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Modello di contratto preliminare di compravendita (Danimarca)

Contratto di acquistoKøbsaftale

Il contratto vincolante tra venditore e acquirente. Il diritto danese non richiede notaio né forma speciale. Le parti lo firmano privatamente, di solito con una riserva del consulente per l'acquirente. L'atto digitale (skøde) registrato poi su tinglysning.dk trasferisce la proprietà alle condizioni di questo contratto.

Lo usi per una vendita tra privati quando acquirente e venditore hanno concordato il prezzo. Quando vende un agente immobiliare, l'agente usa il contratto standard degli agenti immobiliari danesi, e Lei lo confronta invece con questo modello. Firmi solo quando ha in mano i documenti elencati negli allegati. Lo faccia esaminare da un avvocato o da un consulente dell'acquirente prima che scada la riserva del consulente.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Danimarca (escluse le Isole Fær Øer e la Groenlandia). Vendita privata di una casa, casa vacanza o appartamento in proprietà (ejerlejlighed) senza agente immobiliare. Non per appartamenti in cooperativa (andelsboliger) o aziende agricole soggette all'obbligo di conduzione agricola.
Forma
Nessun notaio e nessuna forma prescritta. Di solito lo redige il venditore o il suo agente (boligejer.dk).
Diritto di recesso dell'acquirente
6 giorni feriali dal contratto. Avviso scritto e pagamento dell'1% del prezzo entro il termine (forbrugerbeskyttelsesloven §§ 8 e 11).
Giorni feriali
I sabati e la Festa della Costituzione (5 giugno) non contano (forbrugerbeskyttelsesloven § 13).
Rapporto sullo stato
Redatto da un perito edile nominato (beskikket) meno di 6 mesi prima che l'acquirente lo riceva (§ 4).
Rapporto elettrico
Redatto da una ditta elettrica autorizzata meno di 1 anno prima che l'acquirente lo riceva (§ 4 a).
Assicurazione cambio di proprietà
Il venditore deve impegnarsi per iscritto a pagare almeno metà del premio. Copertura di almeno 5 anni, estendibile ad almeno 10 (§§ 2(3) e 5).
Tassa di registrazione dell'atto
1.850 kr. più lo 0,6% del prezzo (tinglysningsafgiftsloven § 4, tariffe 2026).
Tassa di registrazione dell'ipoteca
1.825 kr. più l'1,25% dell'importo garantito. L'aliquota variabile è scesa dall'1,45% il 1 gennaio 2026 (Skattestyrelsen).
Trattenuta per il conteggio finale
Nella prassi l'acquirente può trattenere 10.000 kr. se il conteggio non è pronto allo svincolo del prezzo (boligejer.dk).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in danese. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di acquisto

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Il sottoscritto venditore Nome e CPR o data di nascita del venditore, Indirizzo del venditore, con la presente vende al sottoscritto acquirente Nome e CPR o data di nascita dell'acquirente, Indirizzo dell'acquirente, l'immobile descritto di seguito alle seguenti condizioni.

      Indichi come venditore ogni proprietario risultante dal registro fondiario. Elenchi ogni acquirente e le quote di proprietà.

  2. 2.L'immobile

    1. 2.1

      L'immobile Numero catastale e distretto, situato in Indirizzo dell'immobile, del tipo Tipo di immobile, con una superficie del terreno di Superficie del terreno m² e una superficie abitabile secondo il BBR di Superficie abitabile in m² secondo il BBR m².

      Indichi matrikelnummer ed ejerlav. Per un appartamento, aggiunga il numero di ejerlejlighed e la sua quota delle parti comuni (fordelingstal).

    2. 2.2

      L'immobile è trasferito con i diritti e gli obblighi che il registro fondiario indica come gravanti sull'immobile o a suo favore, e dei quali l'acquirente ha ricevuto copia.

      Legga ogni servitù (servitut) prima di firmare. Alcune limitano costruzione, uso o locazione.

    3. 2.3

      Il venditore garantisce che le superfici indicate corrispondono alle superfici registrate. Il venditore non garantisce che le superfici registrate corrispondano a quelle effettive.

      L'opzione standard favorevole al venditore. Prenda le superfici dal registro fondiario, per un appartamento la superficie registrata. Se la superficie incide sul prezzo, la faccia misurare prima.

  3. 3.Accessori e dotazioni

    1. 3.1

      La vendita comprende gli accessori e le dotazioni dell'immobile, tra cui: Beni inclusi nella vendita. Non sono compresi: Beni che il venditore porta via.

  4. 4.Prezzo di acquisto e pagamento

    1. 4.1

      Il prezzo di acquisto in contanti è di Prezzo di acquisto in corone, in cifre corone, in lettere Prezzo di acquisto in lettere corone.

    2. 4.2

      L'acquirente deposita un importo in contanti di Deposito in contanti in corone corone su Dove si versa il deposito entro Giorni feriali per versare il deposito giorni feriali da quando l'acquisto è diventato vincolante per l'acquirente. L'importo è svincolato a favore del venditore quando l'acquirente dispone di un atto senza annotazioni di registrazione, ma non prima della data di consegna.

      Versi su un conto vincolato presso la banca del venditore o l'avvocato dell'acquirente, mai al venditore. Fissi il termine dopo la riserva del consulente e il periodo di recesso.

    3. 4.3

      Entro Giorni feriali per la garanzia bancaria giorni feriali da quando l'acquisto è diventato vincolante per l'acquirente, l'acquirente fornisce una garanzia di una banca per il resto del prezzo. Alla data di consegna la garanzia è sostituita da un deposito in contanti.

    4. 4.4

      Se l'acquirente non paga in tempo, paga gli interessi sull'importo dovuto dalla data di scadenza fino al pagamento.

      In questa clausola può concordare un tasso.

  5. 5.Riserve

    1. 5.1

      Per l'acquirente, l'acquisto è subordinato all'approvazione dell'acquisto nel suo insieme da parte del consulente dell'acquirente, Consulente dell'acquirente. Le obiezioni devono pervenire per iscritto al venditore entro le 4 del pomeriggio, Giorni feriali per le obiezioni del consulente giorni feriali dopo la firma del contratto di acquisto da parte di entrambe le parti. Se nessuna obiezione arriva prima del termine, l'acquisto vincola l'acquirente, salvo il diritto di recesso previsto dalla legge sulla tutela dei consumatori nell'acquisto di beni immobili. Il periodo di recesso decorre contemporaneamente al periodo per le obiezioni.

      boligejer.dk cita questa formula come prassi abituale. Come acquirente non la cancelli mai. Indichi un avvocato o consulente, con studio ed e-mail. Di solito da 3 a 5 giorni feriali.

    2. 5.2

      Facoltativo

      L'acquisto è inoltre subordinato all'approvazione del finanziamento dell'acquirente da parte di Banca dell'acquirente entro Giorni feriali per l'approvazione della banca giorni feriali dalla firma del contratto di acquisto da parte di entrambe le parti.

      La cancelli solo se paga interamente con fondi propri.

  6. 6.Huseftersynsordningen (sistema di ispezione della casa)

    1. 6.1

      Facoltativo

      Prima della firma del contratto di acquisto, l'acquirente ha ricevuto un rapporto sullo stato datato Data del rapporto sullo stato, un rapporto sull'impianto elettrico datato Data del rapporto elettrico e un'offerta di Assicuratore cambio di proprietà di assicurazione per il cambio di proprietà. L'acquirente è stato informato degli effetti giuridici ai sensi del § 2 della legge sulla tutela dei consumatori nell'acquisto di beni immobili.

      Mantenga entrambe le clausole per una casa venduta secondo il regime. Il venditore allora in linea di principio non risponde dello stato fisico degli edifici. Altrimenti le cancelli entrambe.

    2. 6.2

      Facoltativo

      Il venditore si impegna a pagare metà del premio dell'assicurazione per il cambio di proprietà offerta se l'acquirente stipula questa o un'altra assicurazione che soddisfi le condizioni della legge. L'importo è regolato nel rendiconto di liquidazione.

      Senza questa promessa scritta prima del contratto, il venditore perde la tutela del regime (§ 2(3)).

  7. 7.Stato dell'immobile e dichiarazioni

    1. 7.1

      L'acquirente ha ispezionato l'immobile. Il venditore dichiara di non essere a conoscenza di difetti dell'immobile diversi dai seguenti: Vizi noti al venditore.

      Il venditore deve rivelare ciò che può influire sulla decisione dell'acquirente. Tacere un vizio noto può renderlo responsabile. Scriva i vizi qui, non solo in un'e-mail.

    2. 7.2

      Facoltativo

      Prima della firma del contratto di acquisto, l'acquirente ha ricevuto l'etichetta energetica dell'immobile, classe Classe e data dell'etichetta energetica.

      La mantenga se l'edificio deve avere un'etichetta energetica. Le case vacanza e gli edifici separati sotto i 60 m² non la richiedono.

    3. 7.3

      Facoltativo

      L'immobile è membro di Ejerforening o grundejerforening. Dalla data di consegna l'acquirente subentra nei diritti e negli obblighi del venditore nei confronti dell'associazione. Il venditore garantisce che alla data di consegna nulla è dovuto all'associazione.

      La mantenga per una ejerforening o grundejerforening. Indichi nome e contributo mensile. Alleghi statuto, ultimo bilancio, budget e verbali dell'assemblea generale.

  8. 8.Debiti ipotecari

    1. 8.1

      L'immobile è trasferito libero da debiti ipotecari. A proprie spese, il venditore estingue e cancella tutti i debiti ipotecari che l'acquirente non accolla, e garantisce che il prezzo di acquisto è sufficiente a tal fine.

      Se il prezzo non copre il debito del venditore, chieda un impegno scritto della banca del venditore prima di firmare.

  9. 9.Consegna e rischio

    1. 9.1

      L'immobile è preso in consegna il Data di consegna (overtagelsesdag), giorno dal quale le entrate e le spese relative all'immobile sono attribuite all'acquirente.

    2. 9.2

      L'immobile resta a spese e a rischio del venditore fino alla data di consegna. Fino ad allora il venditore mantiene la consueta assicurazione dell'edificio e contro l'incendio. L'immobile è consegnato sgomberato e pulito.

  10. 10.Rendiconto di liquidazione e costi

    1. 10.1

      Alla data di consegna si redige un rendiconto di liquidazione delle entrate e delle spese dell'immobile, comprese imposte sugli immobili, assicurazioni, utenze e contributi all'associazione. Fino all'approvazione del rendiconto, l'acquirente può trattenere 10.000 corone del prezzo di acquisto.

      10.000 kr. è l'importo ammesso dalla prassi. Se Le serve un importo maggiore, lo scriva qui.

    2. 10.2

      Ogni parte paga i propri consulenti. L'acquirente paga il costo della registrazione dell'atto, compresa la tassa di registrazione, e dei propri mutui. Il venditore paga il costo dell'estinzione e della cancellazione dei propri mutui.

      La legge non stabilisce chi paga questi costi. Lo concordi qui.

  11. 11.Atto e perfezionamento

    1. 11.1

      La vendita è perfezionata da Chi perfeziona la vendita (berigtigelse), che redige l'atto su tinglysning.dk e lo presenta per la registrazione non appena l'acquisto vincola entrambe le parti e il prezzo è stato depositato o garantito.

      In una vendita privata di solito è il consulente dell'acquirente. Scelga un professionista assicurato che garantisca lo scambio contestuale di immobile e denaro.

    2. 11.2

      Facoltativo

      L'acquirente dichiara il diritto di acquistare l'immobile ai sensi della legge sull'acquisto di beni immobili, perché l'acquirente vive in Danimarca o vi ha vissuto per almeno 5 anni, oppure perché l'acquirente, in quanto cittadino di un paese UE o SEE o della Svizzera, acquista l'immobile come abitazione per tutto l'anno, oppure perché l'acquirente ha ottenuto il permesso del Civilstyrelsen.

      La mantenga per un acquirente straniero o non residente. Gli acquirenti UE/SEE di una casa vacanza (sommerhus) necessitano del permesso del Civilstyrelsen, solo per legami speciali con la Danimarca.

  12. 12.Diritto di recesso

    1. 12.1

      L'acquirente può recedere dall'acquisto ai sensi del capitolo 2 della legge sulla tutela dei consumatori nell'acquisto di beni immobili. L'avviso scritto di recesso deve pervenire al venditore entro 6 giorni feriali dalla conclusione del contratto, ed entro lo stesso periodo l'acquirente deve pagare al venditore un indennizzo dell'1% del prezzo di acquisto. I sabati e la Festa della Costituzione (Grundlovsdag) non contano.

      Il diritto esiste solo se l'immobile serve principalmente come abitazione propria dell'acquirente. Non vi si può rinunciare a danno dell'acquirente.

  13. 13.Allegati

    1. 13.1

      I seguenti allegati fanno parte del contratto di acquisto, e con la firma l'acquirente ne conferma il ricevimento: certificato del registro fondiario e servitù, rapporto sui dati dell'immobile con la scheda BBR, mappa catastale, etichetta energetica, eventuale rapporto sullo stato, rapporto sull'impianto elettrico e offerta di assicurazione per il cambio di proprietà, l'ultimo avviso dell'imposta sugli immobili, eventuale piano locale, informazioni della regione sull'inquinamento del suolo, ed eventuali documenti dell'associazione.

  14. 14.Firme

    1. 14.1

      Luogo della firma, il Data della firma del venditore. In qualità di venditore: firma di ogni proprietario.

    2. 14.2

      Luogo della firma, il Data della firma dell'acquirente. In qualità di acquirente: firma di ogni acquirente, con le riserve sopra indicate.

      Entrambi i termini di solito decorrono dal momento in cui l'acquirente apprende che entrambe le parti hanno firmato. Annoti quella data.

Formalità

  1. Entrambe le parti firmano il contratto su carta o con firma digitale.
  2. Non servono testimoni né notaio, e il contratto stesso non si registra.
  3. Per una casa a uso proprio, l'acquirente può recedere entro 6 giorni feriali. L'avviso scritto e il pagamento dell'1% devono entrambi raggiungere il venditore in quel periodo.
  4. La riserva del consulente decorre in parallelo al periodo di recesso.
  5. L'acquirente versa poi l'importo in contanti concordato e fornisce una garanzia bancaria per il resto.
  6. L'atto si redige su tinglysning.dk e si firma da entrambe le parti con MitID, o da un consulente con procura.
  7. La tassa di registrazione dell'atto è di 1.850 kr. più lo 0,6% del prezzo.
  8. Senza 5 anni di residenza l'acquirente necessita del permesso del Civilstyrelsen. Gli acquirenti UE/SEE o svizzeri di una casa abitata tutto l'anno dichiarano al Tinglysningsretten.

Errori frequenti

  • Firmare senza riserva del consulente. Senza di essa Lei è vincolato subito, e l'unica via d'uscita è il diritto di recesso all'1% del prezzo.
  • Mancare il termine di recesso di un giorno. L'avviso e il pagamento dell'1% devono entrambi raggiungere il venditore entro 6 giorni feriali.
  • Accettare un'esclusione generale dei vizi invece della Huseftersynsordningen. L'esclusione vincola l'acquirente solo nei limiti del regime (§ 21 a).
  • Non decidere chi perfeziona la vendita (berigtigelse). La legge non lo dice. Indichi il consulente che redige l'atto e controlla lo svincolo del prezzo.
  • Trascurare la garanzia della ejerforening. Chi compra un appartamento di solito subentra in un atto ipotecario a favore dell'associazione. Verifichi se va aumentato e chi paga.
  • Fidarsi delle superfici BBR. Le registrano i proprietari e il comune non sempre le controlla. Le misuri, o accetti il rischio per iscritto.
  • Dimenticare il permesso di acquisto dell'acquirente. Un acquirente non residente senza permesso o dichiarazione UE valida non può registrare l'atto.
  • Firmare per un appartamento senza la risposta dell'amministratore (ejerlejlighedsskema). La alleghi ai documenti dell'associazione.

Base giuridica

Fonti

Descriva la casa che cerca