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Lista di controllo prima dell'acquisto (Germania)

Checklist di due diligence per l'acquirentePrüfliste vor dem Immobilienkauf (Unterlagen und Prüfungen)

I documenti e le verifiche che l'acquirente di una casa o di un appartamento esistente in Germania deve ottenere prima della firma notarile: proprietario e registro fondiario, diritto urbanistico ed edilizio, attestato di prestazione energetica, documenti del condominio, locazioni in corso, imposte e costi.

La usi dalla prima visita fino alla firma notarile. In Germania non esiste alcun passaggio vincolante prima del contratto notarile, quindi tutte le verifiche vanno fatte prima di firmarlo. Il notaio consulta il registro fondiario e si occupa della prenotazione nel registro (Vormerkung), della cancellazione dei gravami e della rinuncia del comune al diritto di prelazione, ma non verifica l'edificio, la situazione urbanistica né le finanze del condominio. Chieda ogni documento al venditore, e chieda al notaio di regolare nel contratto tutto ciò che manca.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. I registri del diritto edilizio, come il registro degli oneri edilizi, seguono il diritto del Land e variano da Land a Land.
Accesso al registro fondiario
Solo per chi ha un interesse legittimo (GBO § 12(1)). Il notaio lo consulta prima di rogare il contratto.
Attestato energetico
Mostrato al più tardi alla visita, consegnato dopo il contratto (GModG § 80(4)).
Delibere condominiali
L'amministratore conserva tutte le delibere dal 1° luglio 2007. Un proprietario o una persona da lui autorizzata può consultarle (WEG § 24(7)).
Prelazione del comune
Il comune può esercitarla entro 3 mesi dal ricevimento del contratto (BauGB § 28(2)).
Locazioni in corso
L'acquirente subentra in ogni locazione con tutti i diritti e gli obblighi (BGB § 566(1)).
Bozza di contratto
Due settimane prima della firma se il venditore è un'impresa e l'acquirente un consumatore (BeurkG § 17(2a)). Nessun termine fisso tra privati.
Imposta sui trasferimenti
Dal 3,5% al 6,5% del prezzo, secondo il Land (GrEStG § 11 e aliquote del Land).

La lista di controllo

Venditore, proprietario e registro fondiario

Diritto urbanistico ed edilizio

  • Permesso di costruire e progetti approvatiBaugenehmigung, genehmigte Bauzeichnungen

    Mostrano ciò che è stato autorizzato. Ampliamenti, mansarde e unità aggiunte senza permesso possono essere un vizio e causare ordini dell'autorità edilizia.

  • Registro degli oneri edilizi (la Baviera non lo tiene)Baulastenverzeichnis

    Obblighi come l'accesso di un vicino o le distanze prescritte non sono nel registro fondiario. L'autorità edilizia li tiene secondo il diritto del Land.

  • Piano regolatore e informazioni urbanisticheBebauungsplan, Flächennutzungsplan

    Indica cosa Lei può costruire o modificare e cosa si può costruire accanto. Chieda all'ufficio urbanistico del comune.

  • Registro dei siti contaminatiAltlastenkataster

    Mostra le contaminazioni del suolo note. Chieda all'autorità ambientale del circondario o della città.

  • Certificato sugli oneri per strade e serviziErschließungsbeitragsbescheinigung (Anliegerbescheinigung)

    Il comune conferma se gli oneri per strade e servizi sono pagati o ancora da fatturare. Il contratto deve dire chi paga gli oneri aperti.

  • Vincolo di tutela dei monumentiDenkmalschutz

    Un edificio vincolato richiede l'autorizzazione per la maggior parte dei lavori. Chieda all'autorità per i monumenti.

Stato dell'edificio ed energia

Appartamenti in condominio

Locazioni e occupazione

Imposte e costi

Formalità

Una due diligence è per natura una checklist. Il notaio redige e roga il contratto, ma non verifica per l'acquirente l'edificio, la situazione urbanistica o le finanze del condominio.

  1. Questa checklist non si firma.
  2. Solo chi ha un interesse legittimo può consultare il registro fondiario. Chieda al venditore un estratto recente o un'autorizzazione scritta.
  3. Solo i proprietari e le persone da loro autorizzate possono consultare la raccolta delle delibere del condominio. Chieda al venditore un'autorizzazione.
  4. Il venditore o l'agente deve mostrare l'attestato di prestazione energetica al più tardi alla visita e consegnarlo dopo la firma del contratto.
  5. Le autorità locali tengono registri pubblici, come gli oneri edilizi e i siti contaminati. Di solito l'accesso richiede il consenso del proprietario e una tassa.

Errori frequenti

  • Fidarsi dell'opuscolo dell'agente invece dell'estratto del registro fondiario. Solo il registro mostra il proprietario e le servitù di passaggio, i diritti di abitazione o i gravami.
  • Non leggere i verbali delle assemblee. Mostrano lavori decisi, contributi straordinari e liti che Lei assume con l'appartamento.
  • Presumere che una mansarda, un ampliamento o un seminterrato trasformato sia autorizzato. Ottenga il permesso e i progetti approvati. Le opere abusive rischiano ordini dell'autorità edilizia.
  • Comprare un appartamento locato per uso proprio senza leggere il contratto. Lei subentra all'inquilino. La disdetta per uso proprio richiede un interesse legittimo e fino a nove mesi di preavviso.
  • Appartamento diventato condominio dopo la locazione: nessuna disdetta per uso proprio fino a 3 anni dopo l'acquisto, o fino a 10 anni per regolamento del Land (BGB § 577a).
  • Ignorare la classe energetica e l'età del riscaldamento. Chieda l'attestato, il tipo di riscaldamento e la data dell'ultimo controllo della caldaia, e preveda il costo dei lavori.
  • Non verificare se il venditore può vendere da solo. Può servire il consenso del coniuge, dei coeredi o di un tutore.
  • Non lasciare tempo per una perizia tecnica. Di solito il contratto esclude la garanzia per i vizi, quindi una perizia prima della firma è la Sua tutela principale.

Base giuridica

Fonti

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