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Modello di contratto di locazione abitativa (Italia)

Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero (art. 2, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n. 431)

Il contratto italiano standard per l'abitazione principale a un canone fissato liberamente dalle parti. Dura 4 anni e si rinnova per altri 4, salvo che il locatore abbia un motivo previsto dalla legge. Disciplina canone, aggiornamento del canone o opzione per la cedolare secca, deposito, oneri, registrazione, recesso anticipato e consegna.

Lo usi quando un privato concede in locazione una casa, arredata o no, a un conduttore per uso abitativo di lunga durata e le parti vogliono fissare liberamente il canone. Non lo usi per locazioni turistiche, per esigenze transitorie fino a 18 mesi, per studenti universitari o per un contratto a canone concordato con agevolazioni fiscali: questi hanno modelli ufficiali propri. La legge 431/1998 non si applica alle abitazioni nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 né agli immobili vincolati, che seguono il Codice civile.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

Modello ufficiale: Contratto tipo di locazione abitativa agevolata (Allegato A al D.M. 16 gennaio 2017)

Obbligatorio solo per i contratti a canone concordato (3 + 2 anni), con le fasce di canone dell'accordo territoriale. Gli Allegati B e C sono i modelli per i contratti transitori e per studenti. Un contratto a canone libero non ha un modello ufficiale.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti, usi i modelli ufficiali del decreto del 16 gennaio 2017.
Durata
Almeno 4 anni, rinnovati per altri 4 salvo che il locatore neghi il rinnovo per un motivo dell'art. 3 (legge 431/1998, art. 2, comma 1).
Rifiuto del locatore alla prima scadenza
Solo per i motivi dell'art. 3, con preavviso di almeno 6 mesi in qualsiasi forma. La raccomandata prova la data (legge 431/1998, art. 3).
Fine del secondo periodo
Ciascuna parte può chiedere nuove condizioni o negare il rinnovo con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza (art. 2, comma 1).
Recesso anticipato del conduttore
In qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi per gravi motivi (legge 431/1998, art. 3, comma 6), o come consente il contratto (legge 392/1978, art. 4).
Limite del deposito
3 mensilità di canone, che producono interessi legali da versare al conduttore ogni anno (legge 392/1978, art. 11).
Registrazione
A cura del locatore entro 30 giorni (legge 431/1998, art. 13).
Imposta di registro
2% del canone annuo, minimo 67 euro il primo anno, a metà tra le parti (legge 392/1978, art. 8; Agenzia delle Entrate).
Cedolare secca
21% del canone, oppure 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa.
Effetto della cedolare secca
Sostituisce l'imposta sul reddito, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone (Agenzia delle Entrate).
Canone pagato in ritardo
Canone non pagato dopo 20 giorni dalla scadenza, o oneri superiori a 2 mensilità di canone, sono motivi di risoluzione (legge 392/1978, art. 5).
Canone aggiuntivo occulto
Ogni canone superiore a quello registrato è nullo. Il conduttore può ripeterlo entro 6 mesi dalla riconsegna della casa (legge 431/1998, art. 13).
Clausola APE mancante
Sanzione da 1.000 a 4.000 euro a carico delle parti, dimezzata per un contratto di 3 anni o meno (d.lgs. 192/2005, art. 6, comma 3).

Il documento

Contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero (art. 2, comma 1, legge 9 dicembre 1998, n. 431)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Dati del locatore, di seguito "locatore", concede in locazione a Dati del conduttore, identificato/a mediante Documento d'identità del conduttore, di seguito "conduttore", che accetta per sé e per i suoi aventi causa, l'unità immobiliare descritta di seguito.

      Indichi ogni proprietario e co-conduttore: nome, luogo e data di nascita, indirizzo e codice fiscale. Una società indica sede legale, partita IVA e legale rappresentante.

  2. 2.Immobile locato

    1. 2.1

      Unità immobiliare sita in Indirizzo completo della casa, composta da Descrizione, censita al Catasto Fabbricati come segue: Dati catastali, Ammobiliata o non ammobiliata.

      La registrazione richiede i dati catastali di ogni unità locata. Se ammobiliata, alleghi un elenco degli arredi firmato.

    2. 2.2

      Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla prestazione energetica dell'unità immobiliare: Estremi dell'attestato energetico.

      Questa clausola è obbligatoria. Senza di essa entrambe le parti rischiano una sanzione.

  3. 3.Destinazione e sublocazione

    1. 3.1

      L'immobile è destinato esclusivamente ad abitazione del conduttore e delle seguenti persone con lui conviventi: Persone che vivranno con il conduttore.

    2. 3.2

      Salvo consenso scritto del locatore, è vietata la sublocazione e il comodato, totale o parziale, dell'immobile, nonché la cessione del contratto.

  4. 4.Durata

    1. 4.1

      Il contratto ha la durata di quattro anni, dal Data di inizio al Fine del primo periodo di 4 anni. Alla prima scadenza il contratto si rinnova per altri quattro anni, salvo che il locatore comunichi il diniego di rinnovo per uno dei motivi previsti dall'art. 3 della legge 431/1998, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento inviata almeno sei mesi prima della scadenza e contenente, a pena di nullità, il motivo sul quale il diniego è fondato.

      I motivi del locatore comprendono l'uso proprio o di parenti stretti, lavori importanti e la vendita, se il locatore non possiede altre case oltre a questa.

    2. 4.2

      Alla scadenza del secondo quadriennio ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, con lettera raccomandata inviata all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte che riceve la comunicazione risponde con lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla ricezione. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intende scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni.

      Senza raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

  5. 5.Canone

    1. 5.1

      Il canone annuo è convenuto in euro Canone annuo in euro, in cifre (Canone annuo in lettere), da pagare in dodici rate mensili anticipate di euro Rata mensile ciascuna, entro il giorno Giorno del mese entro cui si paga il canone di ogni mese, mediante bonifico sul conto Conto bancario per il pagamento.

      Paghi con bonifico bancario. Prova ogni pagamento.

    2. 5.2

      Il pagamento del canone e degli oneri accessori non può essere sospeso né ritardato per pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo.

  6. 6.Aggiornamento del canone o cedolare secca

    1. 6.1

      Facoltativo

      Il canone è aggiornato ogni anno, su richiesta scritta del locatore, nella misura del Quota della variazione ISTAT applicata ogni anno per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.

      Tenga questa clausola o la successiva. Senza clausola di aggiornamento il canone resta fisso. Può applicare fino al 100% della variazione ISTAT. Il 75% è frequente.

    2. 6.2

      Facoltativo

      Il locatore dichiara di optare per il regime della cedolare secca di cui all'art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, e rinuncia, per tutta la durata dell'opzione, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, inclusa la variazione dell'indice ISTAT.

      Tenga questa clausola o la precedente. La rinuncia qui sostituisce una raccomandata separata al conduttore. Il locatore esercita l'opzione al momento della registrazione.

  7. 7.Deposito cauzionale

    1. 7.1

      A garanzia delle obbligazioni assunte il conduttore versa al locatore, che con la firma del contratto ne rilascia quietanza, la somma di euro Deposito, pari a Deposito in mensilità di canone mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, che sono corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione.

      Il deposito non può superare 3 mensilità di canone.

    2. 7.2

      Il deposito è restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell'immobile e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

  8. 8.Oneri accessori

    1. 8.1

      Sono a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, e il novanta per cento delle spese di portineria, ai sensi dell'art. 9 della legge 392/1978.

    2. 8.2

      Il conduttore versa, insieme a ogni rata del canone, un acconto sugli oneri di euro Anticipo mensile sugli oneri, salvo conguaglio annuale. Il conguaglio è pagato entro due mesi dalla richiesta. Prima del pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi.

  9. 9.Inadempimento

    1. 9.1

      Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, o il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 5 della legge 392/1978, salvo quanto previsto dall'art. 55 della stessa legge.

      L'art. 55 consente al giudice di concedere al conduttore un termine per pagare gli arretrati nel procedimento di sfratto.

  10. 10.Registrazione e spese

    1. 10.1

      Il locatore provvede alla registrazione del contratto entro trenta giorni e ne dà documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all'amministratore del condominio, ai sensi dell'art. 13, comma 1, della legge 431/1998.

    2. 10.2

      L'imposta di registro è a carico delle parti in misura uguale. L'imposta di bollo sul contratto e sulle ricevute è a carico del conduttore. Le imposte di registro e di bollo sul contratto non sono dovute se il locatore ha optato per la cedolare secca.

  11. 11.Recesso del conduttore

    1. 11.1

      Facoltativo

      Il conduttore ha facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno Preavviso del conduttore senza motivi mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

      La tenga se il conduttore può trasferirsi per lavoro o studio. 6 mesi corrisponde alla legge 392/1978, art. 4. La guida dell'Agenzia delle Entrate dice che si possono concordare 2 o 3 mesi.

    2. 11.2

      In ogni caso il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di sei mesi, ai sensi dell'art. 3, comma 6, della legge 431/1998.

  12. 12.Consegna e riconsegna

    1. 12.1

      Il conduttore dichiara di aver visitato l'immobile e di averlo trovato adatto all'uso convenuto, e lo prende in consegna con il ritiro delle chiavi, costituendosene custode. Lo stato dell'immobile risulta dal verbale di consegna sottoscritto dalle parti e allegato al presente contratto, ai sensi dell'art. 1590 c.c.

      Rediga il verbale di consegna il giorno in cui passano le chiavi. Aiutano foto datate e firmate da entrambe le parti.

    2. 12.2

      Alla cessazione del contratto il conduttore riconsegna l'immobile nello stato in cui l'ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto.

  13. 13.Manutenzione e modifiche

    1. 13.1

      Sono a carico del locatore le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore ai sensi degli artt. 1576 e 1609 c.c.

    2. 13.2

      Il conduttore non può apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni ai locali e agli impianti senza il preventivo consenso scritto del locatore. Se nell'immobile è presente un impianto termico autonomo, il conduttore provvede per la durata della locazione ai controlli e alla manutenzione periodica dell'impianto.

  14. 14.Accesso e regolamento condominiale

    1. 14.1

      Il conduttore consente l'accesso all'immobile al locatore e ai suoi incaricati quando ne abbiano motivata ragione. In caso di vendita o, dopo la comunicazione di recesso, di nuova locazione, il conduttore consente la visita dell'immobile una volta alla settimana, per almeno due ore, esclusi i giorni festivi, previo accordo sull'orario.

    2. 14.2

      Il conduttore si obbliga a rispettare il regolamento condominiale, di cui riceve copia con la firma del presente contratto, e le deliberazioni dell'assemblea. Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del locatore, nelle deliberazioni relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

  15. 15.Conduttore cittadino extracomunitario

    1. 15.1

      Facoltativo

      Il locatore dà comunicazione scritta della cessione del godimento dell'immobile all'autorità locale di pubblica sicurezza entro quarantotto ore dalla consegna, ai sensi dell'art. 7 del d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286.

      La tenga se un conduttore o un occupante non è cittadino UE.

  16. 16.Varie

    1. 16.1

      Altri patti: Altri patti concordati.

    2. 16.2

      Ogni modifica al presente contratto deve risultare da atto scritto. Per quanto non previsto le parti rinviano al codice civile, alle leggi 392/1978 e 431/1998 e agli usi locali. Ai fini del contratto il conduttore elegge domicilio nell'immobile locato.

  17. 17.Firme

    1. 17.1

      Letto, approvato e sottoscritto in Luogo della firma, il Data della firma. Firma del locatore. Firma del conduttore.

    2. 17.2

      Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. le parti approvano specificamente le clausole relative a durata, aggiornamento del canone, deposito cauzionale, oneri accessori, inadempimento, recesso, consegna e riconsegna, manutenzione e modifiche, accesso. Firma del locatore. Firma del conduttore.

      Questa seconda firma rende efficaci le clausole vessatorie di un modulo standard. La tenga se una parte ha redatto il contratto.

Formalità

  1. Rediga il contratto per iscritto, altrimenti è nullo. Entrambe le parti firmano ogni originale.
  2. Ogni parte deve avere un codice fiscale italiano. Vale anche per un conduttore straniero.
  3. Il locatore registra il contratto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, o dalla data di inizio se anteriore. Online, usi il servizio RLI.
  4. Entro i successivi 60 giorni, il locatore dà al conduttore e all'amministratore di condominio comunicazione documentata della registrazione.
  5. L'imposta di bollo è di 16 euro ogni 4 pagine o 100 righe, salvo che il locatore scelga la cedolare secca.
  6. Il contratto deve indicare che il conduttore ha ricevuto l'attestato di prestazione energetica (APE) e le informazioni. Per un singolo appartamento non occorre allegare copia.
  7. Per un conduttore extra UE, il locatore comunica per iscritto all'autorità di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna della casa.

Errori frequenti

  • Non registrare il contratto. Il giudice può allora fissare il canone su richiesta del conduttore, fino al minimo delle fasce locali del canone concordato (legge 431/1998, art. 13).
  • Scrivere una durata inferiore a 4 anni in un contratto a canone libero. Ogni clausola che riduce la durata legale è nulla e il contratto dura comunque 4 + 4 anni.
  • Chiedere un deposito superiore a 3 mensilità di canone, o trattare il deposito come ultime mensilità.
  • Scegliere la cedolare secca e mantenere una clausola di aggiornamento del canone. Con la cedolare secca il locatore non può chiedere alcun aumento, ISTAT compreso, finché dura l'opzione.
  • Usare questo contratto per un'esigenza temporanea. Un contratto transitorio fino a 18 mesi richiede il modello ufficiale e la prova dell'esigenza, altrimenti diventa un contratto 4 + 4.
  • Omettere il verbale di consegna. Senza una descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la casa in buono stato.
  • Negare il rinnovo per un uso dichiarato e non iniziarlo entro 12 mesi. Il conduttore può chiedere il ripristino o un risarcimento di almeno 36 mensilità dell'ultimo canone.
  • Dimenticare la comunicazione all'autorità di pubblica sicurezza per un conduttore extra UE. La registrazione non la sostituisce. Sanzione da 500 a 3.500 euro (d.lgs. 286/1998, art. 7, comma 2-bis).

Base giuridica

Fonti

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