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Lista di controllo prima dell'acquisto (Danimarca)

Checklist di due diligence per l'acquirenteTjekliste før underskrift af købsaftalen

I documenti e le verifiche che l'acquirente di una casa in Danimarca deve avere prima che scada la riserva del consulente: registro fondiario e servitù, rapporto pubblico sui dati dell'immobile, dati urbanistici e del suolo, perizie sulla casa, etichetta energetica, documenti dell'associazione per un appartamento, costi e diritto di acquisto dell'acquirente.

La usi dalla prima visita fino a quando il Suo consulente approva il contratto di acquisto. In una vendita tramite agente immobiliare, l'agente raccoglie la maggior parte dei documenti e li allega alla købsaftale. In una vendita tra privati li raccoglie il venditore, e il Suo consulente li verifica. Chieda ciò che manca prima di firmare o prima che scada la riserva del consulente.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Danimarca (escluse le Isole Fær Øer e la Groenlandia). Case, case vacanza e appartamenti in proprietà (ejerlejligheder).
Rapporto sullo stato (tilstandsrapport)
Meno di 6 mesi alla data di ricezione (forbrugerbeskyttelsesloven § 4).
Elinstallationsrapport
Rapporto elettrico. Meno di 1 anno alla data di ricezione (§ 4 a).
Assicurazione cambio di proprietà
Il venditore paga almeno metà del premio. Copertura di almeno 5 anni, estendibile a 10 (§§ 2(3) e 5).
Etichetta energetica
Consegnata prima del contratto (bygningsenergispareloven § 6). Valida 10 anni (BEK 549/2023 § 15).
Etichetta energetica non richiesta
Case vacanza ed edifici separati sotto i 60 m² (BEK 549/2023 §§ 4-5).
Rapporto sui dati dell'immobile
Circa 50 dati pubblici per 105 kr. su boligejer.dk.
Tassa di registrazione dell'atto
1.850 kr. più lo 0,6% del prezzo (tinglysningsafgiftsloven § 4).
Tassa di registrazione dell'ipoteca
1.825 kr. più l'1,25% dell'importo garantito dal 1 gennaio 2026, invece dell'1,45% (Skattestyrelsen).
Acquirente non residente
Serve un permesso, salvo residenza attuale o per 5 anni prima. Gli acquirenti UE/SEE e svizzeri di una casa abitata tutto l'anno dichiarano (erhvervelsesloven § 1).

La lista di controllo

Venditore, titolo e registro fondiario

Dati pubblici, urbanistica e ambiente

Stato degli edifici

Appartamento in proprietà (ejerlejlighed)

  • Risposta dell'amministratore sull'associazioneEjerlejlighedsskema (administratorbesvarelse)

    Contributi, acconti per le utenze, prestiti comuni e la Sua responsabilità, lavori e aumenti previsti, assicurazione, regole su locazione e animali.

  • Statuto, ultimo bilancio e budget, e ultimo verbale dell'assemblea generaleVedtægter, regnskab, budget, generalforsamlingsreferat

    Mostrano le finanze dell'associazione, le decisioni sui lavori e le controversie.

  • Garanzia registrata a favore dell'associazione ed eventuale obbligo di aumentarlaEjerpantebrev til ejerforeningen

    Di solito l'acquirente subentra nell'atto ipotecario del proprietario a favore dell'associazione. Un aumento costa la tassa di registrazione.

  • Polizza assicurativa dell'intero edificio e pianta dell'appartamentoHovedejendommens forsikringspolice, ejerlejlighedskort

    Mostrano cosa copre l'assicurazione dell'edificio e quali locali appartengono all'appartamento.

Associazioni, imposte e costi

  • Conferma dell'associazione dei proprietari che nulla è dovuto, con statuto, bilancio, budget e verbaliGrundejerforening

    Lei subentra nell'adesione, nei contributi e negli obblighi comuni, come strade e sgombero neve.

  • Ultimo avviso dell'imposta immobiliareEjendomsskattebillet

    Indica l'imposta fondiaria e gli oneri comunali. I pagamenti per il Suo periodo si regolano nel conteggio finale.

  • Stima delle Sue imposte immobiliari dopo l'acquistoEjendomsværdiskat og grundskyld

    Le imposte seguono la valutazione pubblica e possono differire da quanto paga il venditore.

  • Budget per tasse di registrazione e consulentiTinglysningsafgift

    L'atto costa 1.850 kr. più lo 0,6% del prezzo. Dal 2026 una nuova ipoteca costa 1.825 kr. più l'1,25% dell'importo garantito.

Il Suo diritto di acquisto

Formalità

Una lista di due diligence è per natura una checklist. Il diritto danese non prevede un notaio che raccolga le visure, quindi lo fa il consulente dell'acquirente o l'agente immobiliare.

  1. Lei non firma questa checklist. I documenti diventano allegati della købsaftale, e con la firma Lei conferma di averli ricevuti.
  2. Il rapporto sullo stato, il rapporto elettrico e l'offerta di assicurazione tutelano il venditore solo se Lei li ha ricevuti prima del contratto.
  3. Se l'edificio richiede un'etichetta energetica, Lei deve riceverla prima di concordare la vendita. Le case vacanza non la richiedono.
  4. Gran parte dei dati pubblici è disponibile con MitID su boligejer.dk e tinglysning.dk.

Errori frequenti

  • Leggere solo la sintesi del rapporto sullo stato. I gradi di danno e le note su tetto, umidità e scarichi decidono il costo reale. In caso di dubbio, consulti un Suo perito.
  • Credere che l'assicurazione cambio di proprietà copra tutto. Non copre ciò che il rapporto descrive correttamente. Legga le esclusioni prima di accettarla.
  • Fidarsi del BBR senza verificarlo. Un ampliamento assente nel BBR può indicare che è stato costruito senza permesso. Confronti il BBR con il fascicolo edilizio.
  • Trascurare le servitù. Vecchie servitutter possono limitare costruzioni, locazioni o recinzioni, e alcune esistono solo su carta presso il Rigsarkivet.
  • Acquistare un appartamento senza la risposta dell'amministratore (ejerlejlighedsskema). Indica lavori previsti, prestiti comuni e contributi in aumento che i verbali possono omettere.
  • Ignorare le nuove imposte immobiliari. Dal 2024 le imposte seguono le nuove valutazioni pubbliche. Chieda al consulente di stimare la Sua imposta futura, non quella del venditore.
  • Pensare di usare una casa vacanza danese da non residente. Anche i cittadini UE/SEE necessitano del permesso del Civilstyrelsen, concesso solo per un legame speciale con la Danimarca.

Base giuridica

Fonti

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