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Modello di contratto di locazione abitativa (Estonia)

Contratto di locazione abitativaEluruumi üürileping

Una locazione di un appartamento o di una casa per abitazione stabile secondo la legge sulle obbligazioni (Võlaõigusseadus). Fissa le parti, l'alloggio, la durata, il canone, le spese accessorie, il deposito, gli obblighi d'uso e di riparazione, la fine della locazione e la restituzione dell'alloggio. Lo Stato non pubblica alcun modello ufficiale.

Lo usi quando un locatore privato o un'impresa dà in locazione un appartamento o una casa, arredati o no, perché l'inquilino ci abiti. Non lo usi per un affitto per vacanze o alberghiero fino a 3 mesi, per una stanza nell'abitazione del locatore in gran parte arredata dal locatore, o per un alloggio che lo Stato o un comune dà in locazione a persone in urgente bisogno di casa o a studenti: a questi non si applicano le norme sulla locazione abitativa (Võlaõigusseadus § 272(4)). Una clausola che si discosta dalla legge a svantaggio dell'inquilino è nulla (§ 275).

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese
Tetto del deposito
3 mesi di canone. L'inquilino può pagarlo in 3 rate mensili uguali (Võlaõigusseadus § 308(1)).
Custodia del deposito
Depositato presso un istituto di credito, separato dal patrimonio del locatore, almeno al tasso medio locale. Gli interessi sono dell'inquilino (§ 308(2)).
Restituzione del deposito
L'inquilino può chiederlo indietro se il locatore non ha comunicato alcuna pretesa entro 2 mesi dalla fine della locazione (§ 308(3)).
Disdetta, tempo indeterminato
Almeno 3 mesi per ciascuna parte (§ 312(1)). Una locazione a termine non si può chiudere prima senza un grave motivo.
Recesso per morosità
Il locatore deve prima dare almeno 14 giorni per pagare, con un avvertimento, in una forma riproducibile per iscritto (§ 316).
Aumento canone, tempo indeterminato
Una volta l'anno, con almeno 30 giorni di preavviso scritto e motivazione (§ 299).
Aumento canone, tempo determinato
Solo se concordato per una durata di almeno 3 anni, e al massimo una volta l'anno (§ 300).
Risposta dell'inquilino a un aumento
Entro 30 giorni dall'avviso, recedere con 30 giorni di preavviso (§ 303¹), o contestare un aumento non giustificato economicamente (§§ 301, 303).
Tetto della penale contrattuale
Al massimo il 10% per violazione e il 20% al mese di un mese di canone più spese accessorie e costi dell'edificio concordati (§ 287).
Interessi di mora
Un tasso più alto di quello legale è ammesso se concordato per iscritto, ma non oltre il triplo del tasso legale (§ 287¹).
Commissione per le locazioni
Decide le liti sulle locazioni, salvo pretese in denaro oltre 3.200 euro. Non ogni comune ne ha una (Üürivaidluse lahendamise seadus §§ 1(1¹), 2(1)).
Pretese del locatore per danni
Si prescrivono 6 mesi dopo la restituzione dell'alloggio (§ 338).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in estone. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di locazione abitativa

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Il presente contratto di locazione abitativa (di seguito il contratto) è stato concluso a Luogo di firma del contratto, il Data del contratto, tra le seguenti parti: il locatore Locatore (di seguito il locatore) e l'inquilino Inquilino o inquilini (di seguito l'inquilino).

      Per ogni parte: nome, codice personale o di registro, indirizzo, e-mail e telefono. Un inquilino può indicare la data di nascita. Indichi il rappresentante di una società.

    2. 1.2

      Facoltativo

      Se gli inquilini sono più d'uno, rispondono in solido degli obblighi derivanti dal contratto.

      La mantenga se firmano come inquilini due o più persone. Ogni inquilino che firma è parte.

  2. 2.L'alloggio

    1. 2.1

      Il locatore concede in uso all'inquilino l'alloggio in Indirizzo dell'alloggio, partita del registro fondiario n. N. di partita del registro (registriosa nr), composto da quanto segue: Descrizione (di seguito l'alloggio).

    2. 2.2

      Insieme all'alloggio sono concessi in uso all'inquilino i seguenti locali accessori: Locali accessori. I mobili e gli elettrodomestici dell'alloggio sono elencati nel verbale di consegna.

      I beni locati con l'alloggio seguono le regole della locazione abitativa (§ 272(3)).

  3. 3.Uso dell'alloggio

    1. 3.1

      L'alloggio è usato solo come abitazione stabile. Oltre all'inquilino, nell'alloggio vivono le seguenti persone: Altre persone che abiteranno l'alloggio. Animali domestici: Animali domestici.

      Per legge l'inquilino può ospitare senza consenso coniuge, partner registrato, figli minori e genitori inabili al lavoro, salvo che il contratto richieda il consenso (§ 289).

    2. 3.2

      L'inquilino usa l'alloggio con cura e secondo la sua destinazione e tiene conto degli interessi degli altri residenti e dei vicini. L'inquilino rispetta il regolamento della casa stabilito dall'associazione condominiale.

    3. 3.3

      L'inquilino può sublocare l'alloggio o concederlo altrimenti in uso a un terzo solo con il consenso del locatore dato in una forma riproducibile per iscritto.

      Il locatore può negare il consenso solo per un giustificato motivo (§ 288).

  4. 4.Durata e consegna

    1. 4.1

      Il contratto ha effetto e l'alloggio è consegnato all'inquilino il Inizio della locazione e consegna. Alla consegna le parti redigono un verbale di consegna che registra lo stato dell'alloggio e dei mobili, le letture dei contatori e le chiavi consegnate.

      Se esiste un verbale di consegna, si presume che l'alloggio sia stato consegnato nello stato registrato (§ 334(1)).

    2. 4.2

      Facoltativo

      Il contratto è concluso a tempo indeterminato.

      Mantenga questa clausola o la successiva, non entrambe. Ciascuna parte può chiudere una locazione a tempo indeterminato con almeno 3 mesi di preavviso.

    3. 4.3

      Facoltativo

      Il contratto è concluso a tempo determinato fino al Fine di una locazione a termine. Un contratto a tempo determinato non può essere disdetto con disdetta ordinaria.

      Una locazione di almeno due anni diventa a tempo indeterminato, salvo che una parte dichiari almeno due mesi prima della fine che non vuole proseguirla (§ 310(2)).

  5. 5.Canone

    1. 5.1

      Il canone è di Canone mensile euro al mese. L'inquilino paga il canone del mese in corso in anticipo entro il giorno Giorno del mese di scadenza del canone di ogni mese sul conto bancario del locatore IBAN e intestatario del conto del locatore.

      Senza questa clausola il canone scade alla fine di ogni mese (§ 294).

    2. 5.2

      Con un contratto a tempo indeterminato, il locatore può aumentare il canone per i motivi previsti dalla legge non più di una volta all'anno, dandone all'inquilino un preavviso di almeno 30 giorni in una forma riproducibile per iscritto.

      L'avviso deve indicare nuovo canone, data di decorrenza, motivi e calcolo, e come contestarlo, altrimenti l'aumento è nullo (§ 299).

    3. 5.3

      Facoltativo

      Con un contratto a tempo determinato, il canone aumenta come segue: Regola di aumento, tempo determinato. Il canone non aumenta più di una volta all'anno.

      Valida solo in una locazione a termine di almeno 3 anni, con l'aumento fissato come importo, percentuale o indice (§ 300). Altrimenti la elimini.

  6. 6.Utenze e costi di manutenzione dell'edificio

    1. 6.1

      Oltre al canone, l'inquilino paga le seguenti utenze in base al consumo effettivo e alle fatture emesse: Spese accessorie a carico dell'inquilino. Le utenze dovute al locatore vanno pagate entro il giorno Scadenza spese pagate al locatore di ogni mese.

      Indichi per ogni spesa se si paga al locatore o al fornitore. Su richiesta il locatore deve mostrare i documenti giustificativi (§ 292).

    2. 6.2

      Facoltativo

      L'inquilino sostiene i costi di manutenzione e di miglioramento dell'edificio nella misura di Costi di manutenzione e migliorie (inquilino).

      Solo se concordato alla firma, in misura ragionevole, proporzionata e prevedibile. Un aumento del canone per migliorie pagate dall'inquilino è nullo (§ 292(1¹)).

  7. 7.Deposito cauzionale

    1. 7.1

      A garanzia delle pretese derivanti dal contratto, l'inquilino versa al locatore un deposito cauzionale di Deposito euro. L'inquilino può versare il deposito in parti uguali nell'arco di tre mesi, la prima parte dopo la firma del contratto.

      Il deposito non può superare 3 mesi di canone (§ 308(1)).

    2. 7.2

      Il locatore deposita il deposito cauzionale presso un istituto di credito separatamente dal proprio patrimonio, almeno al tasso d'interesse medio locale. Gli interessi spettano all'inquilino e aumentano il deposito.

    3. 7.3

      Il locatore restituisce il deposito cauzionale dopo la fine del contratto, al netto delle sue pretese giustificate nei confronti dell'inquilino. Se il locatore non ha comunicato alcuna pretesa entro due mesi dalla fine del contratto, l'inquilino può chiedere la restituzione del deposito.

      Una penale contrattuale non si può trattenere dal deposito (§ 287(5)).

  8. 8.Manutenzione e modifiche

    1. 8.1

      Il locatore mantiene l'alloggio in uno stato idoneo all'uso concordato ed elimina a proprie spese i difetti di cui l'inquilino non risponde. L'inquilino elimina a proprie spese i difetti minori che si possono rimediare con piccoli interventi di pulizia o manutenzione.

      Se un difetto grave resta non riparato per un tempo ragionevole, l'inquilino può recedere senza preavviso, o ripararlo e chiedere le spese necessarie (§§ 276, 279, 280).

    2. 8.2

      L'inquilino comunica senza ritardo al locatore i difetti dell'alloggio e ogni pericolo per esso. L'inquilino consente al locatore di ispezionare l'alloggio quando ciò è necessario per conservarlo, venderlo o mostrarlo a un nuovo inquilino; il locatore ne dà preavviso in tempo utile.

      Si vedano i §§ 282 e 283.

    3. 8.3

      L'inquilino può apportare migliorie e modifiche all'alloggio solo con il consenso del locatore dato in una forma riproducibile per iscritto.

      Il locatore può pretendere il ripristino dello stato precedente solo se è stato concordato in questa forma (§ 285(2)).

    4. 8.4

      Facoltativo

      L'inquilino stipula e mantiene in vigore per la durata del contratto la seguente assicurazione: Assicurazione stipulata dall'inquilino.

      La legge non impone un'assicurazione all'inquilino. Mantenga la clausola se vuole che l'inquilino copra contenuto e responsabilità civile.

  9. 9.Penale contrattuale e interessi di mora

    1. 9.1

      Facoltativo

      L'inquilino paga al locatore una penale contrattuale di Penale per violazione euro per ciascuna delle seguenti violazioni sostanziali di un obbligo non pecuniario: Violazioni soggette a penale. Il totale delle penali richieste in un mese non supera il 20 percento di una mensilità di canone.

      Ogni violazione va descritta con precisione. La penale per violazione non può superare il 10% di un mese di canone (§ 287). Una penale per pagamento tardivo è nulla.

    2. 9.2

      Facoltativo

      Se l'inquilino è in ritardo con un obbligo pecuniario, paga interessi di mora pari a Tasso di mora al giorno o all'anno.

      Senza questa clausola si applica il tasso legale. Un tasso concordato oltre il triplo del tasso legale è nullo (§ 287¹).

  10. 10.Fine del contratto

    1. 10.1

      Ciascuna parte può disdire un contratto a tempo indeterminato dando all'altra parte un preavviso di almeno tre mesi.

      L'inquilino può contestare una disdetta in mala fede, ad esempio dopo aver fatto valere un diritto, entro 30 giorni davanti a una commissione per le locazioni o un tribunale (§§ 326, 327, 329).

    2. 10.2

      Ciascuna parte può recedere straordinariamente dal contratto per i motivi previsti dalla legge, in particolare per un motivo grave. Il locatore può recedere dal contratto per ritardo nel pagamento del canone o delle utenze se ha concesso all'inquilino un termine supplementare di almeno 14 giorni, in una forma riproducibile per iscritto, con l'avvertimento del recesso.

      Motivo morosità: due scadenze consecutive in ritardo con il canone o almeno un mese di canone, o arretrati di canone o deposito oltre 2 mesi di canone (§ 316).

    3. 10.3

      La disdetta è data in una forma riproducibile per iscritto. La disdetta del locatore indica l'alloggio, il giorno in cui il contratto termina, il motivo della disdetta, e la procedura e il termine per contestarla.

      Una disdetta che viola queste regole è nulla (§ 325). Un inquilino che vive con coniuge o partner registrato ha bisogno del suo consenso per chiudere la locazione.

  11. 11.Restituzione dell'alloggio

    1. 11.1

      Alla fine del contratto, l'inquilino restituisce l'alloggio con i mobili e tutte le chiavi nello stato descritto nel verbale di consegna, tenuto conto della normale usura derivante dall'uso concordato. Alla restituzione le parti redigono un verbale di consegna.

      Il locatore deve controllare l'alloggio alla restituzione e comunicare senza ritardo i difetti dell'inquilino, o perde quelle pretese (§ 336).

    2. 11.2

      Facoltativo

      L'inquilino restituisce l'alloggio in uno stato dal quale sono stati eliminati l'usura o il deterioramento causati dal normale uso concordato, oppure ne sostiene i costi ragionevoli e necessari.

      Solo se concordato alla firma (§ 334(2¹)). Riguarda lavori come ritinteggiare le pareti, non l'obbligo generale di riparazione né i mobili locati. Altrimenti la elimini.

  12. 12.Disposizioni finali

    1. 12.1

      Altri accordi: Altre condizioni.

      Ogni condizione che deroga alla legge a svantaggio dell'inquilino è nulla (§ 275).

    2. 12.2

      Le parti inviano le comunicazioni relative al contratto agli indirizzi email indicati nel presente contratto. Le controversie derivanti dal contratto si risolvono tramite negoziazione e, in mancanza di accordo, davanti alla commissione per le locazioni (üürikomisjon) o al tribunale di contea.

      Le pretese in denaro oltre 3.200 euro, e le liti dove non esiste una commissione per le locazioni, vanno al tribunale di contea.

    3. 12.3

      Il contratto è redatto in estone e firmato in due copie, una per ciascuna parte. Se firmato digitalmente, il contratto esiste in una sola copia digitale. Il verbale di consegna è un allegato integrante del contratto. Firma del locatore. Firma dell'inquilino.

Formalità

  1. Non servono testimoni, notaio o registrazione. Firmi su carta o con una firma digitale estone, una copia per ogni parte.
  2. Prima di firmare, verifichi nel registro fondiario che il locatore sia proprietario dell'alloggio o abbia il consenso del proprietario a locarlo.
  3. Una locazione di oltre un anno non fatta per iscritto vale come a tempo indeterminato. Non può finire prima di un anno dalla consegna (§ 274).
  4. Gli accordi su spese accessorie, costi di manutenzione dell'edificio, una penale contrattuale, un interesse di mora più alto e la restituzione ristrutturata richiedono la forma scritta.
  5. Tale forma è una forma riproducibile per iscritto, quindi tenga questi accordi nel contratto firmato.
  6. Alleghi il verbale di consegna con foto, letture dei contatori e l'elenco di chiavi e mobili.
  7. Il locatore deve mostrare all'inquilino l'attestato di prestazione energetica e darne copia alla firma, o averlo nel registro degli edifici (Ehitusseadustik § 67).
  8. L'inquilino può chiedere l'annotazione della locazione nel registro fondiario (§ 324). L'annotazione tutela la locazione se l'immobile viene venduto.

Errori frequenti

  • Chiedere un deposito oltre 3 mesi di canone, o rifiutare il pagamento in tre rate. L'inquilino può rifiutarsi di pagare l'eccedenza.
  • Tenere il deposito sul conto personale del locatore. La legge richiede un deposito separato presso un istituto di credito, con interessi per l'inquilino.
  • Scrivere che l'inquilino paga tutte le spese del proprietario. Le spese accessorie sono dovute solo se concordate per iscritto e solo per costi legati all'uso dell'alloggio.
  • Concordare una penale per il canone in ritardo. Una penale per un obbligo pecuniario è nulla. Usi invece gli interessi di mora, entro il tetto legale.
  • Firmare una locazione a termine e contare di chiuderla prima. Nessuna parte può chiuderla prima della scadenza senza un grave motivo.
  • Lasciare che l'inquilino resti dopo la scadenza. Se nessuna parte si oppone entro due settimane, la locazione diventa a tempo indeterminato (§ 310(1)).
  • Saltare il verbale di consegna. Senza di esso il locatore fatica a provare i danni alla fine.
  • Dare disdetta per telefono. Una disdetta senza forma riproducibile per iscritto, o una disdetta del locatore senza il contenuto richiesto, è nulla.

Base giuridica

Fonti

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