Lista di controllo prima dell'acquisto (Italia)
Verifiche prima dell'acquisto di un immobile
I documenti e i controlli che l'acquirente di una casa esistente in Italia deve ottenere prima di firmare la proposta o il contratto preliminare: titolo e capacità del venditore, ipoteche, dati catastali, regolarità urbanistica, attestato energetico, impianti, situazione condominiale e imposte.
La usi dalla prima visita fino alla firma del contratto preliminare, e di nuovo prima del rogito. Il notaio verifica la provenienza e i registri immobiliari prima del rogito, ma a quel punto Lei potrebbe aver già versato una caparra. Chieda presto ogni documento al venditore o all'agente, e faccia verificare gli aspetti urbanistici e catastali da un geometra o da un architetto.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese. Nelle province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia e in altre zone con il sistema tavolare (libro fondiario), il libro fondiario sostituisce i registri immobiliari.
- Conformità catastale
- L'atto è nullo se non indica i dati catastali, non richiama le planimetrie e non conferma che coincidono (legge 52/1985, art. 29, comma 1-bis).
- Attestato di prestazione energetica (APE)
- Valido fino a 10 anni. Clausola o allegato mancante in una vendita: sanzione da 3.000 a 18.000 euro, dovuta in solido (d.lgs. 192/2005, art. 6).
- Spese condominiali arretrate
- L'acquirente risponde in solido con il venditore delle spese dell'anno in corso e di quello precedente (disp. att. c.c. art. 63).
- Imposta di registro, venditore privato
- 9% del valore imponibile, minimo 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale (Agenzia delle Entrate).
- Prima casa
- Imposta di registro del 2%, oppure IVA del 4% se si acquista da un costruttore (Agenzia delle Entrate).
- Ubicazione della prima casa
- Nel comune in cui l'acquirente vive o lavora, oppure l'acquirente vi trasferisce la residenza entro 18 mesi (Agenzia delle Entrate).
- Precedente prima casa agevolata
- Va venduta entro 2 anni dal nuovo acquisto (legge 207/2024, art. 1, comma 116; Agenzia delle Entrate).
- Acquisti coperti dal termine di 2 anni
- Acquisti dal 1° gennaio 2025 e quelli precedenti il cui termine di 1 anno era ancora in corso il 31 dicembre 2024.
- Valore imponibile (prezzo-valore)
- Se richiesto nell'atto, il privato che acquista una casa paga l'imposta sul reddito catastale x 1,05 x 120 (x 110 per la prima casa), non sul prezzo.
- Acquirente extra UE e SEE
- Può acquistare solo in caso di reciprocità con il Paese d'origine o di trattato, salvo esenzione (preleggi art. 16; Ministero degli Esteri).
La lista di controllo
Venditore, titolo e capacità
Copia dell'atto di provenienza del venditoreAtto di provenienza
Mostra come il venditore ha acquisito l'immobile e che cosa ha comprato. Il notaio ricostruisce la catena dei passaggi di proprietà prima dell'atto.
Identità, codice fiscale e regime patrimoniale del venditoreDocumento d'identità, codice fiscale, regime patrimoniale
Ogni proprietario deve firmare. Una casa acquistata in costanza di matrimonio in comunione legale appartiene a entrambi i coniugi.
Se l'immobile è pervenuto al venditore per donazione o successioneProvenienza da donazione o successione
Gli eredi del donante possono contestare una donazione. Chieda al notaio se il titolo è sicuro e se servono un'assicurazione o una rinuncia.
Il Suo codice fiscale italianoCodice fiscale
Serve un codice fiscale per firmare e registrare qualsiasi contratto.
Reciprocità, se non è cittadino UE o SEECondizione di reciprocità
Esenzione per i residenti con carta o permesso di soggiornoCarta di soggiorno; permesso di soggiorno
Registri immobiliari e gravami
Ispezione ipotecaria sull'immobile e sul venditoreIspezione ipotecaria
Piano per l'eventuale ipoteca esistenteCancellazione dell'ipoteca
L'ipoteca del venditore va estinta e cancellata all'atto o prima, spesso pagando alla banca direttamente parte del Suo prezzo.
Diritti di prelazione e provvedimenti di tutelaPrelazione legale o convenzionale; vincoli culturali o paesaggistici
Edifici vincolati, certi terreni agricoli e certi contratti danno ad altri un diritto di prelazione. Una vendita che lo ignora può essere impugnata.
Se il contratto preliminare sarà trascrittoTrascrizione del preliminare
Catasto
Visura catastale attuale e storicaVisura catastale attuale e storica
Planimetria catastale, confrontata con la casa realePlanimetria catastale; conformità catastale
Categoria catastaleCategoria catastale
Le agevolazioni prima casa escludono le categorie A/1, A/8 e A/9. La categoria determina anche il valore imponibile con il prezzo-valore.
Urbanistica ed edilizia
Tutti i titoli edilizi dalla costruzioneTitoli edilizi: licenza, concessione, permesso di costruire, SCIA, CILA
Asseverazione del tecnico sullo stato legittimoDichiarazione asseverata di stato legittimo
Facoltativa. Il Notariato la raccomanda per documentare la conformità ed evitare liti. Il Salva Casa (2024) ha cambiato tolleranze e regole sullo stato legittimo.
Certificato di agibilitàCertificato di agibilità or segnalazione certificata di agibilità (SCA)
Certifica che l'edificio è idoneo all'uso. Ne chieda il motivo se manca, ad esempio per un edificio vecchio o lavori recenti.
Eventuali domande di sanatoria o regolarizzazione in corsoDomanda di condono o sanatoria in corso
Una domanda aperta significa che il comune non ha ancora deciso. Fino ad allora, esito e costo sono incerti.
Energia e impianti
Attestato di prestazione energeticaAttestato di prestazione energetica (APE)
Certificati di conformità degli impianti elettrico, del gas e di riscaldamentoDichiarazioni di conformità degli impianti
Senza, possono servire nuovi impianti o una relazione tecnica. Il Notariato li elenca tra i controlli prima del preliminare.
Condominio
Attestazione dell'amministratore su spese pagate e liti pendentiAttestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso
Verbali delle assemblee recenti e lavori straordinari approvatiVerbali di assemblea; delibere di lavori straordinari
Concordi nel preliminare chi paga i lavori approvati prima della vendita.
Regolamento condominiale e bilancio preventivoRegolamento di condominio; bilancio preventivo e consuntivo
Il regolamento può limitare l'uso delle case. Il bilancio preventivo mostra le spese annuali.
Imposte, costi e pagamento
Imposte su un acquisto da un costruttoreImposta di registro, ipotecaria e catastale; IVA
Requisiti delle agevolazioni prima casaAgevolazioni prima casa
Richiesta di tassazione sul valore catastalePrezzo-valore
Lo chieda al notaio nell'atto. Il fisco non può rettificare il valore e l'onorario notarile cala del 30%. L'atto indica comunque il prezzo reale.
Pagamento tracciabile e dati dell'agenteDichiarazione sostitutiva su mezzi di pagamento e mediazione
L'atto deve indicare come è stata pagata ogni somma e i dati e la provvigione dell'agente. Paghi solo con bonifico o assegno non trasferibile.
Casa ancora da costruire, acquistata da un costruttoreFideiussione e polizza decennale (d.lgs. 122/2005)
Formalità
Per sua natura, una due diligence è una lista di verifica. In Italia il notaio svolge i controlli finali sul titolo, ma solo al momento dell'atto. Questi controlli tutelano l'acquirente prima del pagamento.
- Questa lista di verifica non si firma.
- Chiunque può ottenere online dall'Agenzia delle Entrate una visura catastale gratuita e un'ispezione ipotecaria a pagamento.
- L'accesso online all'Agenzia delle Entrate richiede SPID, CIE o CNS.
- La visura catastale online gratuita non copre le province di Trento e Bolzano.
- Le planimetrie sono accessibili solo ai proprietari e alle persone da loro autorizzate: le chieda al venditore.
- I titoli edilizi sono nell'archivio comunale. Li ottenga con una richiesta di accesso agli atti.
Errori frequenti
- Fidarsi dell'annuncio per superficie e distribuzione. Confronti la planimetria catastale con la casa, stanza per stanza.
- Non notare lavori eseguiti senza titolo edilizio, come un muro spostato o un balcone chiuso. Possono ritardare o bloccare l'atto.
- Confondere la conformità catastale con la regolarità urbanistica. Il catasto registra l'immobile a fini fiscali. Solo i titoli edilizi provano che è stato costruito e modificato legittimamente.
- Non chiedere all'amministratore di condominio i lavori straordinari approvati. Il venditore può voler far pagare a Lei lavori deliberati prima della vendita.
- Versare una caparra elevata prima dell'ispezione ipotecaria. Un'ipoteca o un pignoramento trascritti dopo Le sono opponibili, salvo che il Suo preliminare sia stato trascritto prima.
- Chiedere le agevolazioni prima casa senza averne i requisiti. Se le perde, paga la differenza d'imposta, gli interessi e una sanzione del 30%.
- Acquistare da un costruttore prima della fine dei lavori senza il preliminare notarile e la garanzia bancaria o assicurativa richiesti dalla legge.
Base giuridica
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (cadastral conformity in deeds)
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 9-bis, comma 1-bis (lawful state of the property), as amended in 2024
- D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, art. 6 (energy performance certificate)
- Disposizioni per l'attuazione del Codice civile (R.D. 30 marzo 1942, n. 318), art. 63
- Codice civile, art. 1130, n. 9 (administrator's statement of paid charges and pending disputes)
- Codice civile, art. 2645-bis (recording of preliminary contracts)
- D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, art. 6 (preliminary contract for homes to be built)
Fonti
- Garanzia preliminare: la sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare
- L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (October 2025)
- Ispezione ipotecaria online
- Visura catastale online
- Diritti e reciprocità
- Direttiva Case Green, Governo al lavoro sul decreto di recepimento (12 October 2026)
- Art. 16 preleggi. Trattamento dello straniero (text and commentary)