Lista di controllo del contratto preliminare (Grecia)
Contratto preliminare di vendita (notarile): lista di revisioneΣυμβολαιογραφικό προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου
In Grecia un contratto preliminare di vendita immobiliare (προσύμφωνο) vincola solo come atto notarile. Lo redige il notaio. Usi questa lista per preparare i dati che servono al notaio e rivedere la bozza prima di firmare: prezzo, caparra, condizioni, termini, consegna e inadempimento.
La usi quando acquirente e venditore vogliono impegnarsi prima dell'atto definitivo, per esempio perché l'acquirente ha bisogno di un mutuo o il venditore ha bisogno di tempo per completare l'Identità Elettronica dell'Edificio o cancellare un'ipoteca. Se tutti i documenti sono pronti, le parti possono saltare il contratto preliminare e firmare direttamente l'atto definitivo. Legga la bozza del notaio almeno qualche giorno prima della firma, se possibile con un avvocato di Sua fiducia.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il paese
- Forma
- Atto notarile. Il preliminare assume la forma del contratto definitivo (Codice civile art. 166), che richiede l'atto notarile (art. 369).
- Accordo privato
- Nullo per difetto di forma (art. 159). Anche la caparra collegata è nulla e si recupera solo per arricchimento senza causa (art. 904).
- Caparra (αρραβώνας)
- Se è inadempiente chi l'ha data, l'altro la trattiene. Se è inadempiente chi l'ha ricevuta, restituisce il doppio (artt. 402 e 403).
- Acconto (προκαταβολή)
- Un semplice pagamento parziale del prezzo. Se la vendita non avviene, si restituisce, senza effetto penale.
- Clausola penale (ποινική ρήτρα)
- Una somma pattuita dovuta in caso di inadempimento senza prova del danno (artt. 404 e 405).
- Penale o adempimento
- Chiedere la penale per inadempimento esclude di chiedere l'adempimento (art. 406).
- Rifiuto di firmare l'atto definitivo
- L'altra parte può agire per l'adempimento o chiedere i danni. Una sentenza definitiva vale come consenso di chi rifiuta.
- Dopo la sentenza
- L'attore stipula da solo l'atto definitivo, usando la sentenza al posto della dichiarazione di chi ha rifiutato.
- Registrazione
- Nessuna. Il preliminare è un contratto obbligatorio e non si registra al Catasto.
La lista di controllo
Prima di chiedere la bozza al notaio
Concordate il notaio e inviategli i documenti d'identità e i codici fiscali greci di entrambe le parti.Ταυτότητα / διαβατήριο, ΑΦΜ
Consegni al notaio il titolo di proprietà del venditore e il codice catastale dell'immobile.Τίτλος κτήσης, ΚΑΕΚ
L'atto deve identificare esattamente l'immobile e mostrare come il venditore lo ha acquisito.
Faccia controllare al Suo avvocato la scheda catastale per ipoteche, prenotazioni, pignoramenti e pretese prima della firma.Κτηματολογικό φύλλο, πιστοποιητικό βαρών
Decida se il denaro versato alla firma è caparra, acconto o entrambi, e se aggiungere una clausola penale.Αρραβώνας, προκαταβολή, ποινική ρήτρα
Clausole da controllare nella bozza
Identificazione completa dell'immobile: indirizzo, piano, superficie, codice catastale, quota del terreno, posto auto e cantina.Περιγραφή ακινήτου, ποσοστό εξ αδιαιρέτου
L'atto definitivo deve corrispondere al preliminare. Una discrepanza ritarda il trasferimento.
Prezzo, importo e natura della somma versata ora, e come e quando si paga il saldo.Τίμημα, τρόπος εξόφλησης
Il notaio registra il pagamento. I pagamenti bancari lasciano una traccia che tutela entrambe le parti.
Termine per l'atto definitivo, e cosa succede se scade.Προθεσμία υπογραφής οριστικού συμβολαίου
Senza una data chiara è difficile dimostrare quale parte è inadempiente.
Condizioni: mutuo approvato entro una data, Identità Elettronica dell'Edificio, cancellazione d'ipoteca, consegna libera da conduttori.Αναβλητικές αιρέσεις
Se una condizione non si avvera, la bozza deve dire se la caparra si restituisce. Altrimenti decidono le norme suppletive del Codice civile.
Obbligo del venditore di consegnare certificato di completezza, certificati energetico ed ENFIA, regolarità fiscale.Πιστοποιητικό πληρότητας ΗΤΚ, ΠΕΑ, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, φορολογική ενημερότητα
Il notaio non può firmare l'atto definitivo senza questi documenti di trasferimento.
Chi paga spese condominiali, imposta sugli immobili e bollette non pagate fino alla data dell'atto.Κοινόχρηστα, ΕΝΦΙΑ, λογαριασμοί
Le spese condominiali non pagate causano liti con l'amministratore dopo la vendita.
Data e condizioni della consegna del possesso e delle chiavi.Παράδοση νομής και κατοχής
Il possesso prima dell'atto definitivo sposta rischi e costi sull'acquirente. Lo concordi per iscritto.
Giorno della firma
Legga tutto l'atto con il notaio. Chieda un traduttore o interprete se non legge il greco.Ανάγνωση της πράξης
L'atto è in greco e La vincola così come è scritto.
Versi la caparra con bonifico o assegno circolare e si assicuri che il notaio lo registri.Καταβολή αρραβώνα
L'atto e la traccia bancaria insieme provano il pagamento in caso di lite.
Se firma un rappresentante per Lei, concordi la forma della procura con il notaio. Apponga l'apostille se firmata all'estero.Πληρεξούσιο
Il notaio controlla la procura prima della firma e può rifiutarla se la forma è errata.
Tra il preliminare e l'atto definitivo
Segua ogni condizione e il suo termine, e conservi prova scritta della domanda di mutuo e della risposta della banca.Πλήρωση αιρέσεων
Per riavere la caparra deve dimostrare che la condizione mancata non è colpa Sua.
Chieda al Suo avvocato di ricontrollare il Catasto poco prima dell'atto definitivo.Τελικός έλεγχος Κτηματολογίου
Dopo il preliminare può essere stato iscritto un nuovo gravame.
Accetti la dichiarazione dell'imposta di trasferimento su myPROPERTY dell'AADE e paghi l'imposta prima dell'atto definitivo.Δήλωση ΦΜΑ, myPROPERTY
Formalità
Un preliminare privato è nullo per difetto di forma notarile, e così la caparra versata in base a esso. Questa pagina è una lista per preparare e rivedere la bozza del notaio.
- Le parti firmano il contratto come atto notarile davanti a un notaio (Codice civile artt. 166 e 369).
- Ogni parte può firmare tramite un rappresentante con una procura in una forma accettata dal notaio.
- Una parte straniera che non legge il greco dovrebbe chiedere un traduttore giurato o un interprete alla firma.
- Il contratto obbliga a firmare un atto successivo. Non trasferisce la proprietà.
- Il notaio applica un onorario per l'atto.
Errori frequenti
- Firmare un "συμφωνητικό" privato con un deposito per risparmiare l'onorario del notaio. Non obbliga nessuno a vendere, e il deposito non è tutelato come caparra.
- Lasciare vago il ruolo del denaro. Scriva se è caparra (αρραβώνας), acconto (προκαταβολή) o entrambi con clausola penale.
- Non sapere cosa comporta ogni tipo di pagamento in caso di inadempimento. Le conseguenze di caparra, acconto e penale sono molto diverse.
- Versare la caparra prima che il Suo avvocato controlli scheda catastale e gravami. Un'ipoteca o un pignoramento iscritti dopo possono gravare l'immobile se l'atto ritarda.
- Fissare l'atto definitivo senza margine per il mutuo, l'Identità Elettronica dell'Edificio o la cancellazione d'ipoteca. Mancare la data può renderLa inadempiente.
- Pattuire una condizione di mutuo senza termine né regola sulla caparra. Scriva che è restituita per intero se la banca rifiuta nonostante una domanda corretta.
- Prendere possesso prima dell'atto definitivo senza un accordo scritto su spese, assicurazione e rischio.