Lista di controllo del contratto preliminare (Estonia)
Lista per rivedere la bozza notarile del contratto di vendita o del preliminareNotariaalse müügilepingu või eellepingu projekti kontrollnimekiri
In Estonia non esiste un preliminare di vendita privato valido. Ogni contratto che obbliga una parte a comprare o vendere un immobile, preliminare compreso, deve essere autenticato da un notaio. Questa lista aiuta l'acquirente a rivedere la bozza del notaio prima dell'appuntamento per la firma.
La usi quando il notaio Le invia la bozza del contratto di vendita (müügileping) o la bozza del preliminare (eelleping). Controlli ogni punto, annoti le Sue domande e le invii al notaio e all'altra parte prima dell'appuntamento. La usi anche quando un agente o un venditore Le chiede di firmare un accordo di prenotazione (broneerimisleping) prima del notaio.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese
- Forma
- Atto notarile per ogni contratto che obbliga una parte ad acquistare o trasferire un immobile (Asjaõigusseadus § 119).
- Contratto privato fatto comunque
- Diventa valido solo se il contratto reale viene poi firmato e iscritto nel registro fondiario (Asjaõigusseadus § 119).
- Trasferimento della proprietà
- Richiede un contratto reale notarile senza condizione né termine, e un'iscrizione nel registro fondiario (Asjaõigusseadus § 120; Notarite Koda).
- Tempi del registro fondiario
- Il tribunale decide su una domanda di iscrizione entro un mese dal deposito (Justiits- ja Digiministeerium).
- Prenotazione (eelmärge)
- Una volta iscritta, un atto di disposizione successivo sull'immobile è nullo nella misura in cui lede il diritto garantito dell'acquirente (Asjaõigusseadus § 63(3)).
- Contratto di riserva
- Valido senza notaio solo come riserva pura: un compenso ragionevole che paga solo il ritiro dell'immobile dal mercato per un periodo.
- Riserva vincolante
- Nessuna parte deve essere obbligata a comprare o vendere in seguito. Una vincolante è un preliminare, nullo senza notaio (Corte suprema, 2-16-8456, punto 16).
- Debiti verso l'associazione
- L'acquirente risponde come fideiussore dei debiti scaduti del venditore verso l'associazione, fino al valore dell'appartamento (KrtS § 43(2)).
- Immobile locato
- La locazione passa all'acquirente (Võlaõigusseadus § 291).
- Recesso dalla locazione dopo l'acquisto
- Solo entro 3 mesi, solo per urgente bisogno proprio e con il preavviso di 3 mesi (Võlaõigusseadus §§ 312 e 323).
- Locazione annotata nel registro
- L'acquirente non può affatto recedere per bisogno proprio (Võlaõigusseadus § 324).
- Attestato di prestazione energetica
- L'attestato o una copia è consegnato all'acquirente al contratto, oppure è nel registro degli edifici (Ehitusseadustik § 67(2)).
La lista di controllo
Prima del notaio: riserva e pagamenti
Legga ogni contratto di riserva prima di firmare. Può solo impedire al venditore di vendere ad altri per un periodo fissato.broneerimisleping, broneerimistasu
Verifichi che il compenso sia ragionevole e cosa succede se la vendita fallisce.broneerimisleping, broneerimistasu
Concordi con il venditore prezzo, piano di pagamento, data di consegna e beni inclusi, e li comunichi al notaio.
Il notaio redige il contratto con questi termini. Non deve portare una bozza.
Prepari la prova della provenienza dei Suoi fondi propri, ad esempio estratti conto.rahapesu tõkestamise ankeet
Il notaio non può autenticare l'atto finché la provenienza del denaro non è nota e plausibile.
Le parti e l'immobile nella bozza
Verifichi che il venditore nella bozza sia il proprietario iscritto nel registro fondiario, e che firmi ogni comproprietario.kinnistusraamat
Il registro fondiario si presume corretto, e l'acquirente che vi si affida in buona fede è tutelato.
Verifichi se il coniuge o partner registrato del venditore deve acconsentire, o se serve l'autorizzazione di un giudice o di un tutore.abikaasa nõusolek
Verifichi la descrizione: numero di partita, unità catastale o numero dell'appartamento, superficie, ripostiglio e posto auto.registriosa number, korteriomand
Il registro fondiario mostra se una cantina o un posto auto appartiene all'appartamento.
Se non è cittadino SEE o OCSE e il terreno ha terreni agricoli o forestali, chieda al notaio se serve un permesso del consiglio comunale.volikogu luba
Gravami e diritti esistenti
Legga come la bozza cancella ogni ipoteca: il consenso della banca del venditore e il pagamento che la estingue.hüpoteek, kustutamine
Legga servitù, diritti d'uso, divieti di disposizione e diritti di prelazione elencati nella bozza.servituut, keelumärge, ostueesõigus
Vincolano ogni proprietario successivo. Un divieto di disposizione iscritto blocca le iscrizioni.
Chieda ogni locazione in corso e verifichi come la tratta la bozza.üürileping
Prezzo, pagamento e consegna
Verifichi che prezzo, mutuo e date di pagamento corrispondano all'accordo, e che paghi tramite il conto di deposito del notaio.notari deposiit, eelmärge
Se paga senza il conto di deposito, verifichi che una prenotazione garantisca il Suo diritto.notari deposiit, eelmärge
Una prenotazione iscritta tutela l'acquirente contro atti di disposizione successivi.
Verifichi data di consegna, passaggio del rischio, letture dei contatori, chiavi, e chi paga le spese fino alla consegna.valduse üleandmine, üleandmise-vastuvõtmise akt
L'atto e un verbale di consegna fissano lo stato e la data da cui l'acquirente sostiene le spese.
Verifichi chi paga l'onorario del notaio e la tassa statale per l'iscrizione nel registro fondiario.notari tasu, riigilõiv
Stato, difetti ed edificio
Verifichi che i difetti noti siano elencati nella bozza, e legga ogni clausola che limita la responsabilità del venditore.puudused, müüja vastutus
Il venditore deve rivelare i difetti noti. Una formulazione precisa nel contratto evita liti future.
Verifichi che l'edificio abbia un permesso o una dichiarazione d'uso, e che l'attestato energetico sia nel registro degli edifici.kasutusluba, kasutusteatis, energiamärgis
Per un appartamento, chieda all'associazione l'attestazione dei debiti del venditore e verifichi come la bozza salda ogni debito.korteriühistu, võlgnevuse tõend
Formalità
Un modello privato sarebbe nullo. Ogni contratto per acquistare o trasferire un immobile, preliminare compreso, richiede un atto notarile (Asjaõigusseadus § 119(1), Võlaõigusseadus § 33(2)).
- Il documento vincolante è l'atto notarile. Il notaio lo redige con i termini delle parti e invia la bozza prima della firma.
- Il notaio verifica il registro fondiario, l'identità, la capacità e i poteri delle parti, e la provenienza del denaro.
- Le parti firmano davanti al notaio, nel suo studio o con autenticazione a distanza.
- Il contratto di vendita e il contratto reale (asjaõigusleping) possono stare nello stesso atto (Asjaõigusseadus § 120(3)).
- Se le parti hanno bisogno di tempo, firmano un preliminare notarile o un contratto di vendita con una prenotazione (eelmärge) a favore dell'acquirente.
- Il notaio deposita la domanda presso la sezione del registro fondiario del tribunale di contea. L'acquirente diventa proprietario quando il tribunale fa l'iscrizione.
Errori frequenti
- Firmare un documento privato che La obbliga a comprare e pagare un compenso. Come preliminare è nullo, e può servire un tribunale per riavere il denaro.
- Aspettarsi la restituzione di ogni compenso di riserva. Un contratto di riserva pura è valido, quindi può perdere quel compenso se si ritira.
- Pagare il venditore prima che il notaio depositi il trasferimento. Usi il conto di deposito del notaio, o faccia garantire il Suo diritto nel contratto con una prenotazione.
- Lasciare fuori dall'atto accordi a parte, come una riparazione promessa o contanti per i mobili. Il notaio registra solo l'atto e deve verificare la provenienza del denaro.
- Accettare un'ampia esclusione della responsabilità del venditore senza ispezione tecnica. Il notaio verifica solo l'aspetto giuridico e non fa perizie dell'edificio.
- Dimenticare l'associazione condominiale. Chieda la sua attestazione dei debiti del venditore, perché l'acquirente risponde dei debiti scaduti fino al valore dell'appartamento.
- Comprare una quota come se fosse un appartamento. Una quota (mõtteline osa) non dà la proprietà separata di un alloggio. I comproprietari possono avere un diritto di prelazione.
- Firmare prima che la banca approvi il mutuo. Il contratto autenticato La obbliga a pagare. Ottenga prima la decisione sul mutuo, o chieda al notaio una condizione di finanziamento.
Base giuridica
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), § 56 and § 56¹ (presumed correctness of the land register, good faith acquisition), § 63 (notes in the land register, priority notice), § 119 (form of the obligation), § 120 (real right agreement)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 11 (form), § 33 (pre-contract), § 291, § 323 and § 324 (lease on change of owner, note in the land register), § 312 (notice periods)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), § 43 (liability of the buyer of an apartment) and § 44 (pledge of the apartment association)
- Ehitusseadustik (Building Code), § 67 (energy performance certificate on sale)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land)
- Riigikohus (Supreme Court), civil chamber judgment of 29 November 2017, case 2-16-8456, paras 11 to 16 (reservation agreement or void pre-contract)