato prima del 1 maggio 2021
- Vincola l'acquirente fino al 31 dicembre 2026 o alla scadenza anteriore, o più a lungo se è depositata un'azione giudiziale per registrarlo (disposizione transitoria 2).
- Attestato energetico
- Necessario per vendere o locare un edificio in uso. Validità 10 anni, provvisorio 2 anni (Ēku energoefektivitātes likums art. 8(7)).
- Tassa statale
- 1,5% del valore dell'immobile per una persona fisica, al massimo 50.000 euro (Regolamento del Consiglio dei ministri n. 1250, punto 5.1).
- Acquirenti russi e bielorussi
- Divieto di acquistare beni immobili dal 3 luglio 2025, con eccezioni limitate (art. 2 a 4).
- Società da loro possedute o controllate
- Il divieto copre le società in cui i loro cittadini detengono il 25% o più o sono i titolari effettivi (art. 2 a 4).
La lista di controllo
Venditore e proprietà
Scheda del registro fondiario, parte II: il proprietario e le quoteZemesgrāmatas nodalījums, II daļa
Scheda parte II: annotazioni di divieto e di esecuzioneAizlieguma atzīmes
Documento d'identità del venditore, o procura notarile se firma un rappresentantePilnvara
Confronti il nome e il codice personale con la scheda. Un notaio che autentica le firme verifica la capacità e l'ambito di una procura.
Consenso del coniuge o del comproprietario, se necessarioLaulātā vai kopīpašnieka piekrišana
Chieda al notaio se qualcun altro deve dare il consenso. Un consenso mancante può bloccare l'iscrizione nel registro fondiario.
Rinuncia alla prelazione dei comproprietari quando il venditore vende una quotaAtteikums no pirmpirkuma tiesībām
Registro fondiario: gravami e ipoteche
Scheda parte III: servitù e altri oneri realiNodalījuma III daļa (apgrūtinājumi)
Questi diritti restano dopo la vendita, salvo che il titolare accetti la cancellazione.
Scheda parte IV: ipotecheNodalījuma IV daļa (ķīlas tiesības)
Concordi per iscritto che l'ipoteca sia pagata con il prezzo tramite deposito vincolato e cancellata, con il consenso della banca.
Un estratto aggiornato della scheda il giorno della firma
Nuove iscrizioni, annotazioni di divieto e domande di iscrizione in corso possono comparire in qualsiasi momento.
Catasto ed edificio
Dati catastali: confini, superficie del terreno, edifici e loro usoKadastra informācija (kadastrs.lv)
Valore catastale e valore catastale fiscaleKadastrālā vērtība
Collaudo dell'edificio e di ogni ampliamento o trasformazione, nel Sistema informativo edilizio (BIS)Akts par ēkas pieņemšanu ekspluatācijā
Attestato di prestazione energeticaĒkas energosertifikāts
Appartamento in un condominio
Attestazione dei debiti per gestione, utenze, fondo di riserva e uso del terreno, dall'amministratore e dai fornitori di serviziPārvaldnieka izziņa par maksājumiem
Delibere dei proprietari su ristrutturazione, prestiti e fondo di riservaDzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi
Una ristrutturazione deliberata o un prestito dell'edificio significa pagamenti futuri che passano con l'appartamento.
Chi possiede il terreno sotto l'edificioDalītais īpašums
Se il terreno appartiene a un altro, i proprietari degli appartamenti pagano per il suo uso. Chieda l'importo e se è in corso un riscatto.
Occupanti e contratti di locazione
Ogni contratto di locazione dell'immobile, registrato o noDzīvojamās telpas īres līgums
Persone con residenza dichiarata all'indirizzoDeklarētās personas
Concordi nel contratto che il venditore faccia cessare le residenze dichiarate e consegni l'immobile libero.
Posizione dell'acquirente e costi
Il Suo diritto di acquistare: divieto per Russia e Bielorussia
Tassa statale e tassa d'ufficio per l'iscrizione nel registro fondiario, più le spese del notaio e la commissione bancaria per il deposito vincolatoValsts nodeva un kancelejas nodeva
Deposito vincolato del prezzoDarījuma konts vai notāra depozīts
Il prezzo deve arrivare al venditore solo dopo che il registro fondiario La iscrive come proprietario e cancella ogni ipoteca.
Piani sul permesso di soggiorno
Dal 15 settembre 2026 l'acquisto di beni immobili non dà più un permesso di soggiorno temporaneo.
Formalità
Una lista di verifiche preliminari è per natura una checklist. La Lettonia non ha un fascicolo informativo obbligatorio del venditore, quindi l'acquirente deve raccogliere i documenti.
- Lei non firma questa lista.
- La maggior parte delle verifiche si fa online. La scheda del registro fondiario è su zemesgrāmata.lv e i dati catastali su kadastrs.lv.
- Per un appartamento, l'amministratore dell'edificio rilascia l'attestazione dei debiti su richiesta scritta.
- Alleghi copie dei documenti principali al contratto preliminare o al contratto di vendita.
Errori frequenti
- Leggere l'annuncio e non la scheda del registro fondiario. La scheda mostra il vero proprietario, le quote, le annotazioni di divieto, le servitù, i contratti registrati e le ipoteche.
- Controllare la scheda una sola volta. Un'ipoteca o un'annotazione di divieto può essere aggiunta tra il Suo controllo e la firma. Controlli di nuovo il giorno della firma.
- Comprare un appartamento senza l'attestazione dei debiti dell'amministratore. Dal 2026 le spese dell'edificio non pagate fino a 3 anni seguono l'appartamento fino a Lei.
- Supporre che un ampliamento, un sottotetto trasformato o una nuova terrazza sia legale. Confronti i dati catastali e il fascicolo dell'edificio con ciò che vede.
- Ignorare un inquilino. Un contratto registrato vincola Lei, e può vincolarLa anche un contratto non registrato firmato prima del 1 maggio 2021.
- Supporre che l'acquisto dia diritti di residenza. Dal 15 settembre 2026 la legge sull'immigrazione non concede più un permesso di soggiorno temporaneo a chi compra beni immobili.
Base giuridica
- Civillikums (Civil Law), Part Three, art. 994 (ownership by Land Register entry) and art. 1073 (co-owner pre-emption)
- Zemesgrāmatu likums (Land Register Law), on the structure of the folio and corroboration requests
- Dzīvokļa īpašuma likums (Apartment Property Law), art. 13.1 (buyer's liability for the costs of a flat), applies to transfers after 31 December 2025
- Dzīvojamo telpu īres likums (Residential Tenancy Law) of 17 March 2021, art. 28 (lease on change of owner) and transitional provisions 2 to 5 (leases signed before 1 May 2021)
- Ēku energoefektivitātes likums (Energy Performance of Buildings Law), art. 7(1) (when certification is required) and art. 8(7) (validity)
- Nacionālo drošību apdraudošu darījumu ierobežošanas likums (Law on Restricting Transactions that Threaten National Security) of 19 June 2025, in force from 3 July 2025, art. 2 to 4
- Cabinet Regulation No. 1250 of 27 October 2009 on the state fee for registering ownership and mortgages in the Land Register, point 5.1 (rate for a natural person), point 6 (close relatives) and point 8 (cadastral value as the floor)
Fonti
- Princips "parāds seko dzīvoklim": no janvāra jaunajiem īpašniekiem atbildība arī par iepriekš nenomaksātajiem rēķiniem
- Stājas spēkā aizliegums Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā
- Kopīpašnieka pirmpirkuma tiesība
- Ēku energoefektivitāte- Informācija un skaidrojumi
- New Immigration Law Takes Effect: Key Changes and Regulations
- 2026 Investment Climate Statements: Latvia
- Nodevu un nodokļu aprēķināšanai izmanto īpašuma fiskālo kadastrālo vērtību
- Nosaka maksimālo valsts nodevu īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā
- Dzīvojamo telpu īres likums, transitional provisions 2 to 5
- Zemesgrāmatu valsts nodeva turpmāk nedrīkstēs būt lielāka par 50 000 euro