Lista di controllo prima dell'acquisto (Francia)
Checklist di verifica per l'acquirenteVérifications avant la signature de l'avant-contrat
I documenti e le verifiche che chi acquista un'abitazione esistente in Francia dovrebbe ottenere prima di firmare il compromis o la promesse de vente: titolo e capacità del venditore, ipoteche e servitù, urbanistica, fascicolo delle diagnosi obbligatorie, documenti della copropriété, imposte e occupazione.
La usi dalla prima visita fino alla firma del contratto preliminare. Il venditore deve consegnare il fascicolo delle diagnosi e, per un appartamento, i documenti della copropriété entro la data della firma. Tra il compromis e l'atto il notaio raccoglie il titolo, la ricerca ipotecaria, le informazioni urbanistiche e la rinuncia al diritto di prelazione. Verifichi ogni elemento, e chieda al notaio ciò che manca prima di firmare.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese (nel Bas-Rhin, nell'Haut-Rhin e in Mosella il registro fondiario è il livre foncier)
- Certificato energetico (DPE)
- Obbligatorio per ogni vendita. Valido 10 anni, ma un DPE redatto prima del 1 luglio 2021 non è più valido.
- Coefficiente elettrico del DPE
- Dal 1 gennaio 2026 un nuovo coefficiente (1,9 invece di 2,3) può migliorare la classe di un'abitazione riscaldata a elettricità.
- Audit energetico
- Obbligatorio per vendere una casa o un edificio con un solo proprietario in classe E, F o G. Classe D dal 1 gennaio 2034.
- Rapporto sui rischi (état des risques)
- Valido 6 mesi. Consegnato alla prima visita e allegato alla promessa (Code de l'environnement art. L125-5).
- Termiti / gas / elettricità
- Termiti 6 mesi (nelle zone elencate). Gas ed elettricità 3 anni, se l'impianto ha più di 15 anni.
- Rapporto sul piombo
- Per abitazioni costruite prima del 1 gennaio 1949. Valido 1 anno se rileva piombo oltre la soglia legale, altrimenti senza scadenza.
- Verbali della copropriété
- Verbali delle assemblee generali degli ultimi 3 anni (CCH art. L721-2).
- Tolleranza superficie Carrez
- Oltre 1/20 in meno del dichiarato: riduzione proporzionale del prezzo, azione entro 1 anno dall'atto.
- Prelazione
- Il comune ha 2 mesi dalla notifica del notaio per acquistare per primo. Il silenzio vale rinuncia.
La lista di controllo
Venditore, titolo e proprietà
Copia del titolo di proprietà del venditoreTitre de propriété
Prova che il venditore è proprietario e riporta descrizione legale, servitù e condizioni della vendita precedente.
Identità, stato civile e capacità del venditorePièce d'identité, contrat de mariage ou convention de Pacs
Ogni proprietario deve firmare. Il coniuge può dover consentire alla vendita della casa familiare. Un venditore sotto tutela necessita di autorizzazione.
Per una società venditrice, la visura camerale e lo statutoExtrait Kbis et statuts
Mostrano che la società esiste e chi può firmare per essa.
Contratti di locazione in corso, o prova che gli ex inquilini sono uscitiBail en cours, congé du locataire
L'acquirente subentra nel contratto in corso. L'immobile libero richiede la prova che il contratto è cessato regolarmente.
Registro fondiario, ipoteche e servitù
Visura ipotecaria e dei gravami, richiesta dal notaioÉtat hypothécaire (état hors formalité)
Planimetria catastale e riferimenti delle particelleExtrait cadastral
Identifica le particelle vendute e i loro confini. La confronti con il terreno che ha visitato.
Servitù e muri comuniServitudes, mitoyenneté
Diritti di passaggio, di veduta o muri comuni limitano l'uso o le modifiche dell'immobile.
Per una casa in lottizzazione, il regolamento e lo statuto dell'associazione dei proprietariCahier des charges du lotissement, statuts de l'ASL
Fissano le regole edilizie e le spese comuni per strade e aree verdi.
Urbanistica e lavori edilizi
Certificato urbanistico o nota di informazione urbanisticaCertificat d'urbanisme, note de renseignements d'urbanisme
Indica le norme urbanistiche, le servitù pubbliche e i diritti di prelazione applicabili alla particella.
Permessi di costruire, dichiarazioni di fine lavori e certificati di conformità dei lavori passatiPermis de construire, déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux
Dimostrano che ampliamenti e trasformazioni erano autorizzati.
Polizza danni all'opera per lavori di meno di 10 anniAssurance dommages-ouvrage
Copre i gravi difetti strutturali entro 10 anni dal completamento e passa all'acquirente.
Rinuncia alla prelazioneDéclaration d'intention d'aliéner (DIA)
Fascicolo delle diagnosi tecniche
Certificato energetico, e l'audit energetico se richiestoDiagnostic de performance énergétique (DPE), audit énergétique
Rapporto sull'esposizione al piomboConstat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Obbligatorio per abitazioni costruite prima del 1 gennaio 1949. Le vernici vecchie possono contenere piombo.
Rapporto sull'amiantoÉtat amiante
Rapporto termiti, e informazioni sul merulioÉtat relatif à la présence de termites, information mérule
Obbligatorio nelle zone indicate da ordinanza prefettizia. Entrambi attaccano le strutture in legno.
Rapporti sugli impianti gas ed elettricoÉtat de l'installation intérieure de gaz et d'électricité
Obbligatori se l'impianto ha più di 15 anni. Elencano i difetti di sicurezza.
Rapporto sui rischi naturali, minerari e tecnologiciÉtat des risques (ERP)
Rapporto di controllo dello scarico fognarioContrôle de l'assainissement non collectif
Obbligatorio se l'abitazione ha un impianto di scarico autonomo. Il rapporto vale 3 anni.
Informazioni sulla zona di rumore aereoDiagnostic bruit
Obbligatorio se l'immobile è in una zona di esposizione al rumore di un aeroporto.
Eventuali ordinanze di sicurezza o di salubrità sull'edificioArrêtés de police de la sécurité et de la salubrité des immeubles
Certificato di superficie Carrez per un lotto in copropriétéMesurage loi Carrez
Il contratto deve indicarla. Un ammanco oltre 1/20 Le dà diritto a una riduzione proporzionale del prezzo.
Copropriété (appartamenti e lotti in un edificio condiviso)
Scheda di sintesi, regolamento di copropriété e stato di ripartizione con le modificheFiche synthétique, règlement de copropriété, état descriptif de division
Verbali delle assemblee generali degli ultimi 3 anniProcès-verbaux des assemblées générales
Mostrano lavori deliberati, voti previsti e liti.
Spese pagate dal venditore negli ultimi 2 esercizi, somme che Lei potrebbe dovere e morosità nell'edificioInformations financières, pré-état daté
Mostrano i Suoi costi futuri e se altri proprietari non pagano.
Quota del fondo lavori e ultimo contributoFonds de travaux
La quota legata al lotto passa a Lei con la vendita.
Libretto di manutenzione, diagnosi tecnica globale e piano pluriennale dei lavoriCarnet d'entretien, diagnostic technique global (DTG), plan pluriannuel de travaux
Mostrano lo stato dell'edificio e i lavori previsti nei prossimi anni.
Imposte e costi
Ultimo avviso dell'imposta fondiariaAvis de taxe foncière
Mostra l'imposta annua. Di norma l'atto ripartisce l'anno in corso tra venditore e acquirente.
Stima delle spese notarili e delle imposte di trasferimentoFrais d'acquisition
L'acquirente le paga oltre al prezzo. Chieda al notaio una stima scritta prima di firmare.
Bollette recenti di energia e acquaFactures d'énergie et d'eau
Le confronti con la stima dei costi del DPE.
Formalità
Un elenco di verifiche è per natura una checklist. Le visure ufficiali le raccoglie il notaio, non l'acquirente.
- Questa checklist non si firma.
- Il fascicolo delle diagnosi e i documenti della copropriété sono allegati al compromis o alla promesse.
- Per i documenti della copropriété in una scrittura privata, Lei firma e data a mano una dichiarazione di averli ricevuti.
- Il venditore può inviare i documenti per via elettronica solo se Lei lo accetta espressamente.
- Se il rapporto sui rischi o i documenti della copropriété arrivano dopo il compromis, i Suoi 10 giorni di recesso decorrono dal giorno dopo la ricezione.
Errori frequenti
- Fidarsi della classe DPE dell'annuncio. Legga il certificato e ne verifichi data, indirizzo e costi energetici stimati. Un alloggio in classe G non si può locare con un nuovo contratto.
- Accettare diagnosi che scadranno prima dell'atto. Il rapporto termiti e quello sui rischi valgono solo 6 mesi, quindi il venditore potrebbe doverli rinnovare.
- Saltare i verbali delle assemblee generali. Mostrano i lavori deliberati che Lei potrebbe dover pagare e le liti nell'edificio.
- Dare per scontato che un ampliamento o un sottotetto trasformato sia regolare. Chieda il permesso e la dichiarazione di fine lavori. Lavori abusivi possono complicare assicurazione e rivendita.
- Non verificare chi è proprietario. Un venditore sposato, un'eredità in corso o una società venditrice possono richiedere firme aggiuntive o un'autorizzazione del giudice.
- Ignorare un inquilino presente. L'inquilino resta dopo l'acquisto e il contratto La vincola.
Base giuridica
- Code de la construction et de l'habitation, art. L271-4 (dossier de diagnostic technique)
- Code de la construction et de l'habitation, art. L721-2 (documents for the sale of a copropriété lot)
- Code de l'environnement, art. L125-5 (risk report at first visit)
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 46 (Carrez area)
- Code de l'urbanisme, art. L213-2 (pre-emption: declaration and two-month period)
Fonti
- Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
- Vente d'un logement en copropriété
- Audit énergétique en cas de vente d'un bien immobilier dit « passoire »
- Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement ?
- Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Diagnostics techniques immobiliers