Lista di controllo prima dell'acquisto (Finlandia)
Lista di verifiche dell'acquirente prima di comprare casaOstajan tarkistuslista ennen asuntokauppaa
I documenti e le verifiche che un acquirente deve completare prima di fare un'offerta o firmare un atto in Finlandia. Ha un percorso per un appartamento in una società abitativa e uno per una casa sul proprio terreno, più il certificato energetico, i permessi e le imposte validi per entrambi.
La usi prima di fare un'offerta, e di nuovo prima di firmare l'atto. In Finlandia nessun notaio verifica l'immobile per Lei. L'acquirente ha l'obbligo legale di ispezionare l'abitazione e di leggerne i documenti, e non può far valere in seguito un difetto che una normale ispezione avrebbe rivelato.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Finlandia continentale. Azioni di società abitative (asunto-osake) e immobili (kiinteistö). Le Åland hanno regole proprie sull'acquisto di terreni.
- Imposta di trasferimento sulle azioni
- L'acquirente paga l'1,5% del prezzo al netto dei debiti entro 2 mesi dall'atto, o alla firma con un agente (legge 931/1996; Agenzia delle entrate).
- Imposta di trasferimento sugli immobili
- Il 3% del prezzo, pagato prima che l'acquirente chieda la registrazione del titolo (legge sull'imposta di trasferimento 931/1996).
- Registrazione del titolo (immobile)
- Chiederla entro 6 mesi dall'atto. In ritardo, l'imposta di trasferimento sale del 20% per semestre, fino al doppio (Catasto nazionale).
- Esenzione prima casa
- Abolita dal 1° gennaio 2024. Ogni acquirente paga ora l'aliquota ordinaria (legge 931/1996, modificata da 21.12.2023/1185).
- Certificato energetico
- Deve essere esposto alla visita e consegnato all'acquirente, e l'annuncio deve indicare la classe energetica (legge 50/2013, § 6).
- Piano di manutenzione della società
- Il consiglio dà ogni anno una relazione scritta sulla manutenzione necessaria nei 5 anni seguenti (legge 1599/2009 sulle società abitative, capo 6, § 3).
- Oneri non pagati dal venditore
- L'acquirente risponde con il venditore degli oneri non pagati del mese del trasferimento e dei 5 mesi precedenti (legge sulle società abitative, capo 3, § 7).
- Oneri assenti dal certificato
- L'acquirente non risponde degli oneri scaduti prima della data del certificato se il certificato non li indica (capo 3, § 7).
- Vizi di un immobile
- Avvisi il venditore entro un termine ragionevole dalla scoperta, al più tardi 5 anni dopo la consegna (Codice fondiario, capo 2, § 25).
- Acquirenti extra UE o SEE
- Serve un permesso del Ministero della Difesa per acquistare un immobile (legge 470/2019, §§ 1 e 2).
La lista di controllo
Venditore e proprietà
Identifichi ogni proprietario e verifichi che ciascuno firmimyyjät
Appartamento: estratto del registro azioni del sistema informativo abitativoosakehuoneistorekisterin ote
Mostra chi possiede le azioni e se sono date in pegno o soggette a limiti.
Appartamento non ancora nel sistema: certificato azionario cartaceoosakekirja
Controlli il certificato azionario cartaceo e la serie di girate annotate su di esso.
Casa: certificato del titololainhuutotodistus
Documenti della società abitativa (appartamento)
Certificato dell'amministratoreisännöitsijäntodistus
Obblighi di riparazione in una piccola società
Ultimo bilancio e budgettilinpäätös, talousarvio
Mostrano i debiti e le riserve della società e gli oneri che Lei pagherà.
Relazione sulle esigenze di manutenzione per i prossimi 5 annikunnossapitotarveselvitys
Verbali delle ultime assemblee generaliyhtiökokouksen pöytäkirjat
Mostrano se lavori importanti, come il rifacimento delle tubature, sono decisi o previsti.
Comunicazioni di modifica e riparazione dell'appartamentomuutostyöilmoitukset
Registri dell'immobile (casa)
Certificato dei gravamirasitustodistus
Elenca ipoteche, diritti speciali iscritti come le locazioni e limiti alla vendita o all'uso.
Estratto del registro immobiliare e mappakiinteistörekisteriote, karttaote
Mostrano la superficie, i confini, i diritti di passaggio e altre servitù.
Certificato del diritto di locazione per un lotto in affittovuokraoikeustodistus
Piano locale e permessi di costruireasemakaava, rakennuslupa
Chieda all'ufficio edilizio del comune se gli edifici hanno i permessi e cosa consente il piano sul lotto.
Stato ed energia
Certificato energeticoenergiatodistus
Il Suo esame accuratoostajan selonottovelvollisuus
L'acquirente deve esaminare la casa, gli annessi, il lotto e i confini prima della vendita.
Sappia cosa non potrà contestare in seguito
Non può contestare un vizio che un esame normale avrebbe mostrato. L'usura normale non è un vizio.
Ispezione tecnica da parte di un professionista (casa)kuntotarkastus
Annoti i termini per i reclami per vizivirheilmoitus
Permessi, imposte e registrazione
Permesso del Ministero della Difesa per acquirenti extra UE o SEE (casa)puolustusministeriön lupa
Imposta di trasferimentovarainsiirtovero
Registrazione della proprietà (appartamento)omistuksen rekisteröinti, lainhuuto
Registrazione del titolo (casa)lainhuuto
Chieda il titolo entro 6 mesi dall'atto, o l'imposta di trasferimento sale del 20% per semestre.
Formalità
Una due diligence è per natura una lista di controllo. In Finlandia è l'acquirente, non un notaio, a raccogliere e leggere questi documenti.
- Il venditore, o il suo agente immobiliare, Le fornisce gran parte dei documenti.
- Per un appartamento, l'amministratore della società abitativa (isännöitsijä) rilascia il certificato dell'amministratore.
- Il Catasto nazionale tiene il registro della proprietà e dei pegni sulle azioni.
- Per un immobile, richieda al Catasto nazionale il certificato del titolo, il certificato dei gravami e l'estratto del registro.
- Chieda i documenti in prossimità della firma, perché i registri cambiano.
Errori frequenti
- Fidarsi dell'opuscolo dell'agente anziché del certificato dell'amministratore. Il certificato indica la quota di debito, i lavori eseguiti e quelli previsti.
- Non leggere i verbali delle ultime assemblee generali. Un rifacimento deciso di tubature o facciata aumenta gli oneri che Lei pagherà.
- Ignorare le modifiche fatte all'appartamento dai proprietari precedenti. Chieda le comunicazioni di modifica conservate dalla società, soprattutto per i bagni.
- Per una casa, non leggere il certificato dei gravami. Mostra ipoteche, diritti iscritti come le locazioni e limiti alla vendita.
- Non commissionare un'ispezione tecnica della casa. Spesso il venditore non risponde di un vizio occulto che non conosceva.
- Credere che l'esenzione prima casa valga ancora. Dal 1° gennaio 2024 ogni acquirente paga l'imposta di trasferimento.
- Pagare in ritardo l'imposta di trasferimento o chiedere in ritardo il titolo. Entrambi comportano maggiorazioni.
Base giuridica
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 7 § (uuden omistajan vastuu), 6 luku 3 § (kunnossapitotarveselvitys) ja 7 luku 27-28 § (isännöitsijäntodistus, muutostyöilmoitukset)
- Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku (käytetyn asunnon kauppa)
- Maakaari 540/1995, 2 luku 25 § (virheestä ilmoittaminen) ja 11 luku (lainhuudatusvelvollisuus)
- Laki rakennuksen energiatodistuksesta 50/2013, 6 § (energiatodistus myynti- ja vuokraustilanteissa)
- Varainsiirtoverolaki 931/1996, 6 § (kiinteistö, 3 %), 7 § (maksuaika), 20 § (asunto-osakkeet, 1,5 %) ja 21 § (maksuaika, 2 kuukautta)
- Laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta 470/2019, 2, 4 ja 5 a §
Fonti
- Buying a used apartment
- Omakotitalon ostaminen
- Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteri
- Olen unohtanut hakea omistuksen rekisteröintiä 6 kuukauden aikana
- This is how you can register the ownership of your apartment
- Ensiasunnon ostaja
- Varainsiirtovero
- Asunto-osakkeen ostaja: tee varainsiirtoveroilmoitus ja maksa vero
- Time limits for the registration of the ownership of an apartment
- HE 155/2026 vp: laeiksi rakennuksen energiatodistuksesta annetun lain ja rakentamislain muuttamisesta