Lista di controllo prima dell'acquisto (Estonia)
Lista di verifiche prima dell'acquistoKinnisvara ostueelne kontrollnimekiri
I registri da consultare e i documenti da chiedere prima di decidere in modo definitivo di comprare una casa, un terreno o un appartamento in Estonia: registro fondiario, registro degli edifici, attestato energetico, associazione condominiale, locazioni, capacità del venditore e regole per gli acquirenti stranieri.
La usi dopo una prima visita e prima di prenotare il notaio. La maggior parte dei registri è online. Il notaio controlla di nuovo gli aspetti giuridici prima della firma, ma non esegue alcuna perizia tecnica sull'edificio e non verifica lo stato dell'immobile.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese
- Registro fondiario
- Pubblico. Chiunque può consultarlo, e nessuno può dire di ignorarne il contenuto (Asjaõigusseadus § 55).
- Affidamento sul registro
- Le iscrizioni si presumono corrette (Asjaõigusseadus §§ 56 e 56¹).
- Acquirente in buona fede
- Tutelato se si affida alle iscrizioni, salvo che sia iscritta un'opposizione o che sapesse della loro inesattezza (Asjaõigusseadus §§ 56 e 56¹).
- Attestato di prestazione energetica
- Un annuncio di vendita deve indicare la classe energetica. Un attestato basato sul consumo reale vale 10 anni (Ehitusseadustik §§ 66 e 67).
- Debiti verso l'associazione
- L'acquirente risponde come fideiussore dei debiti scaduti del venditore, fino al valore dell'appartamento (KrtS §§ 43 e 44).
- Pegno dell'associazione
- Pari alle spese di gestione dell'appartamento dell'anno precedente (KrtS §§ 43 e 44).
- Locazioni in corso
- La locazione passa all'acquirente. Può recedere da una locazione abitativa entro 3 mesi solo per urgente bisogno proprio (Võlaõigusseadus §§ 291 e 323).
- Permesso d'uso per piccole case
- Dal 1° agosto 2026 una casa unifamiliare o bifamiliare richiede una dichiarazione d'uso invece di un permesso d'uso (Maa- ja Ruumiamet).
- Terreni agricoli e forestali
- Libero per i cittadini SEE e OCSE. Alle altre persone fisiche serve un permesso del consiglio comunale (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 4 e 5).
- Zone di confine e isole
- I cittadini non SEE e non britannici devono avere un permesso del Governo per acquistare un immobile sulle isole e nei comuni di confine elencati.
- Appartamenti
- Queste restrizioni non si applicano a un appartamento (korteriomand) (Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus §§ 2(4) e 10).
La lista di controllo
Venditore e proprietà
Verifichi che il venditore sia il proprietario iscritto nel registro fondiario, ed elenchi ogni comproprietario.kinnistusraamatu registriosa
Solo il proprietario iscritto può trasferire l'immobile. Ogni comproprietario deve intervenire.
Chieda se il venditore è sposato o in unione registrata, e se l'immobile è in comunione.ühisvara, lahusvara
Se vende una società, verifichi nel registro delle imprese gli amministratori, i debiti fiscali e ogni avviso di insolvenza.e-Äriregister
Registro fondiario: gravami e diritti
Legga servitù, diritti d'uso, diritti di superficie e diritti di prelazione iscritti sull'immobile.servituut, isiklik kasutusõigus, hoonestusõigus, ostueesõigus
Legga le ipoteche e chieda al venditore come e quando ciascuna sarà cancellata.hüpoteek
Cerchi prenotazioni a favore di altri.eelmärge
Cerchi divieti di disposizione e opposizioni.keelumärge, vastuväide
Per una quota in comproprietà, verifichi se un accordo d'uso è annotato nel registro fondiario.mõtteline osa, kasutuskord
Edificio, permessi ed energia
Trovi l'edificio nel registro degli edifici e confronti superficie, piani e uso con l'annuncio.ehitisregister
Verifichi che l'edificio e ogni ampliamento abbiano un permesso d'uso, o una dichiarazione d'uso se finiti con le regole del 1° agosto 2026.kasutusluba, kasutusteatis
Un permesso d'uso mancante e lavori abusivi sono rischi che i notai invitano a verificare.
Legga l'attestato di prestazione energetica: classe, data e raccomandazioni.energiamärgis
Faccia ispezionare da un perito tetto, struttura, umidità, muffa, riscaldamento, impianto idrico ed elettrico.ehitustehniline ülevaatus
Chieda per iscritto al venditore tutti i difetti noti, problemi di umidità o muffa, di accesso e liti con i vicini.teadaolevad puudused
Il venditore deve rivelare i difetti noti. Una lista scritta La aiuta a provarli in seguito.
Associazione condominiale (appartamenti)
Chieda all'associazione un'attestazione dei debiti del venditore al giorno della vendita.korteriühistu võlgnevuse tõend
Ottenga il bilancio, l'ultima relazione annuale, il fondo di riserva e i verbali delle ultime assemblee generali.majanduskava, majandusaasta aruanne, üldkoosoleku protokoll
Verifichi nel registro fondiario quali ripostigli e posti auto appartengono all'appartamento.eriomand, korteriomand
Il registro fondiario mostra se una cantina o un posto auto fa parte dell'appartamento.
Occupanti, acquirenti stranieri e denaro
Chieda ogni contratto di locazione dell'immobile e il deposito pagato da ogni inquilino.üürileping, tagatisraha
Se non è cittadino di uno Stato SEE o OCSE, verifichi se il terreno comprende terreni agricoli o forestali.kinnisasja omandamise kitsendused
Se non è cittadino SEE o del Regno Unito, verifichi se il terreno si trova in un'isola o zona di confine soggetta a restrizioni.kinnisasja omandamise kitsendused
Prepari estratti conto che mostrino la provenienza dei Suoi fondi propri.raha päritolu
Il notaio non può autenticare l'atto finché la provenienza del denaro non è nota e plausibile.
Faccia tradurre i documenti stranieri da un traduttore giurato o da un notaio, e li faccia legalizzare o apostillare.vandetõlge, apostill
Formalità
- Le verifiche non richiedono alcuna forma.
- Il notaio verifica il registro fondiario, il proprietario, le ipoteche, i divieti di disposizione, le servitù e i diritti d'uso.
- Il notaio verifica anche l'identità delle parti, la loro capacità e i loro poteri.
- L'acquirente deve verificare lo stato dell'edificio, i permessi e l'associazione condominiale.
- I documenti in lingua straniera vanno al registro fondiario con una traduzione certificata da un traduttore giurato o da un notaio.
- I documenti ufficiali rilasciati all'estero richiedono legalizzazione o apostille.
Errori frequenti
- Fidarsi dell'annuncio o dell'agente per superficie e locali. Li confronti con il registro fondiario e il registro degli edifici.
- Saltare l'ispezione tecnica. Il notaio verifica solo l'aspetto giuridico: umidità, muffa, tetto o impianto elettrico tocca a Lei scoprirli.
- Comprare un appartamento senza attestazione dei debiti, verbali e bilancio dell'associazione. Quote non pagate, un prestito di ristrutturazione o grandi lavori previsti aumentano i Suoi costi.
- Comprare una quota di un edificio in comproprietà come se fosse un appartamento iscritto. Una quota non dà la proprietà separata di un alloggio.
- Fidarsi di un accordo d'uso per una quota. Vincola i proprietari successivi solo se è annotato nel registro fondiario.
- Ignorare un ampliamento o un sottotetto trasformato assente dal registro degli edifici. I notai consigliano di verificare la legalità dei lavori e il permesso d'uso.
- Dimenticare un inquilino presente. La locazione passa a Lei, e non può chiuderla a Suo piacimento.
Base giuridica
- Asjaõigusseadus (Law of Property Act), §§ 55, 56, 56¹ (public land register and reliance on it), § 63 (notes in the land register)
- Ehitusseadustik (Building Code), §§ 66 and 67 (energy performance certificate)
- Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS), §§ 43 and 44 (buyer's liability and association's pledge)
- Võlaõigusseadus (Law of Obligations Act), § 14 (disclosure during negotiations), §§ 291, 304(3) and 323 (lease and tenant's security on change of owner)
- Kinnisasja omandamise kitsendamise seadus (Restrictions on Acquisition of Immovables Act), § 2(4) (apartments excluded), §§ 4 and 5 (agricultural and forest land), § 10 (national defence areas)