Lista di controllo prima dell'acquisto (Ungheria)
Lista di verifica per l'acquirente (due diligence)Ellenőrzések ingatlanvásárlás előtt
I documenti e i controlli che l'acquirente di una casa esistente in Ungheria deve ottenere prima di versare una caparra: la visura catastale (tulajdoni lap), i proprietari e i gravami, i diritti di prelazione, i permessi edilizi, il certificato energetico, i documenti del condominio, gli occupanti, l'imposta di trasferimento e, per alcuni stranieri, un'autorizzazione.
La usi dalla prima visita fino alla firma di un contratto preliminare o del contratto di compravendita e al versamento della caparra (foglaló). La maggior parte delle verifiche costa poco e richiede pochi giorni. La visura (tulajdoni lap) cambia, quindi ne chieda una copia aggiornata poco prima di pagare, e chieda al Suo avvocato di controllare di nuovo il giorno della firma.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese. I terreni agricoli e forestali fuori dalle aree edificate seguono la Legge CXXII del 2013 e sono esclusi.
- Certificato energetico
- Obbligatorio per una vendita. Valido 5 anni. Si mostra alla firma e si consegna con il possesso (176/2008. Korm. rendelet 3. § (3), 8. § (1)).
- Imposta di trasferimento
- 4% del valore di mercato fino a 1 miliardo di HUF per immobile, 2% oltre, al massimo 200 milioni di HUF (Itv. 19. § (1)).
- Dichiarazione dell'imposta
- La domanda al registro fondiario comunica l'acquisto. Le dichiarazioni d'imposta sono dovute entro 30 giorni dal sorgere dell'imposta (Itv. 91. § (1)).
- Agevolazione vendi e compra
- Dal 1 gennaio 2026, imposta solo sulla differenza di valore se l'acquirente vende un'altra casa nei 5 anni prima o nell'anno dopo (Itv. 21. §).
- Giovane al primo acquisto
- Riduzione dell'imposta fino al 50% sotto i 35 anni, se l'intera casa vale al massimo 15 milioni di HUF (Itv. 26. § (6)).
- Autorizzazione per acquirente straniero
- Necessaria per gli acquirenti di fuori di UE, SEE e Svizzera. Tassa di 65.000 HUF per immobile (Ltv. 1/A. §, 1/B. § (1)).
- Decisione sull'autorizzazione
- Entro 45 giorni (indicazione dell'ufficio governativo).
- Prelazione del comproprietario
- Gli altri comproprietari possono comprare per primi una quota alle stesse condizioni (Ptk. 5:81. § (1)).
La lista di controllo
Titolo e venditore
Copia autenticata della visura, datata negli ultimi giorni, da E-Ingatlan tramite magyarorszag.huHiteles tulajdoni lap
Identificazione elettronica ungherese (Ügyfélkapu+, DÁP o carta d'identità elettronica)
Copia della mappa del registro fondiarioTérképmásolat
Mostra i confini della particella. Li confronti con le recinzioni e gli edifici che ha visto.
Identità di ogni proprietario e posizione del coniugeSzemélyazonosító igazolvány, házassági vagyonjogi helyzet
Ogni proprietario della parte II deve firmare. Una casa comprata durante il matrimonio può essere bene comune dei coniugi anche se è iscritto un solo coniuge.
Per un venditore società, un estratto aggiornato del registro delle impreseCégkivonat
Mostra che la società esiste, non è in liquidazione e chi può firmare per essa.
Una procura rilasciata all'esteroMeghatalmazás
Un notaio ungherese deve registrarla sul modulo elettronico ufficiale (Inytv. 36. § (1), 40. § (5)).
Gravami e diritti di terzi
Ipoteche e dichiarazione di estinzione della bancaJelzálogjog, tartozásigazolás, törlési engedély
Il prezzo di solito rimborsa il mutuo del venditore. La banca indica la somma esatta e la sua lettera di liberazione permette all'avvocato di cancellare l'ipoteca.
Diritti di esecuzione, divieti di vendita e cause in corsoVégrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, perfeljegyzés
Limitano o bloccano la vendita. Chieda come si eliminerà ciascuno prima di pagare.
Usufrutto o diritto d'usoHaszonélvezeti jog, használati jog
L'usufruttuario iscritto può vivere nella casa dopo la vendita. Il diritto va cancellato con il suo consenso.
Prelazione su un monumento tutelatoElővásárlási jog
Prelazione nel sito Patrimonio mondiale di Budapest (rive del Danubio, quartiere del Castello, Andrássy út)Elővásárlási jog
Lo Stato ne ha uno sulle case e sugli appartamenti oltre 200 m².
Edificio e pianificazione
Certificato di agibilità o presa d'atto dell'uso per l'edificio e per gli ampliamenti successiviHasználatbavételi engedély, használatbavétel tudomásulvétele
Mostra che l'edificio può essere usato legalmente. Confronti la superficie nella visura con quella reale.
Norme urbanistiche e vincoli edilizi della particellaHelyi építési szabályzat
Chieda all'architetto capo del comune che cosa può costruire, ampliare o cambiare, prima di contare su questo nel prezzo.
Tutela del patrimonio storicoMűemlék, helyi védettség
Perizia tecnica indipendenteMűszaki állapotfelmérés
Il certificato energetico non riferisce sullo stato dell'edificio. Un perito controlla umidità, tetto, impianto elettrico, gas e struttura.
Certificato energetico
Attestato di prestazione energetica con il suo identificativo ufficialeEnergetikai tanúsítvány
Condominio (appartamenti)
Atto costitutivo e regolamento del condominioAlapító okirat, szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ)
Definiscono il Suo appartamento, la sua quota delle parti comuni e le regole su uso, animali, affitti brevi e lavori.
Dichiarazione dell'amministratore che non ci sono spese comuni non pagateKözös költség nullás igazolás
Verbali delle ultime assemblee, il bilancio preventivo e il fondo di ristrutturazioneKözgyűlési jegyzőkönyvek, költségvetés, felújítási alap
Mostrano la spesa mensile, i lavori previsti come tetto o facciata e ogni contributo straordinario che Lei dovrebbe condividere.
Occupanti e utenze
Contratti di locazione e altri occupantiBérleti szerződés
Ultime bollette e letture dei contatoriKözüzemi számlák
Mostrano i costi correnti e che i conti sono pagati. Registri i contatori alla consegna.
Imposte, costi e posizione dell'acquirente
Stima dell'imposta di trasferimento e di ogni agevolazioneVagyonszerzési illeték
Autorizzazione dell'ufficio governativo, se non è cittadino dell'UE, del SEE o svizzeroKülföldi ingatlanszerzési engedély
Avvocato iscritto per le pratiche del registro fondiarioIngatlan-nyilvántartási ügyben való eljárási jogosultság
Formalità
Una lista di due diligence è per natura una lista di controllo. L'avvocato che controfirma verifica il registro fondiario e identifica le parti. L'acquirente deve verificare l'edificio, il condominio, gli occupanti e i costi.
- Lei non firma questa lista di verifica.
- Ottenga online una copia autenticata della visura (hiteles tulajdoni lap) dal registro fondiario elettronico o tramite il Suo avvocato.
- L'avvocato controlla i dati del registro fondiario prima di controfirmare il contratto di compravendita.
- Chieda i documenti al venditore per iscritto e alleghi al contratto quelli principali.
- Il venditore deve mostrare il certificato energetico prima della firma e consegnarlo entro il giorno del possesso.
Errori frequenti
- Fidarsi di una visura vecchia di settimane. Le domande in corso compaiono come annotazioni (széljegy) e possono cambiare il quadro in pochi giorni.
- Versare la caparra a chi non è il proprietario iscritto, o a un agente senza un accordo scritto di deposito (escrow).
- Ignorare un diritto di esecuzione (végrehajtási jog) nella parte III. La vendita può essere impossibile senza il consenso del creditore.
- Ignorare un divieto di alienazione e di gravame (elidegenítési és terhelési tilalom) nella parte III. La vendita può essere impossibile senza il consenso del creditore.
- Comprare un appartamento senza la dichiarazione dell'amministratore sulle spese comuni. Le spese non pagate possono essere garantite da un'ipoteca sull'appartamento.
- Comprare una casa con un ampliamento, un attico o un garage che l'autorità edilizia non ha mai approvato. Regolarizzarlo dopo può costare più dello sconto ottenuto.
- Credere che un acquirente dell'UE possa comprare un terreno agricolo come una casa. I terreni agricoli seguono norme separate, con limiti rigidi e una lunga catena di prelazioni.
Base giuridica
- 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.), in force from 15 January 2025, 35. § to 40. §
- 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.), 5:81. § (co-owners' pre-emption) and 6:340. § (sale of a let property)
- 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról, 1. § (3), 3. § (3), 8. § (1)
- 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Itv.), 19. § (1), 21. §, 26. § (6) and 91. § (1)
- 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény), 1/A. § and 1/B. § (permit for foreign buyers)
- 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet a külföldiek mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő tulajdonszerzéséről
- 2023. évi C. törvény a magyar építészetről, 127. § (1) and (8) (pre-emption right of the State, then the municipality, on listed monuments)
- 2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről, 86. § (1) (State pre-emption right on protected cultural goods, and on land in a protected archaeological site when the decree says so)
- 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Tht.), 30. § to 32. § (mortgage for unpaid common charges)
- 2017. évi LXXVIII. törvény az ügyvédi tevékenységről (Üttv.), 39/A. § (lawyers registered for land registry matters)