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Modello di contratto di locazione abitativa (Ungheria)

Contratto di locazione abitativaLakásbérleti szerződés

Una locazione scritta di un appartamento o di una casa di proprietà privata come abitazione, ai sensi della legge sulle abitazioni (Ltv.) e del Codice civile (Ptk.). Stabilisce le parti, l'abitazione, la durata determinata o indeterminata, il canone, le spese, il deposito cauzionale (óvadék), le riparazioni, la disdetta e la restituzione dell'abitazione.

Lo usi quando una persona fisica o una società dà in locazione un'abitazione, arredata o non arredata, a un conduttore che ci abiterà. In Ungheria non esistono un modello ufficiale di contratto di locazione né un controllo dei canoni per le locazioni private, quindi la maggior parte delle condizioni è oggetto di accordo. La forma scritta è un requisito di validità. Per una stanza nell'abitazione del locatore, o per un breve affitto per vacanze, valgono altre regole. Per una sublocazione, il conduttore ha bisogno del consenso del locatore.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Solo abitazioni di proprietà privata: gli alloggi comunali e statali seguono le ordinanze locali e altre norme della legge sulle abitazioni.
Forma
Il contratto di locazione è valido solo per iscritto (Ltv. 2. § (5)).
Deposito cauzionale (óvadék)
Nessun limite. Su richiesta del conduttore, un giudice può ridurre un deposito superiore a 3 mensilità di canone (Ptk. 6:343. §).
Scadenza del canone
Come concordato. Senza accordo, mensilmente in anticipo entro il 15 del mese (Ltv. 12. § (1)).
Disdetta, tempo indeterminato
Ogni parte, entro il 15 del mese, con effetto alla fine del mese successivo (Ptk. 6:347. § (1)).
Locazione a tempo determinato
Termina alla data prevista. Diventa a tempo indeterminato se il conduttore resta e il locatore non si oppone entro 15 giorni (Ptk. 6:338. § (1)).
Canone non pagato
Diffida scritta, poi 8 giorni per pagare. Disdetta nei successivi 8 giorni (Ltv. 25. § (1), (5)).
Canone non pagato, termine di disdetta
Fino all'ultimo giorno del mese successivo alla scadenza non rispettata, almeno 15 giorni (Ltv. 25. § (1), (5)).
Certificato energetico
Mostrato prima della firma e consegnato alla firma (Ltv. 11/A. § (1)).
Ispezione del locatore
Almeno una volta all'anno, o più spesso come dice il contratto, senza disturbo inutile (Ltv. 12. § (4)).
Violazione grave
Nessun avvertimento preventivo se la condotta rende impossibile proseguire il contratto. Disdetta entro 8 giorni dalla conoscenza del fatto (Ptk. 6:348. § (2)).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in ungherese. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di locazione abitativa

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Locatore: Identità del locatore (di seguito: il Locatore).

      Aggiunga il codice fiscale del locatore. Ogni proprietario indicato nella visura dovrebbe firmare, oppure dare per iscritto al proprietario che firma il potere di farlo.

    2. 1.2

      Conduttore: Identità del conduttore (di seguito: il Conduttore). Se i conduttori sono più di uno, sono co-conduttori con pari diritti e obblighi e rispondono in solido nei confronti del Locatore.

      Aggiunga il numero del documento d'identità o del passaporto e la cittadinanza. Ripeta per ogni co-conduttore. La legge sulle abitazioni rende i co-conduttori responsabili in solido verso il locatore.

  2. 2.L'abitazione

    1. 2.1

      Il Locatore concede in locazione, e il Conduttore prende in locazione, l'appartamento di proprietà del Locatore con numero di particella Numero di particella (helyrajzi szám) a Città o distretto di Budapest, sito in Indirizzo (via), con una superficie di Superficie m² (di seguito: l'Appartamento).

    2. 2.2

      Locali e pertinenze dell'Appartamento: Locali e pertinenze. L'Appartamento è Ammobiliato o non ammobiliato; i mobili e le dotazioni sono elencati nel verbale di consegna.

    3. 2.3

      Il Conduttore può usare l'Appartamento solo come abitazione, per sé e per le seguenti persone: Persone che vivranno con il conduttore. Il Conduttore può accogliere qualsiasi altra persona, eccetto il proprio figlio minorenne, solo con il previo consenso scritto del Locatore.

      La regola del consenso scritto e l'eccezione per i figli minori derivano dalla legge sulle abitazioni.

  3. 3.Durata

    1. 3.1

      Facoltativo

      Le parti concludono il presente contratto di locazione a tempo determinato dal Data di inizio della locazione al Data di fine di una locazione a tempo determinato.

      Tenga questa clausola o la successiva, non entrambe. Una locazione a tempo determinato termina alla data prevista senza disdetta.

    2. 3.2

      Facoltativo

      Le parti concludono il presente contratto di locazione a tempo indeterminato a partire dal Data di inizio della locazione.

      Ogni parte può allora dare disdetta entro il 15 del mese, con effetto alla fine del mese successivo, senza motivo.

    3. 3.3

      Se il Conduttore continua a usare l'Appartamento dopo la scadenza del termine e il Locatore non si oppone entro quindici giorni dalla data di scadenza, la locazione diventa una locazione a tempo indeterminato.

      Riprende il Ptk. 6:338. § (1). Il locatore che vuole riavere l'abitazione deve opporsi per iscritto entro i 15 giorni.

  4. 4.Canone

    1. 4.1

      Il canone è di HUF Canone mensile in HUF (o EUR), in cifre al mese, ossia Canone mensile in lettere, in ungherese fiorini.

      Se concorda il canone in euro, scriva la valuta in entrambi i punti e indichi chi sostiene i costi di conversione.

    2. 4.2

      Il Conduttore deve pagare il canone mensilmente in anticipo, entro il giorno Giorno del mese di scadenza del canone di ogni mese, mediante bonifico sul conto bancario del Locatore n. Numero di conto bancario del locatore.

      Senza una data concordata il canone scade il 15 di ogni mese. Il pagamento con bonifico dà a entrambe le parti una prova.

    3. 4.3

      Facoltativo

      Ogni anno a partire dal Data dell'adeguamento annuale del canone, il canone varia in base all'indice annuale dei prezzi al consumo dell'anno civile precedente pubblicato dall'Ufficio centrale di statistica ungherese (KSH). Il Locatore comunica per iscritto al Conduttore il nuovo importo.

      Senza una clausola di indicizzazione, una modifica del canone richiede l'accordo di entrambe le parti. Se non si accordano, ciascuna può chiedere a un giudice di fissare il canone (Ltv. 6. § (2)).

  5. 5.Utenze e spese condominiali

    1. 5.1

      Oltre al canone, il Conduttore sostiene le seguenti spese: Spese a carico del conduttore. Il Conduttore le paga puntualmente sulle bollette dei fornitori e ne prova il pagamento su richiesta del Locatore.

      Concordi se le utenze passano a nome del conduttore o restano al locatore, che poi gira le bollette.

    2. 5.2

      La spesa condominiale comune è a carico di: Chi paga le spese comuni (közös költség).

      Di solito la paga il locatore. Se la paga il conduttore, scriva l'importo.

  6. 6.Deposito cauzionale

    1. 6.1

      A garanzia degli obblighi derivanti dal presente contratto, il Conduttore versa al Locatore, alla firma del presente contratto, un deposito cauzionale (óvadék) di HUF Deposito cauzionale (óvadék) in HUF.

      Oltre 3 mensilità di canone, un giudice può ridurre il deposito su richiesta del conduttore.

    2. 6.2

      Il Locatore può trattenere dal deposito cauzionale i canoni e le spese per le utenze scaduti e non pagati, nonché il costo provato della riparazione dei danni all'Appartamento eccedenti il normale uso. Il Locatore restituisce il residuo entro Giorni per restituire il deposito giorni dalla restituzione dell'Appartamento, sul conto bancario indicato dal Conduttore.

      La legge non fissa alcun termine di restituzione, quindi ne scriva uno. Documenti ogni trattenuta con il verbale di uscita e una fattura o un preventivo.

    3. 6.3

      Il Conduttore non può compensare il deposito cauzionale con il canone.

  7. 7.Consegna e certificato energetico

    1. 7.1

      Il Data di inizio della locazione il Locatore consegna l'Appartamento in condizioni idonee all'uso convenuto. Le parti redigono un verbale di consegna che registra lo stato dell'Appartamento, i mobili e le letture dei contatori e che costituisce allegato inscindibile del presente contratto. Il Conduttore riceve Chiavi e dispositivi di accesso consegnati chiavi.

      Un appartamento è idoneo all'uso quando gli impianti centrali dell'edificio al suo interno e gli accessori funzionano.

    2. 7.2

      Il Conduttore dichiara di aver preso visione, prima della conclusione del presente contratto, del certificato energetico dell'Appartamento con identificativo Identificativo e classe del certificato energetico e di averne ricevuto una copia alla firma del presente contratto.

      La legge sulle abitazioni chiede la dichiarazione scritta del conduttore su entrambi i punti.

  8. 8.Uso dell'Appartamento

    1. 8.1

      Il Conduttore usa l'Appartamento secondo la sua destinazione, nel rispetto del regolamento condominiale e del regolamento della casa. Animali domestici: Animali ammessi o no.

    2. 8.2

      Il Conduttore può sublocare l'Appartamento o una sua parte, o lasciarlo usare a un'altra persona, solo con il previo consenso scritto del Locatore, e non può usarlo per servizi di alloggio di breve durata.

      Un subaffitto senza consenso rende il conduttore responsabile di ogni danno che altrimenti non si sarebbe verificato.

  9. 9.Manutenzione e riparazioni

    1. 9.1

      La manutenzione dei rivestimenti di pavimenti e pareti, delle porte, delle finestre e degli impianti dell'Appartamento spetta al Conduttore; la loro sostituzione spetta al Locatore. Il Locatore è responsabile della manutenzione dell'edificio e dei suoi impianti centrali.

      Segue la ripartizione predefinita dell'Ltv. 13. § (1). Le parti possono concordare altro, ad esempio che il locatore paghi anche la manutenzione.

    2. 9.2

      Il Conduttore deve avvisare immediatamente il Locatore se l'Appartamento rischia di subire danni o se sono necessari lavori a carico del Locatore. Il Locatore ripara senza indugio qualsiasi difetto che metta in pericolo la vita, minacci la struttura dell'edificio o impedisca in modo sostanziale l'uso.

      Se il locatore non agisce dopo una richiesta scritta, il conduttore può far eseguire i lavori a spese del locatore.

    3. 9.3

      Il Conduttore deve risarcire, o riparare, i danni causati da lui o dalle persone che vivono con lui.

  10. 10.Ispezioni e visite

    1. 10.1

      Il Locatore può verificare il corretto uso dell'Appartamento almeno una volta all'anno, in un momento concordato in anticipo, senza disturbare inutilmente il Conduttore. In caso di emergenza il Conduttore consente l'accesso immediato per la riparazione necessaria.

    2. 10.2

      Prima della fine della locazione, o se l'Appartamento deve essere venduto, il Conduttore consente a un potenziale conduttore o acquirente di visitare l'Appartamento in un momento e in un modo adeguati.

      Se il locatore vende l'appartamento, l'acquirente subentra nel contratto come nuovo locatore.

  11. 11.Modifiche

    1. 11.1

      Il Conduttore può modificare l'Appartamento solo con il previo consenso scritto del Locatore. Il consenso indica chi sostiene le spese. Dopo una modifica non autorizzata, il Conduttore ripristina a proprie spese lo stato originario su richiesta del Locatore.

      Alla fine della locazione il conduttore può rimuovere ciò che ha installato a proprie spese, se ciò non danneggia l'appartamento.

  12. 12.Cessazione

    1. 12.1

      Ciascuna parte può recedere da una locazione a tempo indeterminato per iscritto entro il quindicesimo giorno di un mese, con effetto alla fine del mese successivo.

      Riprende il Ptk. 6:347. § (1). Una disdetta data dopo il 15 ha effetto alla fine del secondo mese.

    2. 12.2

      Facoltativo

      Ciascuna parte può recedere dalla locazione a tempo determinato prima della scadenza mediante disdetta ordinaria per iscritto, Recesso anticipato (tempo determinato).

      La tenga solo per una locazione a tempo determinato in cui le parti vogliono una via d'uscita. Aggiunga "a hónap utolsó napjára" per terminare l'ultimo giorno del mese.

    3. 12.3

      Se il Conduttore non paga il canone entro la scadenza, il Locatore invia una diffida scritta che avverte delle conseguenze. Se il Conduttore non adempie entro otto giorni, il Locatore può dare disdetta scritta entro ulteriori otto giorni, con un preavviso di almeno quindici giorni, con effetto all'ultimo giorno del mese successivo alla scadenza non rispettata.

      Questi passaggi sono stabiliti dall'Ltv. 25. §. Una disdetta che li salta è invalida.

    4. 12.4

      Previo avvertimento, il Locatore può recedere dalla locazione con un preavviso di almeno quindici giorni, con effetto all'ultimo giorno del mese successivo alla disdetta, se il Conduttore o una persona che vive con lui si comporta nei confronti del Locatore o dei vicini in modo gravemente contrario alle esigenze della convivenza, oppure usa l'Appartamento in modo improprio o in violazione del contratto.

      Ltv. 25. § (3): avvertire per iscritto entro 8 giorni dalla conoscenza della condotta. Dare disdetta entro 8 giorni dopo che continua o si ripete.

  13. 13.Restituzione dell'Appartamento

    1. 13.1

      Alla fine della locazione, il Conduttore restituisce l'Appartamento libero, con i mobili e gli arredi, pulito e in condizioni idonee all'uso convenuto, con tutte le chiavi. Alla restituzione le parti redigono un verbale di consegna, che include le letture dei contatori.

      La normale usura dovuta a un uso corretto non è un danno. Confronti il verbale di uscita con quello di ingresso riga per riga.

    2. 13.2

      Se il Conduttore omette illegittimamente di restituire l'Appartamento dopo la fine della locazione, paga un'indennità di occupazione pari al canone per il periodo di trattenimento e risponde di tutti i danni che ne derivano.

  14. 14.Dichiarazione di rilascio

    1. 14.1

      Facoltativo

      Il Conduttore si impegna, entro 8 giorni dalla firma del presente contratto e a spese del Locatore, a rendere in atto notarile un impegno unilaterale a rilasciare l'Appartamento e a consegnarlo al Locatore quando la locazione cessa per qualsiasi motivo.

      Comune nella prassi. Consente al locatore di far eseguire il rilascio senza un procedimento giudiziario. Non rende direttamente esecutivo il canone non pagato.

  15. 15.Disposizioni finali

    1. 15.1

      Le modifiche e la cessazione del presente contratto sono valide solo per iscritto. Le parti si inviano le comunicazioni agli indirizzi indicati nel presente contratto, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o mediante consegna a mano.

    2. 15.2

      Per quanto non previsto dal presente contratto si applicano la legge LXXVIII del 1993 sulla locazione di abitazioni e locali e la legge V del 2013 sul Codice civile.

    3. 15.3

      Facoltativo

      Il presente contratto è redatto in ungherese e in inglese. Una parte che non comprende l'ungherese dichiara di aver letto e compreso il testo inglese prima della firma. In caso di divergenza tra i testi, prevale il testo ungherese.

      La tenga quando una parte non capisce l'ungherese ma capisce l'inglese. Se la parte non capisce nessuna delle due lingue, segua il Ptk. 6:7. § (4) (vedi le formalità).

  16. 16.Firme

    1. 16.1

      Luogo e data: Luogo della firma, Data della firma, in Numero di originali originali. Allegati: verbale di consegna, copia del certificato energetico. Firma del Locatore. Firma del Conduttore.

      Ogni parte siglia ogni pagina. Due testimoni non sono richiesti ma aiutano a provare le firme.

Formalità

  1. Rediga il contratto per iscritto e lo faccia firmare da ogni parte. Non servono registrazione, imposta di bollo né notaio.
  2. Identifichi ogni parte con nome, luogo e data di nascita, nome della madre e indirizzo. Una società indica sede legale, numero di registro e rappresentante.
  3. Prima della firma il locatore deve mostrare il certificato energetico e alla firma consegnarlo. Il conduttore conferma entrambi per iscritto.
  4. Alleghi il verbale di consegna (átadás-átvételi jegyzőkönyv) con le letture dei contatori e, per un'abitazione ammobiliata, l'inventario dei mobili.
  5. Molti locatori chiedono al conduttore una dichiarazione di rilascio in atto notarile (kiköltözési nyilatkozat), resa presso uno studio notarile dopo la firma.
  6. Consente il rilascio forzato senza un procedimento giudiziario. Il notaio non può colmare le lacune del contratto, quindi gli chieda che cosa il contratto deve contenere.
  7. Una parte che non capisce l'ungherese dovrebbe firmare un testo bilingue in una lingua che quella parte capisce.
  8. Se una parte non capisce nessuna delle due lingue, il Ptk. 6:7. § (4) richiede due testimoni o la controfirma di un avvocato. Il contratto registra che uno di loro lo ha spiegato.

Errori frequenti

  • Concordare il contratto oralmente o con messaggi in chat. Una locazione abitativa è valida solo per iscritto, e così pure una sua modifica o la sua risoluzione.
  • Pretendere un deposito molto superiore a 3 mensilità di canone. Il conduttore può chiedere a un giudice di ridurlo.
  • Firmare una locazione a tempo determinato aspettandosi di andarsene prima. Senza clausola di recesso anticipato, nessuna parte può dare disdetta ordinaria prima della scadenza.
  • Lasciare restare il conduttore dopo la fine di un contratto a tempo determinato senza rispondere. Se il locatore non si oppone entro 15 giorni, il contratto diventa a tempo indeterminato.
  • Porre fine al contratto per canone non pagato senza la diffida scritta e i passaggi degli 8 giorni. La disdetta è allora invalida.
  • Lasciare aperta la ripartizione dei costi di riparazione. Senza accordo, il conduttore paga la manutenzione di pavimenti, porte, finestre e accessori, il locatore la loro sostituzione.
  • Cambiare le serrature o tagliare le utenze per far uscire un conduttore, invece di dare disdetta. Il rilascio forzato richiede una sentenza o una dichiarazione notarile di rilascio.

Base giuridica

Fonti

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