Lista di controllo prima dell'acquisto (Grecia)
Lista di verifiche per l'acquirenteΈλεγχος ακινήτου πριν από την αγορά
I documenti e le verifiche che l'acquirente di una casa in Grecia deve ottenere prima di versare la caparra o firmare l'atto: venditore e titolo nel Catasto, gravami, legittimità edilizia tramite l'Identità Elettronica dell'Edificio, attestato energetico, imposte, spese condominiali ed eventuali conduttori.
La usi dalla prima visita seria fino all'atto definitivo. Molti documenti arrivano ora al notaio tramite il fascicolo digitale di trasferimento su akinita.gov.gr, che raccoglie i dati di AADE, Catasto, e-EFKA e Camera Tecnica. Le servono comunque un avvocato di Sua fiducia e, per un edificio vecchio o modificato, un ingegnere di Sua fiducia, perché l'ingegnere del venditore e il notaio non agiscono per Lei.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il paese
- Legittimità edilizia
- Ogni trasferimento richiede il certificato di completezza dell'Identità dell'Edificio. Ha sostituito il certificato dell'ingegnere dell'art. 83 della legge 4495/2017.
- Attestato energetico (ΠΕΑ)
- Valido 10 anni. Necessario per vendere. Se manca, la multa va da 200 € a 10.000 € (legge 4122/2013, art. 20).
- Certificato ENFIA
- Attesta che l'immobile è nelle dichiarazioni ENFIA del venditore. Allegato all'atto (Codice di procedura tributaria, legge 5104/2024, art. 60).
- Certificato comunale ΤΑΠ
- Non più necessario per un trasferimento dal 13 dicembre 2023 (legge 5076/2023, art. 33).
- Imposta di trasferimento
- 3% del valore imponibile, pagato dall'acquirente su myPROPERTY prima dell'atto, più il 3% dell'imposta per i comuni (legge 5219/2025, art. 27).
- IVA sugli edifici nuovi
- Un edificio nuovo venduto dal costruttore è soggetto a IVA, salvo che il costruttore abbia sospeso l'IVA fino al 31 dicembre 2026 (legge 5000/2022, art. 9).
- IVA sospesa
- Se il costruttore ha sospeso l'IVA, si applica invece l'imposta di trasferimento del 3%.
- Registrazione al Catasto
- Il notaio deposita l'atto online via akinita.gov.gr. Il Catasto lo registra in circa un giorno lavorativo se nulla di precedente è pendente.
La lista di controllo
Venditore e titolo
Identità, codice fiscale e stato civile di ogni proprietario, e procura per chi firma per un altro.Ταυτότητα, ΑΦΜ, πληρεξούσιο
Ogni proprietario registrato deve firmare. Un comproprietario o erede mancante blocca l'atto.
Il titolo di proprietà del venditore con prova della sua trascrizione.Τίτλος κτήσης, πιστοποιητικό μεταγραφής
Scheda catastale ed estratto della planimetria catastale, confrontati con il titolo e con l'immobile.Κτηματολογικό φύλλο, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, ΚΑΕΚ
Ricerca di ipoteche, prenotazioni d'ipoteca, pignoramenti, cause e pretese sull'immobile.Πιστοποιητικό βαρών, υποθήκη, προσημείωση, κατάσχεση, διεκδικήσεις
Se il venditore ha ereditato o ricevuto in dono l'immobile, il certificato che non è dovuta imposta di successione o donazione.Πιστοποιητικό μη οφειλής φόρου κληρονομιάς ή δωρεάς
Legittimità e stato dell'edificio
Identità Elettronica dell'Edificio e certificato di completezza, rilasciati dall'ingegnere del venditore per questo trasferimento.Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, πιστοποιητικό πληρότητας
Permesso di costruire, progetti approvati ed eventuali dichiarazioni che hanno sanato opere abusive.Οικοδομική άδεια, κατόψεις, δήλωση αυθαιρέτων (ν. 4495/2017)
Li confronti con l'immobile. Opere né autorizzate né sanate bloccano la vendita.
Attestato di prestazione energetica: classe, data di rilascio e raccomandazioni.Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Per un lotto o una casa isolata, un rilievo topografico. Per un terreno agricolo, mappe forestali e zonizzazione.Τοπογραφικό διάγραμμα, δασικοί χάρτες
La perizia del Suo ingegnere per un edificio vecchio o modificato.Αυτοψία μηχανικού
Il certificato di completezza copre la legittimità, non lo stato strutturale né i vizi occulti.
Imposte e certificati
Certificato ENFIA dell'immobile.Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
Certificato di regolarità fiscale del venditore per il trasferimento e, se si applica, quello previdenziale.Φορολογική ενημερότητα για μεταβίβαση ακινήτου, ασφαλιστική ενημερότητα e-ΕΦΚΑ
La Sua posizione su imposta di trasferimento o IVA, e l'eventuale esenzione prima casa.Φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), ΦΠΑ, απαλλαγή πρώτης κατοικίας
Il Suo codice fiscale greco e le credenziali TAXISnet.ΑΦΜ, κωδικοί TAXISnet
Edificio, uso e occupazione
Regolamento condominiale e quota dell'appartamento nell'edificio.Κανονισμός πολυκατοικίας, πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, χιλιοστά
Fissano la Sua quota di spese condominiali e i limiti su uso, animali o affitti brevi.
Una dichiarazione dell'amministratore su spese condominiali non pagate e lavori deliberati.Βεβαίωση διαχειριστή για κοινόχρηστα
Mostra debiti e costi previsti prima che Lei si impegni.
Ogni locazione dell'immobile, con la relativa dichiarazione all'AADE.Μισθωτήριο, δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης
Formalità
Una due diligence è per natura una lista di controllo.
- Questa lista non si firma. Il venditore paga e fornisce la maggior parte dei documenti.
- Il notaio allega all'atto il certificato di completezza dell'Identità dell'Edificio, l'attestato di prestazione energetica e il certificato ENFIA.
- Prima dell'atto, il notaio presenta la dichiarazione dell'imposta di trasferimento su myPROPERTY.
- Le parti accettano la dichiarazione online con le credenziali TAXISnet, e l'acquirente paga l'imposta.
- Dopo la firma, il notaio deposita l'atto al Catasto tramite akinita.gov.gr.
- L'acquirente paga online i diritti catastali.
Errori frequenti
- Fidarsi della superficie dell'annuncio. Quella del vecchio titolo, della dichiarazione E9 del venditore e quella reale spesso differiscono. Correggerla può richiedere mesi.
- Dare per legale un balcone chiuso, un soppalco o una stanza in più. Le opere non sanate bloccano il certificato di completezza e quindi la vendita.
- Saltare la propria verifica al Catasto perché guarderà il notaio. Il notaio verifica ciò che serve al trasferimento. Il Suo avvocato verifica pretese e cause pendenti.
- Comprare un appartamento senza un prospetto delle spese condominiali dall'amministratore. Spese non pagate e lavori deliberati causano liti dopo la vendita.
- Ignorare un conduttore presente. Una locazione abitativa dura almeno 3 anni, e l'acquirente subentra in quella provata da documento di data certa (Codice civile art. 614).
- Comprare una casa locata senza vedere il contratto. Lo richieda e, se Le serve, concordi per iscritto la consegna libera.
- Comprare un terreno agricolo senza controllare le mappe forestali e la zonizzazione. Un lotto classificato come bosco può essere inedificabile.
Base giuridica
- Ν. 4495/2017, art. 83 (engineer's certificate for transfers, now replaced by the completeness certificate)
- Ν. 4495/2017, art. 54 (Electronic Building Identity)
- Ν. 4122/2013 (ΦΕΚ Α' 42/19.2.2013) on the energy performance of buildings
- Αστικός Κώδικας (Civil Code), arts. 369 and 1033 (notarial deed and registration to transfer ownership) and art. 614 (a buyer takes over a lease proved by a document of certain date)
- Ν. 5104/2024 (Tax Procedure Code), art. 60 (ENFIA certificate needed for a transfer)
- Ν. 5219/2025 (Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ΦΕΚ Α' 130/18.7.2025), art. 27 paras. 1 and 5 (3% transfer tax and 3% surcharge for municipalities) and art. 29 (payment). The Code replaced arts. 1 to 20 of law 1587/1950 (art. 123).
Fonti
- Μεταβίβαση ακινήτου
- Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου: γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές στο akinita.gov.gr
- Δικαιολογητικά μεταβίβασης ακινήτου 2026
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου: εγκύκλιοι για το πιστοποιητικό πληρότητας
- Ταυτότητα Κτιρίου - ΠΕΑ
- Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ)
- Αναστολή ΦΠΑ σε νέες οικοδομές
- Ν. 5076/2023: κατάργηση βεβαίωσης ΤΑΠ (άρθρο 33)
- Σχέδιο νόμου εξαγγελιών ΔΕΘ 2026: τι αλλάζει σε ΕΝΦΙΑ, μεταβιβάσεις, κενά ακίνητα, ενοίκια και οικοδομές