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Lista di controllo del contratto preliminare (Germania)

Checklist per verificare la bozza notarile del contratto di compravenditaPrüfliste zum Entwurf des notariellen Kaufvertrags (Kaufvertragsentwurf)

In Germania non esiste un preliminare di vendita privato. Ogni accordo che obbliga una parte a comprare o vendere un terreno deve essere rogato da un notaio. Questa checklist aiuta l'acquirente a verificare la bozza di contratto del notaio (Kaufvertragsentwurf) prima dell'appuntamento per la firma.

La usi quando il notaio Le invia la bozza del contratto di compravendita. Esamini ogni punto, annoti le Sue domande e invii le modifiche al notaio prima dell'appuntamento. La usi anche quando un agente o il venditore Le chiede di firmare un accordo di prenotazione, un precontratto o qualsiasi altro documento prima del notaio: se La obbliga a comprare, direttamente o tramite un compenso, è nullo senza atto notarile.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese
Forma
Atto notarile per ogni contratto che obbliga una parte a comprare o vendere un terreno (BGB § 311b(1)).
Contratto senza atto
Nullo, salvo che il trasferimento sia poi iscritto.
Tempo per esaminare la bozza
Due settimane se il venditore è un'impresa e l'acquirente un consumatore (BeurkG § 17(2a)). Nessun termine fisso tra privati.
Quando il prezzo è dovuto
Dopo l'avviso del notaio: prenotazione iscritta, cancellazione dei gravami garantita, autorizzazioni ottenute, rinuncia del comune alla prelazione.
Prelazione del comune
Il comune può esercitarla entro 3 mesi dal ricevimento del contratto (BauGB § 28(2)).
Responsabilità del venditore
L'esclusione della garanzia per i vizi non protegge il venditore che ha taciuto un vizio con dolo o ha dato una garanzia (BGB § 444).
Immobile locato
L'acquirente subentra nelle locazioni in corso con tutti i diritti e gli obblighi (BGB § 566(1)).
Costi
Di norma l'acquirente paga notaio, iscrizione e imposta sui trasferimenti dal 3,5% al 6,5% (BGB § 448(2); GrEStG § 11, aliquote del Land).
Debito d'imposta
L'ufficio delle imposte può comunque esigere l'imposta sui trasferimenti dall'acquirente o dal venditore (GrEStG § 13).
Preliminare o prenotazione
Richiede un atto notarile se spinge indirettamente l'acquirente a comprare.
Compenso di prenotazione
Un compenso di prenotazione non rimborsabile nelle condizioni generali di un agente non è valido (BGH, I ZR 113/22).

La lista di controllo

Prima che arrivi la bozza

Parti e immobile

  • Verifichi che ogni proprietario iscritto sia venditoreEigentümer laut Grundbuch, Abteilung I

    Solo i proprietari indicati nel registro fondiario possono vendere. Comproprietari, eredi e coniugi con una quota devono tutti firmare o farsi rappresentare.

  • Confronti la descrizione dell'immobile con il registro fondiario e la mappa catastaleBestandsverzeichnis, Flurstück, Liegenschaftskarte

    L'atto identifica l'immobile per foglio del registro fondiario e particella. Verifichi che garage, giardini e vialetti visti siano sulle particelle vendute.

  • Per un appartamento: verifichi l'unità, la quota di comproprietà e i diritti d'uso esclusivoSondereigentum, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrecht, Teilungserklärung

    Posti auto, cantine e giardini sono spesso unità separate o diritti d'uso esclusivo. Sono venduti solo se l'atto li nomina.

  • Verifichi i gravami che l'acquirente assumeAbteilung II (Lasten und Beschränkungen)

    Servitù di passaggio, diritti di abitazione e usufrutti restano sull'immobile. La bozza deve elencare ognuno di quelli che Lei accetta.

Prezzo, pagamento e garanzie

  • Verifichi il prezzo, la quota per i beni mobili e la data di pagamentoKaufpreis, Inventar, Fälligkeit

    Il prezzo nell'atto deve essere quello reale. I beni mobili venduti con l'immobile vanno elencati con il loro valore.

  • Verifichi le condizioni di scadenzaFälligkeitsvoraussetzungen, Fälligkeitsmitteilung

    Il prezzo deve scadere solo dopo la prenotazione, la cancellazione garantita dei gravami, le autorizzazioni e la rinuncia alla prelazione.

  • Verifichi la prenotazione a Suo favoreAuflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung)

    Riserva l'immobile a Lei nel registro fondiario, così il venditore non può venderlo o gravarlo a favore di altri prima della Sua iscrizione.

  • Verifichi che l'atto dica come si cancellano le ipoteche del venditoreLastenfreistellung, Löschungsbewilligung

    Parte del prezzo può andare alla banca del venditore per cancellare il suo debito fondiario. Lei deve ricevere l'immobile libero da gravami non accettati.

  • Verifichi la procura a gravare l'immobile per il Suo mutuoBelastungsvollmacht, Finanzierungsgrundschuld

    La Sua banca vuole un debito fondiario prima che Lei sia proprietario. Il venditore lo autorizza nell'atto, limitato a garantire il prezzo.

  • Verifichi la clausola di sottomissione all'esecuzione immediataZwangsvollstreckungsunterwerfung

    Di solito l'atto consente al venditore di esigere il prezzo senza causa. La limiti al prezzo e al periodo dopo l'avviso di scadenza.

  • Metta in dubbio un conto di deposito fiduciarioNotaranderkonto

    Di solito il pagamento va direttamente al venditore dopo l'avviso di scadenza. Un conto di deposito fiduciario costa spese in più ed è per casi speciali.

Stato, vizi e consegna

Appartamenti in condominio

Costi e imposte

Formalità

Un modello privato sarebbe nullo. Il BGB § 311b(1) richiede un atto notarile per ogni contratto che obbliga una parte a trasferire o acquistare un terreno. Senza atto il contratto è nullo (BGB § 125).

  1. Il contratto vincolante è l'atto notarile. Il notaio lo legge per intero a entrambe le parti e lo spiega.
  2. Entrambe le parti e il notaio firmano l'atto. Una parte che non può essere presente può farsi rappresentare.
  3. Venditore impresa e acquirente consumatore: il notaio deve assicurarsi che l'acquirente compaia di persona o tramite una persona di fiducia.
  4. Il notaio deve anche inviare a quell'acquirente il testo previsto due settimane prima dell'appuntamento, e verbalizzare il motivo se il termine è più breve.
  5. In una vendita tra privati queste regole non si applicano, quindi chieda presto la bozza.
  6. Ogni accordo accessorio che fa parte dell'affare deve essere nell'atto.
  7. Dopo la firma il notaio chiede la prenotazione, ottiene le rinunce e le autorizzazioni e comunica all'acquirente quando il prezzo è dovuto.

Errori frequenti

  • Firmare una prenotazione a pagamento o un preliminare privato. È nullo senza atto se La spinge a comprare. Può servire un giudice per riavere il compenso.
  • Pagare una parte del prezzo prima dell'avviso di scadenza. Senza prenotazione, il venditore potrebbe ancora vendere o gravare l'immobile a favore di altri.
  • Accordi fuori dall'atto, come un prezzo più basso sulla carta con contanti per i mobili, o una riparazione promessa. Un accordo omesso può rendere nullo l'intero contratto.
  • Accettare l'esclusione standard della garanzia per i vizi senza perizia. Verifichi l'edificio prima di firmare e faccia scrivere nell'atto i vizi noti.
  • Firmare prima che il mutuo sia approvato. Il contratto usuale non ha condizione di finanziamento, e Lei deve il prezzo anche se la banca rifiuta. Ottenga prima l'offerta vincolante.
  • Ignorare un inquilino presente. Lei subentra nella locazione così com'è, con deposito e tutela dalla disdetta. Un inquilino in un appartamento trasformato può avere un diritto di prelazione.
  • Arrivare all'appuntamento senza aver letto la bozza. Le modifiche sono facili prima della firma e costose dopo.

Base giuridica

Fonti

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