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Modello di contratto di locazione abitativa (Germania)

Contratto di locazione abitativaMietvertrag über Wohnraum

Un contratto di locazione per un'abitazione non arredata, di norma a tempo indeterminato, secondo il BGB §§ 535 ff. Regola le parti, l'abitazione, la durata, il canone e le spese accessorie, le modifiche del canone, il deposito, l'uso, le riparazioni, la disdetta, la restituzione e gli obblighi del locatore su residenza e attestato energetico.

Lo usi quando un locatore privato dà in locazione un appartamento o una casa come abitazione dell'inquilino. Non lo usi per una stanza arredata nell'appartamento del locatore, per un affitto per vacanze o di breve durata per uso temporaneo, per alloggi per studenti o giovani, o per alloggi sociali con un vincolo pubblico sul canone: per questi valgono norme speciali. La maggior parte delle tutele dell'inquilino nel BGB è imperativa, quindi una clausola che se ne discosta a svantaggio dell'inquilino non ha effetto.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Il freno agli affitti e il limite più basso agli aumenti valgono solo nei comuni designati da un regolamento del Land; l'indice locale dei canoni (Mietspiegel) fissa il canone di riferimento.
Limite del deposito
3 mensilità di canone senza spese accessorie. L'inquilino può pagarlo in 3 rate mensili (BGB § 551).
Disdetta dell'inquilino
Nessun motivo richiesto. Entro il 3° giorno lavorativo di un mese, per la fine del secondo mese successivo, circa 3 mesi (§ 573c(1)).
Disdetta del locatore
Solo con un interesse legittimo, come l'uso proprio (§ 573). 3 mesi, 6 mesi dopo 5 anni, 9 mesi dopo 8 anni (§ 573c(1)).
Freno agli affitti
Nelle aree designate il canone iniziale può superare al massimo del 10% il canone di riferimento locale. Le designazioni possono durare fino al 31 dic. 2029 (§ 556d).
Eccezioni al freno agli affitti
Canone del precedente inquilino, ammodernamento negli ultimi 3 anni, primo uso dopo il 1° ottobre 2014, prima locazione dopo ammodernamento completo.
Aumento al canone di riferimento
Dopo 15 mesi senza modifiche. Al massimo il 20% in 3 anni, il 15% nelle aree designate (§ 558).
Rendiconto delle spese accessorie
Dovuto entro 12 mesi dalla fine del periodo contabile. Le richieste di conguaglio successive decadono (§ 556(3)).
Scadenza del canone
In anticipo, entro il 3° giorno lavorativo di ogni mese (§ 556b(1)).
Forma scritta
Una locazione di oltre 1 anno non in forma scritta vale a tempo indeterminato (§ 550). La disdetta richiede la forma scritta (§ 568(1)).
Pretese del locatore per danni
Prescritte 6 mesi dopo che il locatore riottiene l'abitazione (§ 548(1)).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in tedesco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di locazione abitativa

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Locatore: Locatore, Indirizzo del locatore, rappresentato da Rappresentante del locatore, se c'è.

      Indichi ogni proprietario che loca l'abitazione. Un amministratore firma solo con una procura scritta.

    2. 1.2

      Inquilino: Inquilino o inquilini, attualmente residente in Indirizzo attuale dell'inquilino.

      Indichi la data di nascita di ogni inquilino. Ogni persona indicata qui è parte e firma. Un partner che entra dopo senza essere indicato non è inquilino.

  2. 2.Locali

    1. 2.1

      Si concede in locazione per uso abitativo l'appartamento in Indirizzo dell'abitazione, Piano e posizione, composto da Locali. La superficie abitabile è di circa Superficie abitabile m².

      Indichi la superficie che ha misurato. Una superficie reale molto più piccola di quella indicata causa liti sul canone.

    2. 2.2

      Sono inoltre locati: Locali locati con l'abitazione. L'inquilino può usare i seguenti impianti comuni secondo il regolamento della casa: Spazi comuni.

      Indichi il numero di ogni cantina, garage o posto auto.

    3. 2.3

      All'inquilino vengono consegnate le seguenti chiavi: Chiavi consegnate.

      Indichi numero e tipo di ogni chiave. Registri di nuovo le chiavi nel verbale di consegna.

  3. 3.Durata

    1. 3.1

      Facoltativo

      La locazione inizia il Inizio della locazione ed è a tempo indeterminato.

      Mantenga questa clausola o la successiva. In Germania la locazione a tempo indeterminato è il caso normale.

    2. 3.2

      Facoltativo

      La locazione inizia il Inizio della locazione e termina il Fine di un termine fisso. Alla firma il locatore comunica per iscritto all'inquilino il motivo della durata determinata: dopo la scadenza, il locatore intende Motivo del termine fisso (§ 575(1) BGB).

      Mantenga una delle due clausole. Motivi: uso proprio del locatore o della famiglia, grandi lavori, locazione a un dipendente. Lo descriva in concreto, o la locazione è a tempo indeterminato.

  4. 4.Canone

    1. 4.1

      Il canone mensile è: canone netto senza spese accessorie Canone netto (Nettokaltmiete) euro; acconto sulle spese accessorie Acconto spese accessorie euro; acconto sulle spese di riscaldamento e acqua calda Acconto riscaldamento e acqua calda euro; totale Pagamento mensile totale euro.

      Gli acconti devono essere congrui, vicini ai costi reali previsti.

    2. 4.2

      Facoltativo

      L'appartamento si trova in un'area con mercato abitativo teso designata da regolamento (§ 556d BGB). Prima della firma dell'inquilino, il locatore gli ha fornito in forma testuale le seguenti informazioni ai sensi del § 556g(1a) BGB: Informazione sul freno agli affitti.

      Solo in un'area con freno agli affitti dove un'eccezione consente un canone oltre il 10% sopra quello di riferimento. Senza questa informazione preventiva, l'eccezione non vale.

  5. 5.Modifiche del canone

    1. 5.1

      Facoltativo

      Il canone può essere modificato secondo le norme di legge, in particolare fino al canone di riferimento locale (§ 558 BGB).

      Mantenga una delle tre clausole. Questa è la regola di base. Il locatore può chiedere un aumento dopo 15 mesi senza modifiche, entro i limiti dei dati chiave.

    2. 5.2

      Facoltativo

      Il canone netto aumenta come segue (canone a scaglioni ai sensi del § 557a BGB): Scaglioni del canone. Ogni canone resta invariato per almeno un anno. Finché si applica il canone a scaglioni, sono esclusi gli aumenti ai sensi dei §§ da 558 a 559b BGB.

      Mantenga una delle tre clausole. Indichi ogni scaglione in euro, ad almeno un anno di distanza. In un'area con freno agli affitti ogni scaglione rispetta il limite alla data di inizio.

    3. 5.3

      Facoltativo

      Il canone netto è legato all'indice dei prezzi al consumo per tutte le famiglie private in Germania pubblicato dall'Ufficio federale di statistica (canone indicizzato ai sensi del § 557b BGB). Il valore base è l'indice del mese di Mese base dell'indice dei prezzi. Una modifica del canone va richiesta con una dichiarazione in forma testuale che indichi la variazione dell'indice e il nuovo canone o l'aumento in euro. Ogni canone deve restare invariato per almeno un anno. Il canone modificato è dovuto dall'inizio del secondo mese successivo al ricevimento della dichiarazione.

      Mantenga una delle tre clausole. Con un canone indicizzato il locatore non può usare l'aumento al canone di riferimento. Veda il disegno di legge sugli aumenti dell'indice oltre il 3%.

  6. 6.Spese accessorie

    1. 6.1

      L'inquilino sostiene le seguenti spese accessorie ai sensi del § 2 del Regolamento sulle spese accessorie (Betriebskostenverordnung): Spese accessorie a carico dell'inquilino. Sono ripartite in base a Criterio di ripartizione, salvo che siano misurate a contatore.

      Indichi ogni voce. Il locatore può ribaltare solo le spese accessorie nominate nel contratto. Riparazioni e costi di gestione non sono spese accessorie.

    2. 6.2

      Le spese di riscaldamento e acqua calda sono fatturate in base al consumo secondo il Regolamento sulle spese di riscaldamento (Heizkostenverordnung).

      Cancelli questa clausola se l'inquilino ha un proprio contratto di gas o elettricità per il riscaldamento.

    3. 6.3

      Il locatore rendiconta gli acconti una volta all'anno. Il rendiconto deve pervenire all'inquilino al più tardi dodici mesi dopo la fine del periodo di riferimento. L'inquilino può esaminare i giustificativi.

      Dopo quel termine il locatore perde ogni conguaglio, salvo che non sia colpa sua. L'inquilino ha 12 mesi dal ricevimento del rendiconto per contestarlo.

  7. 7.Pagamento del canone

    1. 7.1

      Il canone è dovuto mensilmente in anticipo, al più tardi entro il terzo giorno lavorativo di ogni mese, senza spese, sul seguente conto: Conto bancario del locatore.

  8. 8.Deposito cauzionale

    1. 8.1

      L'inquilino versa un deposito cauzionale di Deposito euro. Esso ammonta al massimo a tre volte il canone netto mensile. L'inquilino può pagarlo in tre rate mensili uguali. La prima rata è dovuta all'inizio della locazione, le altre insieme ai pagamenti del canone immediatamente successivi.

      Al massimo 3 volte il canone netto. Una clausola che chiede di più, o l'intera somma in una volta, è nulla per quella parte.

    2. 8.2

      Il locatore investe il deposito cauzionale separatamente dal proprio patrimonio presso un istituto di credito al tasso d'interesse usuale per i depositi a risparmio con preavviso di tre mesi. Gli interessi spettano all'inquilino e aumentano il deposito.

    3. 8.3

      Dopo la fine della locazione e la restituzione dell'appartamento, il locatore rendiconta il deposito cauzionale entro un termine ragionevole e lo restituisce con gli interessi, nella misura in cui non abbia ulteriori pretese derivanti dalla locazione.

      La legge non fissa un termine. Il locatore può trattenere una parte ragionevole fino all'ultimo rendiconto delle spese accessorie.

  9. 9.Uso dei locali

    1. 9.1

      L'appartamento sarà abitato dalle seguenti persone: Persone che abiteranno nell'alloggio. La sublocazione o qualsiasi altra cessione dell'appartamento a terzi richiede il permesso del locatore.

      Elenchi tutti coloro che abiteranno nell'appartamento. Chieda per iscritto al locatore prima che entri un'altra persona.

    2. 9.2

      Animali domestici: Animali domestici.

      Concordi per iscritto ogni animale per evitare liti.

    3. 9.3

      Il regolamento della casa in allegato fa parte del presente contratto.

      Cancelli questa clausola se non c'è un regolamento della casa.

  10. 10.Manutenzione e opere di decorazione

    1. 10.1

      Il locatore mantiene l'appartamento in uno stato idoneo all'uso contrattuale per tutta la durata della locazione. L'inquilino segnala senza ritardo al locatore difetti e danni.

    2. 10.2

      Facoltativo

      L'appartamento è consegnato appena ritinteggiato. L'inquilino esegue correttamente le opere di decorazione nella misura in cui lo stato dell'appartamento lo richieda a seguito del suo uso. Per opere di decorazione si intendono la tappezzatura e la tinteggiatura di pareti e soffitti, nonché la verniciatura di radiatori e tubi, porte interne, e finestre e porte esterne dal lato interno.

      Cancelli per un appartamento non ristrutturato, salvo un congruo compenso all'inquilino. Non aggiunga intervalli fissi né obbligo di ridipingere alla fine a prescindere dallo stato.

  11. 11.Disdetta

    1. 11.1

      La disdetta va data in forma scritta. Ai fini della tempestività conta il ricevimento da parte del destinatario.

      Forma scritta significa una lettera su carta firmata a mano. Un'email, un fax o un SMS non bastano.

    2. 11.2

      L'inquilino può dare disdetta al più tardi entro il terzo giorno lavorativo di un mese di calendario per la fine del secondo mese successivo. Il locatore può dare disdetta solo se ha un interesse legittimo alla fine della locazione (§ 573 BGB). Il termine di preavviso del locatore aumenta di tre mesi ciascuno dopo cinque e otto anni dalla consegna dell'abitazione.

      La disdetta del locatore deve indicare i motivi. È esclusa la disdetta per aumentare il canone.

    3. 11.3

      Resta salvo il diritto di recesso senza preavviso per giusta causa ai sensi dei §§ 543 e 569 BGB.

      Giusta causa sono, tra l'altro, arretrati di oltre una mensilità in due scadenze consecutive, o arretrati pari a due mensilità in un periodo più lungo.

  12. 12.Restituzione dei locali

    1. 12.1

      Alla fine della locazione l'inquilino restituisce l'appartamento sgomberato, spazzato e con tutte le chiavi. L'inquilino non risponde delle modifiche o del deterioramento causati dall'uso contrattuale.

    2. 12.2

      All'ingresso e all'uscita le parti redigono insieme un verbale di consegna con le letture dei contatori. Entrambe le parti lo firmano e ciascuna ne riceve una copia.

      Le pretese del locatore per danni si prescrivono sei mesi dopo che riottiene l'appartamento, quindi il verbale di uscita conta.

  13. 13.Più inquilini

    1. 13.1

      Più inquilini rispondono in solido di tutti gli obblighi derivanti dal presente contratto. Una disdetta deve essere data da tutti gli inquilini ed essere indirizzata a tutti gli inquilini.

      Cancelli questa sezione se c'è un solo inquilino. Un inquilino da solo non può chiudere la locazione per tutti.

  14. 14.Attestato energetico, conferma di ingresso e agente

    1. 14.1

      Il locatore ha mostrato all'inquilino l'attestato di prestazione energetica al più tardi alla visita e gliene consegna una copia: Attestato energetico. L'attestato energetico ha valore informativo; non costituisce un accordo sullo stato dell'appartamento.

      Indichi il tipo (fabbisogno o consumo), la classe energetica e la data di rilascio.

    2. 14.2

      Il locatore conferma per iscritto all'inquilino l'ingresso entro due settimane dall'ingresso (conferma del locatore ai sensi del § 19 BMG).

      L'inquilino ha bisogno di questa conferma per registrarsi all'ufficio anagrafe entro due settimane dall'ingresso.

    3. 14.3

      Facoltativo

      Se il locatore ha incaricato un agente immobiliare, il compenso dell'agente è interamente a carico del locatore.

      Un agente può addebitare l'inquilino solo se l'inquilino lo ha incaricato e l'agente ha trovato l'appartamento solo per quell'inquilino.

  15. 15.Altri accordi

    1. 15.1

      Altri accordi

      Una clausola che deroga alle norme del BGB sulla locazione a svantaggio dell'inquilino è nulla dove la legge lo prevede: deposito, preavvisi, freno agli affitti, aumenti del canone.

    2. 15.2

      Non esistono accordi accessori orali.

  16. 16.Allegati e firme

    1. 16.1

      Allegati: copia dell'attestato di prestazione energetica, regolamento della casa, verbale di consegna, Altri allegati.

    2. 16.2

      Luogo della firma, Data della firma. Firma del locatore. Firma di tutti gli inquilini.

      Ogni parte firma a mano entrambe le copie.

Formalità

  1. Non esiste un modulo ufficiale di contratto, e non serve alcuna registrazione.
  2. Faccia due copie. Il locatore e ogni inquilino le firmano entrambe a mano su carta.
  3. Mostri l'attestato di prestazione energetica al più tardi alla visita e consegni una copia all'inquilino dopo la firma.
  4. Entro due settimane dall'ingresso, il locatore conferma per iscritto l'ingresso, così l'inquilino può registrare la residenza.
  5. Prima di fissare il canone, verifichi se un regolamento del Land pone l'abitazione in un'area con freno agli affitti, e legga l'indice locale dei canoni.
  6. Se il locatore si basa su un'eccezione al freno agli affitti, deve darne informazione all'inquilino in forma testuale prima che questi firmi.
  7. Se il locatore ha incaricato un agente, il locatore paga l'agente.

Errori frequenti

  • Chiedere un deposito oltre 3 mensilità di canone netto, o l'intero deposito prima delle chiavi. L'eccedenza è nulla, e l'inquilino può sempre pagare in 3 rate.
  • Fissare il canone senza verificare il freno agli affitti e l'indice locale dei canoni. In un'area designata l'inquilino può contestare e riavere il canone oltre il limite.
  • Imporre le pitture all'inquilino di un appartamento non ristrutturato. La Corte federale di giustizia ritiene nulla tale clausola standard, salvo un congruo compenso all'inquilino.
  • Concordare un termine fisso senza uno dei motivi del § 575, o senza indicare il motivo per iscritto alla firma. La locazione vale allora a tempo indeterminato.
  • Addebitare all'inquilino un agente incaricato dal locatore. L'inquilino può riavere la provvigione.
  • Inviare tardi il rendiconto delle spese accessorie, o addebitare costi non nominati. Un rendiconto tardivo perde ogni conguaglio. I costi non concordati non si possono ribaltare.
  • Dimenticare la conferma di ingresso. L'inquilino deve registrare la residenza entro due settimane e ne ha bisogno dal locatore.
  • Considerare definitiva una risoluzione senza preavviso per morosità. Pagare tutti gli arretrati entro due mesi dalla notifica dell'azione di sfratto la sana, una volta ogni due anni.

Base giuridica

Fonti

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