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Modello di proposta d'acquisto (Germania)

Lettera d'intenti all'acquisto (offerta non vincolante)Kaufabsichtserklärung (unverbindliches Kaufangebot)

Una breve lettera dell'acquirente al venditore o all'agente immobiliare che indica il prezzo, il finanziamento e le condizioni alle quali l'acquirente vuole comprare. Non vincola nessuna delle parti. In Germania solo un contratto rogato da un notaio obbliga a comprare o vendere un terreno (BGB § 311b).

La usi dopo una visita, quando vuole comprare e vuole esporre prezzo e condizioni prima che il notaio rediga il contratto. Gli agenti la chiedono spesso, insieme a una conferma di finanziamento della Sua banca, prima di presentare un acquirente al venditore. La invii al venditore o all'agente che ha l'incarico del venditore. Non la usi per prenotare l'immobile dietro pagamento, e non firmi un accordo di prenotazione separato con un compenso.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese
Effetto vincolante
Nessuno. Un contratto che obbliga una parte a comprare o vendere un terreno è valido solo come atto notarile (BGB § 311b(1)).
Compenso di prenotazione
Un compenso di prenotazione non rimborsabile nelle condizioni generali di un agente non è valido (BGH, 20 aprile 2023, I ZR 113/22).
Accordo di prenotazione
Un accordo di prenotazione legato all'acquisto può richiedere esso stesso un atto notarile.
Contratto di mediazione
Forma testuale obbligatoria per la vendita di un appartamento o di una casa unifamiliare (BGB § 656a).
Provvigione, agente per le due parti
Acquirente e venditore pagano lo stesso importo (§ 656c).
Provvigione, agente del venditore
L'acquirente può essere obbligato a pagare solo se il venditore paga almeno lo stesso importo (§ 656d).
Bozza di contratto
Venditore impresa e acquirente consumatore: il notaio deve dare il testo all'acquirente due settimane prima della firma (BeurkG § 17(2a)).
Bozza tra privati
La regola delle due settimane non si applica. Lei può comunque chiederla.
Imposta sui trasferimenti
Dal 3,5% al 6,5% del prezzo, secondo il Land (GrEStG § 11; aliquote fissate dai Länder).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in tedesco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Lettera d'intenti all'acquisto (offerta non vincolante)

  1. 1.Mittente, destinatario e oggetto

    1. 1.1

      Nome completo di ogni acquirente, Indirizzo dell'acquirente, Telefono ed email dell'acquirente. A Venditore o agente immobiliare, Indirizzo del destinatario. Luogo di redazione, Data di redazione.

      Se scrive all'agente, aggiunga "für den Eigentümer" e il nome del venditore, se noto.

    2. 1.2

      Oggetto: lettera d'intenti all'acquisto dell'immobile in Indirizzo dell'immobile, Vostro riferimento Riferimento annuncio o agente.

      Indichi il numero di riferimento dell'opuscolo dell'agente (Exposé), se c'è.

  2. 2.Immobile

    1. 2.1

      Gentili Signore e Signori, a seguito della visita dichiaro il mio serio interesse ad acquistare il seguente immobile: Descrizione dell'immobile, situato in Indirizzo dell'immobile, iscritto nel registro fondiario Iscrizione nel registro fondiario, se nota.

      L'iscrizione identifica l'immobile. Il notaio la verifica. Per un appartamento, aggiunga il numero dell'unità nell'atto di divisione.

  3. 3.Prezzo

    1. 3.1

      Per l'immobile, offerto al prezzo di Prezzo richiesto euro, offro un prezzo di acquisto di Prezzo offerto euro (in lettere: Prezzo offerto in lettere euro).

      Imposta sui trasferimenti, spese di notaio e registro fondiario ed eventuale provvigione si aggiungono a questo prezzo.

    2. 3.2

      Facoltativo

      Il prezzo comprende i seguenti beni mobili venduti con l'immobile: Beni inclusi nel prezzo. La loro quota del prezzo è di Valore dei beni inclusi euro.

      Cancelli questa clausola se nulla è venduto con l'immobile. Se la mantiene, verifichi che il contratto notarile elenchi gli stessi beni e valore.

  4. 4.Finanziamento

    1. 4.1

      Facoltativo

      Finanzierò l'acquisto con fondi propri per Mezzi propri euro e con un mutuo di Banca finanziatrice per Importo del mutuo euro. Fornirò una conferma di finanziamento della banca entro il Termine per la prova del finanziamento.

      Mantenga questa clausola o la successiva. Usi questa se ha bisogno di un mutuo.

    2. 4.2

      Facoltativo

      Finanzierò l'acquisto interamente con fondi propri per Mezzi propri euro. Ne fornirò prova entro il Termine per la prova del finanziamento.

      Mantenga questa clausola o la precedente. Usi questa per un acquisto in contanti. Il notaio chiederà anche l'origine dei fondi secondo le norme antiriciclaggio.

  5. 5.Condizioni

    1. 5.1

      La mia offerta presuppone che, prima della firma notarile, io riceva e possa esaminare un estratto aggiornato del registro fondiario, l'attestato di prestazione energetica e, per un appartamento, la dichiarazione di divisione con il regolamento della comunione, la raccolta delle delibere, i verbali delle assemblee dei proprietari degli ultimi tre anni, il bilancio preventivo corrente, l'ultimo rendiconto annuale e il saldo del fondo di manutenzione.

      Solo i proprietari e le persone autorizzate possono consultare il registro fondiario e la raccolta delle delibere, quindi chieda al venditore copie o un'autorizzazione scritta.

    2. 5.2

      Ulteriori condizioni: Altre condizioni.

      Esempi: una perizia di un esperto, o la consegna dell'immobile libero.

  6. 6.Notaio e tempistica

    1. 6.1

      Propongo Notaio proposto come notaio per rogare il contratto. Chiedo che il notaio prepari la bozza del contratto di compravendita e me la invii almeno due settimane prima dell'appuntamento per la firma.

      Di norma l'acquirente paga notaio e registro fondiario (BGB § 448(2)), quindi di solito propone il notaio. Il notaio agisce per entrambe le parti e resta neutrale.

    2. 6.2

      Miro alla firma notarile entro il Data prevista per la firma notarile e alla consegna dell'immobile il Data di consegna desiderata.

  7. 7.Carattere non vincolante

    1. 7.1

      La presente dichiarazione è una lettera d'intenti non vincolante. Non crea alcun obbligo né per me né per il proprietario di comprare o di vendere. Un contratto di compravendita si forma solo quando è rogato da un notaio (§ 311b(1) BGB).

    2. 7.2

      Non effettuerò alcun pagamento, in particolare nessun compenso di prenotazione, prima della conclusione del contratto di compravendita notarile.

      La protegge da una successiva pretesa di aver accettato un compenso di prenotazione.

  8. 8.Validità

    1. 8.1

      La presente offerta è valida fino al Data fino alla quale vale l'offerta. Chiedo una Vostra risposta entro tale data.

      Fissi un termine breve. La data indica al venditore quando Lei cercherà altrove. Non La vincola.

  9. 9.Firma

    1. 9.1

      Distinti saluti, Nome completo di ogni acquirente (firma di ogni potenziale acquirente).

Formalità

  1. Non servono moduli, testimoni o notaio. Firmi e dati la lettera, la invii per email o per posta e conservi una copia.
  2. La lettera non crea alcun obbligo di comprare o vendere. Il venditore può accettare un altro acquirente fino alla firma del contratto notarile.
  3. Non paghi alcuna somma con la lettera.
  4. Se incarica Lei l'agente, il contratto di mediazione per un appartamento o una casa unifamiliare richiede la forma testuale.
  5. Se acquirente e venditore pagano entrambi l'agente, pagano quote uguali.
  6. Il passo successivo è la bozza di contratto del notaio. In una vendita tra privati non c'è un termine fisso, quindi chieda presto la bozza.
  7. Di norma l'acquirente paga notaio, costi del registro fondiario e imposta sui trasferimenti dal 3,5% al 6,5% del prezzo, fissata da ogni Land.

Errori frequenti

  • Considerare la lettera un affare concluso. Finché il notaio non roga il contratto, il venditore può vendere a un altro e Lei può ritirarsi.
  • Spendere prima del contratto notarile. I costi sostenuti prima, come una perizia o le spese bancarie, sono a Suo rischio.
  • Pagare un compenso di prenotazione. Una prenotazione che La spinge a comprare può essere nulla senza atto notarile. Non paghi nulla prima dell'avviso di scadenza del notaio.
  • Concordare extra fuori dall'atto. Metta nel contratto notarile cucina componibile, mobili o data di consegna. Un accordo accessorio omesso può annullare l'intero contratto.
  • Offrire senza una conferma di finanziamento. La maggior parte dei venditori e degli agenti la chiede. Il contratto notarile non ha condizione di finanziamento, salvo accordo delle parti.
  • Dimenticare i costi di acquisto. Sommi imposta sui trasferimenti, spese di notaio e registro fondiario ed eventuale provvigione prima di indicare un prezzo.
  • Indicare un prezzo prima di vedere l'estratto del registro fondiario e, per un appartamento, i documenti del condominio. Usi prima la checklist di due diligence.

Base giuridica

Fonti

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