Logo One Place - Motore di ricerca immobiliare basato sull'IA

Modello di contratto preliminare di compravendita (Italia)

Contratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso)

Contratto scritto con cui il venditore promette di vendere e l'acquirente promette di comprare un immobile a un prezzo fissato, con una caparra confirmatoria e condizioni come il mutuo dell'acquirente. La proprietà passa solo più tardi, con il rogito notarile. Il contratto va registrato entro 30 giorni.

Lo usi quando il prezzo è concordato e il rogito non si può firmare subito, per esempio mentre l'acquirente attende il mutuo. Sostituisce o completa la proposta d'acquisto accettata sul modulo dell'agente. Lo faccia esaminare da un notaio, e gli chieda di autenticarlo e trascriverlo quando il tempo fino al rogito è lungo o la caparra è elevata. Non lo usi per comprare da un costruttore una casa ancora da costruire o da ultimare: in tal caso la legge richiede un atto notarile con una fideiussione bancaria o assicurativa.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Non per una casa acquistata da un costruttore prima della fine dei lavori, che richiede un atto notarile.
Forma
Per iscritto, altrimenti il contratto è nullo (Codice civile art. 1350 e 1351).
Termine di registrazione
Entro 30 giorni dalla firma (guida dell'Agenzia delle Entrate, ottobre 2025).
Costo della registrazione
200 euro, imposta di bollo di 16 euro ogni 4 pagine o 100 righe, e 0,5% della caparra o degli anticipi, per i contratti dal 1° gennaio 2025.
Caparra confirmatoria
La parte non inadempiente può recedere. Il venditore trattiene allora la caparra, o l'acquirente ne chiede il doppio (Codice civile art. 1385).
Trascrizione nei registri immobiliari
Richiede un atto notarile o firme autenticate (Codice civile art. 2645-bis).
Quando decade la protezione della trascrizione
Se l'atto non è trascritto entro 1 anno dalla data convenuta, e al massimo 3 anni dopo la trascrizione (Codice civile art. 2645-bis).
Esecuzione in forma specifica
Se una parte rifiuta di firmare l'atto, una sentenza può trasferire la proprietà (Codice civile art. 2932).
Imposte sull'atto, venditore privato
Imposta di registro 9%, o 2% per una prima casa agevolata, minimo 1.000 euro (Agenzia delle Entrate).
Imposte fisse sull'atto
50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale, per un venditore privato (Agenzia delle Entrate).
Spese condominiali arretrate
L'acquirente risponde in solido con il venditore delle spese dell'anno in corso e di quello precedente (disp. att. c.c. art. 63).
Casa da costruire, acquistata da costruttore
Atto notarile obbligatorio (d.lgs. 122/2005, art. 6), per i permessi di costruire richiesti dal 16 marzo 2019 (guida del Notariato).

Il documento

Contratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Tra Dati del venditore, di seguito "parte promittente venditrice",

      Indichi nome completo, luogo e data di nascita, indirizzo, codice fiscale e regime patrimoniale di ogni proprietario, ad esempio comunione dei beni.

    2. 1.2

      e Dati dell'acquirente, di seguito "parte promissaria acquirente", si conviene e si stipula quanto segue.

      Indichi nome completo, luogo e data di nascita, indirizzo, codice fiscale e regime patrimoniale di ogni acquirente. Un acquirente straniero ha bisogno di un codice fiscale italiano.

  2. 2.Oggetto

    1. 2.1

      La parte promittente venditrice promette di vendere alla parte promissaria acquirente, che promette di acquistare, la piena proprietà dell'immobile sito in Indirizzo completo dell'immobile, composto da Descrizione, confinante con Confini, con le pertinenze, gli accessori e la quota proporzionale delle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c.

      Descriva locali, piano, cantina, box, giardino e quota delle parti comuni.

    2. 2.2

      L'immobile è censito al Catasto Fabbricati del Comune di cui sopra come segue: Dati catastali, come da planimetria catastale che le parti sottoscrivono e allegano al presente contratto.

      Indichi comune, foglio, particella, subalterno, categoria e rendita catastale di ogni unità. Alleghi la planimetria per eliminare dubbi su ciò che si vende.

    3. 2.3

      La parte promittente venditrice dichiara che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto e si obbliga, in caso contrario, a regolarizzarli a proprie spese prima del rogito.

      L'atto è nullo senza questa dichiarazione. Un geometra può verificarla prima della firma.

  3. 3.Provenienza e garanzie

    1. 3.1

      La parte promittente venditrice dichiara di essere piena ed esclusiva proprietaria dell'immobile in forza di Titolo di provenienza del venditore.

      Indichi il tipo di titolo, il notaio, la data e gli estremi di trascrizione. Per una donazione, chieda al notaio delle possibili pretese degli eredi del donante.

    2. 3.2

      La parte promittente venditrice garantisce che l'immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, sequestri, privilegi, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, servitù passive non apparenti, oneri reali e diritti di prelazione, a eccezione di: Ipoteche esistenti da cancellare, che si obbliga a cancellare a proprie spese entro il rogito, anche utilizzando parte del prezzo.

    3. 3.3

      La parte promittente venditrice garantisce che l'immobile non è locato né occupato da terzi e che sarà consegnato libero da persone e cose.

  4. 4.Regolarità urbanistica ed edilizia

    1. 4.1

      La parte promittente venditrice dichiara che l'immobile è stato costruito e successivamente modificato in forza dei seguenti titoli: Titoli edilizi e lavori successivi, e che lo stato attuale corrisponde allo stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

      Elenchi ogni licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA o CILA con numero e data, e ogni condono.

    2. 4.2

      Agibilità: Certificato di agibilità.

      Indichi il certificato di agibilità o la SCA con la data.

  5. 5.Prestazione energetica e impianti

    1. 5.1

      La parte promissaria acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla prestazione energetica dell'immobile: Attestato di prestazione energetica.

      L'atto deve contenere questa dichiarazione e allegare l'APE. Un APE vale 10 anni.

    2. 5.2

      Facoltativo

      La parte promittente venditrice consegna, se esistenti, le dichiarazioni di conformità degli impianti. In mancanza, l'immobile è acquistato nello stato in cui si trova quanto agli impianti, e il prezzo ne tiene conto.

      La tenga se il venditore non ha certificati di conformità per gli impianti elettrico, del gas o di riscaldamento. Chieda prima un controllo.

  6. 6.Prezzo

    1. 6.1

      Il prezzo è convenuto in euro Prezzo in euro, in cifre (Prezzo in lettere), da pagare come segue.

    2. 6.2

      Euro Acconto sul prezzo in euro, se previsto a titolo di acconto sul prezzo, entro il Data del pagamento dell'acconto. Il saldo, al netto della caparra e dell'acconto, alla stipula del rogito, con mezzi tracciabili.

      Un acconto è semplicemente parte del prezzo. Non si perde né raddoppia in caso di inadempimento. Scriva 0 se non c'è.

  7. 7.Caparra confirmatoria

    1. 7.1

      Alla firma del presente contratto la parte promissaria acquirente versa alla parte promittente venditrice, che ne rilascia quietanza, la somma di euro Caparra confirmatoria a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c., mediante Modalità di pagamento della caparra. Al rogito la caparra è imputata al prezzo.

      Paghi con assegno non trasferibile o bonifico bancario e indichi il numero dell'assegno o il CRO/TRN. Per somme maggiori occorre trascrivere il contratto tramite un notaio.

    2. 7.2

      Se la parte promissaria acquirente è inadempiente, la parte promittente venditrice può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se è inadempiente la parte promittente venditrice, la parte promissaria acquirente può recedere ed esigere il doppio della caparra. Resta salva la facoltà della parte non inadempiente di chiedere l'esecuzione del contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c. o la risoluzione, con il risarcimento del danno secondo le norme generali.

  8. 8.Condizione sospensiva di mutuo

    1. 8.1

      Facoltativo

      Il presente contratto è subordinato alla condizione sospensiva della concessione alla parte promissaria acquirente, entro il Data entro cui approvare il mutuo, di un mutuo di euro Importo del mutuo. La parte promissaria acquirente si obbliga a presentare la domanda entro quindici giorni dalla firma e a comunicare per iscritto l'esito. Se il mutuo non è concesso entro tale data, il contratto non produce effetti e la caparra e ogni acconto sono restituiti senza interessi entro dieci giorni.

      La cancelli solo se paga interamente con fondi propri. Conservi il rifiuto scritto della banca.

  9. 9.Rogito notarile

    1. 9.1

      Il contratto definitivo di compravendita è stipulato entro il Data ultima per il rogito notarile davanti al notaio Notaio scelto dall'acquirente, scelto dalla parte promissaria acquirente, che ne comunica alla controparte la data e l'ora con almeno dieci giorni di anticipo.

    2. 9.2

      La parte promittente venditrice consegna al notaio, entro trenta giorni dalla firma, copia del titolo di provenienza, dei titoli edilizi e dei documenti condominiali.

  10. 10.Consegna

    1. 10.1

      Il possesso dell'immobile è trasferito alla parte promissaria acquirente alla stipula del rogito, con la consegna delle chiavi. Da tale data decorrono gli utili e gli oneri.

      La consegna anticipata prima dell'atto è possibile ma rischiosa per entrambe le parti. La concordi in una clausola scritta separata.

  11. 11.Spese condominiali

    1. 11.1

      Sono a carico della parte promittente venditrice tutte le spese condominiali ordinarie maturate fino al rogito e le spese per lavori straordinari deliberati prima della firma del presente contratto, anche se da pagare dopo. La parte promittente venditrice consegna prima del rogito la dichiarazione dell'amministratore sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso.

      L'acquirente risponde in solido verso il condominio per l'anno in corso e per quello precedente. Questa clausola dà all'acquirente un diritto di rivalsa contro il venditore.

  12. 12.Mediazione

    1. 12.1

      Facoltativo

      Le parti dichiarano che il presente affare è stato concluso con l'intervento del mediatore Agenzia, numero REA e nome dell'agente, al quale sono dovute le seguenti provvigioni: dalla parte promittente venditrice Provvigione dovuta dal venditore; dalla parte promissaria acquirente Provvigione dovuta dall'acquirente.

      La cancelli se non è intervenuto alcun agente. L'atto deve indicare anche i dati dell'agente e la provvigione pagata.

  13. 13.Registrazione, trascrizione e spese

    1. 13.1

      Il presente contratto è registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma. Le relative imposte sono a carico della parte promissaria acquirente. Le spese notarili e le imposte del rogito sono a carico della parte promissaria acquirente.

      Se è intervenuto un agente, l'agente deve registrare il contratto. Concordino per iscritto chi lo fa.

    2. 13.2

      Facoltativo

      Le parti si obbligano a ripetere il presente contratto in forma di scrittura privata autenticata da notaio entro quindici giorni, ai fini della trascrizione ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., con spese a carico della parte promissaria acquirente.

      La tenga se la caparra è elevata o l'atto è lontano di mesi. La trascrizione tutela l'acquirente da una seconda vendita, da ipoteche e dall'insolvenza del venditore.

  14. 14.Altri patti

    1. 14.1

      Altri patti: Altri patti concordati.

      Ad esempio mobili lasciati, lavori che il venditore deve finire o accesso anticipato.

    2. 14.2

      Ogni comunicazione relativa al presente contratto è fatta per iscritto, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata, agli indirizzi indicati in epigrafe.

  15. 15.Firme

    1. 15.1

      Letto, confermato e sottoscritto in Luogo della firma, il Data della firma, in tanti originali quante sono le parti più uno per la registrazione. Firma della parte promittente venditrice. Firma della parte promissaria acquirente.

      Firmi ogni pagina e la planimetria allegata. Il venditore coniugato in comunione dei beni ha bisogno della firma del coniuge.

Formalità

  1. Rediga il contratto per iscritto. La vendita definitiva di un immobile deve essere scritta, quindi anche il preliminare.
  2. Ogni parte firma ogni pagina.
  3. Registri il contratto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Lo registrano le parti, o l'agente se è intervenuto.
  4. L'imposta dello 0,5% pagata sulla caparra o sugli anticipi viene poi scomputata dall'imposta sull'atto.
  5. Per trascrivere il contratto nei registri immobiliari, un notaio deve autenticare le firme o redigerlo come atto pubblico.
  6. Il notaio lo trascrive poi entro 30 giorni. Si applicano ulteriori imposte fisse.
  7. Il venditore deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica (APE) dall'inizio delle trattative.

Errori frequenti

  • Non registrare il contratto entro 30 giorni. La registrazione tardiva comporta sanzioni e l'Agenzia delle Entrate può chiedere l'imposta a ciascuna parte.
  • Versare una caparra elevata prima della trascrizione del contratto. Il venditore può ancora vendere a un altro acquirente o concedere un'ipoteca, e Lei può chiedere solo il risarcimento.
  • Chiamare acconto il pagamento che è una caparra, o il contrario. Un acconto non si perde né raddoppia in caso di inadempimento.
  • Lasciare al notaio, all'atto, i controlli catastali e urbanistici. Una difformità della planimetria o opere abusive possono bloccare l'atto dopo il versamento della caparra.
  • Firmare senza copia di ogni titolo edilizio dall'archivio comunale, né asseverazione di un tecnico sullo stato legittimo. Le violazioni edilizie seguono l'immobile.
  • Firmare un preliminare privato con un costruttore per una casa non ancora finita. La legge richiede un atto notarile e una garanzia per ogni somma versata.
  • Dimenticare il condominio. Chieda all'amministratore un'attestazione delle spese pagate e dei lavori straordinari approvati prima di firmare.

Base giuridica

Fonti

Descriva la casa che cerca