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Modello di contratto di locazione abitativa (Cechia)

Locazione abitativa di un appartamentoSmlouva o nájmu bytu

Una locazione di un appartamento come abitazione del conduttore ai sensi del Codice civile. Stabilisce le parti, l'appartamento, la durata, il canone e le spese accessorie, il deposito e i suoi interessi, l'indicizzazione del canone, le riparazioni, i membri del nucleo, la sublocazione, la disdetta, la restituzione dell'appartamento e la consegna delle comunicazioni.

La usi quando un proprietario dà in locazione un appartamento, arredato o non arredato, per le esigenze abitative del conduttore e del suo nucleo. Con piccole modifiche è adatta anche a una casa. Non la usi per un affitto per vacanze o un'altra locazione chiaramente di breve durata, esclusi dalle norme speciali sulla locazione di appartamenti (OZ § 2235(2)), per un alloggio di servizio, per un appartamento a destinazione speciale o per una sublocazione. Le norme speciali tutelano il conduttore: la legge non tiene conto di una clausola che riduce i diritti che esse gli riconoscono (OZ § 2235(1)) né di una clausola che impone al conduttore un obbligo chiaramente irragionevole (OZ § 2239).

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

Modello ufficiale: Smlouva o nájmu bytu, vzor (Ministerstvo pro místní rozvoj)

Un modello non vincolante. Il suo uso non è obbligatorio. Non è aggiornato per il 2026: il suo allegato indica ancora CZK 1.000 come limite per una singola piccola riparazione, e vieta di fumare nell'appartamento, una clausola che le stesse linee guida del ministero indicano come chiaramente irragionevole. Lo usi solo per confronto.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese
Tetto del deposito
Il deposito (jistota) e le eventuali penali contrattuali insieme: al massimo 3 mensilità (OZ § 2254(1)).
Interessi sul deposito
Dal versamento, almeno al tasso legale (OZ § 2254(2)). La legge non fissa un tasso, quindi indichi un tasso fisso. Gli interessi non si possono escludere.
Pagamento del canone
Mensile anticipato, entro il 5° giorno del mese salvo un giorno successivo pattuito (OZ § 2251(1)).
Aumento del canone senza clausola
Fino al canone locale comparabile, non oltre il 20% in 3 anni, e non entro 12 mesi dall'ultimo aumento (OZ § 2249).
Disdetta del conduttore
3 mesi. Nessun motivo per una locazione a tempo indeterminato (OZ § 2231). A tempo determinato, solo dopo un mutamento delle circostanze (OZ § 2287).
Decorrenza del preavviso
Il primo giorno del mese dopo la consegna (OZ § 2286).
Disdetta del locatore
3 mesi, solo per i motivi dell'OZ § 2288, con il motivo indicato (OZ § 2286(2), § 2288(3)).
Controllo del giudice per il conduttore
La disdetta del locatore indica il diritto del conduttore di opporsi e di chiedere al giudice di verificarla entro 2 mesi (OZ § 2290).
Disdetta senza preavviso
Violazione particolarmente grave, ad es. 3 mesi di canone e spese non pagati, dopo un invito a rimediare. La disdetta la indica (OZ § 2291).
Piccole riparazioni
Il conduttore paga le piccole riparazioni elencate, le altre fino a CZK 1.500 ciascuna, al massimo CZK 150 per m² all'anno (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., dal § 4 al § 6).
Conguaglio delle spese accessorie
Entro 4 mesi dopo il periodo di fatturazione. Il saldo scade alla data pattuita, entro 4 mesi dalla consegna (zákon č. 67/2013 Sb., § 7).
Permanenza dopo il termine
Se il conduttore resta 3 mesi oltre la scadenza senza richiesta scritta di lasciare, la locazione si rinnova per la stessa durata, al massimo 2 anni (OZ § 2285).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in ceco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Locazione abitativa di un appartamento

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Locatore: Locatore (di seguito "il locatore")

      Per ogni proprietario: nome completo, data di nascita e indirizzo. Per una società: denominazione, sede, numero IČO e chi firma per essa.

    2. 1.2

      Conduttore: Conduttore o coconduttori (di seguito "il conduttore"). Ai sensi dei § 2201 e seguenti e dei § 2235 e seguenti della legge n. 89/2012 Sb. (zákon č. 89/2012 Sb.), Codice civile, le parti stipulano il presente contratto di locazione di appartamento.

      Indichi nome completo, data di nascita e indirizzo di ogni conduttore. I conduttori che firmano diventano coconduttori con gli stessi diritti e doveri (OZ § 2270, § 2271).

  2. 2.L'appartamento

    1. 2.1

      Il locatore è proprietario di Appartamento come descritto nel catasto, all'indirizzo Indirizzo, piano e numero della porta (di seguito "l'appartamento"). L'appartamento è composto da Locali con una superficie complessiva di Superficie m².

      Verifichi il proprietario nel catasto prima di firmare. Il conduttore che abita l'appartamento in buona fede per 3 anni è tutelato anche se la locazione aveva un vizio (OZ § 2238).

    2. 2.2

      Facoltativo

      La locazione comprende il diritto di utilizzare: Locali accessori.

    3. 2.3

      L'appartamento è locato Arredamento. I mobili e le dotazioni sono elencati nel verbale di consegna.

    4. 2.4

      Prima della firma del presente contratto, il locatore ha mostrato al conduttore l'attestato di prestazione energetica (PENB); classe energetica: Classe energetica dal PENB. Una copia dell'attestato è allegata al presente contratto.

  3. 3.Finalità

    1. 3.1

      Il locatore concede in locazione l'appartamento al conduttore per soddisfare le esigenze abitative del conduttore e del suo nucleo familiare. Il giorno della firma abiteranno nell'appartamento con il conduttore le seguenti persone: Membri del nucleo familiare.

      Il conduttore può anche lavorare o svolgere un'attività nell'appartamento se ciò non aggrava l'appartamento o l'edificio (OZ § 2255(2)).

  4. 4.Durata

    1. 4.1

      La locazione decorre dal Data di inizio della locazione.

    2. 4.2

      Facoltativo

      La locazione è stipulata a tempo indeterminato.

      Mantenga questa clausola o la successiva, non entrambe. Con una locazione a tempo indeterminato il conduttore può lasciare con 3 mesi di preavviso, il locatore solo per motivi di legge.

    3. 4.3

      Facoltativo

      La locazione è stipulata a tempo determinato fino al Data di fine, per una durata fissa.

      Una durata fissa finisce alla sua data. Prima, il conduttore può lasciare solo dopo un mutamento delle circostanze, il locatore solo per i motivi dei § 2288 e § 2291.

  5. 5.Consegna

    1. 5.1

      Il locatore consegnerà al conduttore l'appartamento, idoneo a essere occupato e abitato, il Data di consegna. L'appartamento si considera consegnato quando il conduttore riceve le chiavi e nulla impedisce al conduttore di accedervi.

    2. 5.2

      Le parti redigeranno un verbale di consegna che indica lo stato dell'appartamento e delle sue dotazioni, le letture dei contatori e il numero di chiavi consegnate. Il verbale di consegna è allegato al presente contratto.

      Il verbale è il riferimento alla restituzione dell'appartamento (OZ § 2225(1)). Aggiunga foto datate.

  6. 6.Canone

    1. 6.1

      Il canone è di CZK Canone mensile in CZK, senza servizi al mese.

    2. 6.2

      Il conduttore paga il canone insieme agli acconti per i servizi mensilmente in anticipo, entro il giorno Giorno di pagamento del mese del mese di calendario per il quale effettua il pagamento, tramite bonifico bancario sul conto del locatore n. Conto bancario del locatore.

      Il giorno 5 o successivo, mai prima. Il locatore non può chiedere altri pagamenti, come un ulteriore deposito, né assegni postdatati (OZ § 2251).

    3. 6.3

      Facoltativo

      Una volta all'anno, il Data dell'indicizzazione annuale, il locatore può aumentare il canone del tasso medio annuo di inflazione dell'anno civile precedente pubblicato dall'Ufficio statistico ceco. Il locatore comunica l'aumento per iscritto con almeno 30 giorni di anticipo.

      Un aumento annuale è ammesso se la locazione lo prevede (OZ § 2248). Senza questa clausola il locatore deve usare la procedura più lenta del § 2249.

  7. 7.Servizi

    1. 7.1

      Il locatore fornisce i seguenti servizi connessi all'uso dell'appartamento: Servizi forniti dal locatore. Il conduttore paga per essi acconti mensili di CZK Acconti mensili per i servizi in CZK.

    2. 7.2

      Il locatore conguaglia gli acconti per ogni periodo di fatturazione ai sensi della legge n. 67/2013 Sb. (zákon č. 67/2013 Sb.) e consegna il rendiconto al conduttore entro 4 mesi dalla fine del periodo di fatturazione. Eventuali eccedenze o differenze a debito sono esigibili entro 30 giorni dalla consegna del rendiconto.

      Il conduttore può chiedere i documenti giustificativi entro 30 giorni dalla consegna e contestare entro lo stesso termine.

    3. 7.3

      Facoltativo

      Il conduttore acquista elettricità e gas con propri contratti con i fornitori e paga direttamente i fornitori.

  8. 8.Deposito

    1. 8.1

      Al più tardi il giorno della firma del presente contratto, il conduttore versa al locatore un deposito in denaro di CZK Deposito in CZK a garanzia del pagamento del canone e dell'adempimento degli altri obblighi derivanti dalla locazione.

      Deposito e penali insieme: al massimo 3 mensilità. Il locatore può compensare solo debiti della locazione, come canoni non pagati o danni oltre la normale usura.

    2. 8.2

      Il deposito produce interessi al tasso del Tasso di interesse annuo sul deposito% annuo dal giorno del versamento.

      La legge riconosce interessi almeno al tasso legale ma non li fissa. Il Difensore pubblico dei diritti consiglia un tasso annuo fisso non simbolico.

    3. 8.3

      Alla fine della locazione, il locatore restituisce al conduttore il deposito con gli interessi entro Giorni dalla consegna per restituire il deposito giorni dalla restituzione dell'appartamento, dopo aver compensato ogni importo dovuto dal conduttore in base alla locazione.

      La legge restituisce il deposito alla fine della locazione ma non fissa un numero di giorni. Lo concordi. Le indicazioni del Ministero per lo sviluppo regionale danno 30 giorni.

  9. 9.Uso dell'appartamento e riparazioni

    1. 9.1

      Il conduttore usa l'appartamento in modo corretto, in conformità al presente contratto, e rispetta il regolamento della casa e le consuete regole di comportamento nell'edificio.

      Il conduttore può tenere un animale che non crea disturbi irragionevoli nell'edificio (OZ § 2258). La legge non tiene conto di una clausola che limita questo diritto (OZ § 2235(1)).

    2. 9.2

      Il conduttore esegue e paga la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni connesse all'uso dell'appartamento ai sensi del regolamento governativo n. 308/2015 Sb. (nařízení vlády č. 308/2015 Sb.). Il locatore è responsabile di ogni altra manutenzione e riparazione dell'appartamento e dell'edificio.

      Dal 1° gennaio 2026 una piccola riparazione costa fino a CZK 1.500, e tutte le piccole riparazioni in un anno fino a CZK 150 per m² di superficie.

    3. 9.3

      Il conduttore segnala al locatore senza indebito ritardo ogni danno o difetto dell'appartamento che il locatore deve riparare, e segnala immediatamente ogni danno o difetto che deve essere riparato subito.

      Il conduttore che segnala in ritardo perde il diritto al rimborso delle spese (OZ § 2265(3)).

    4. 9.4

      Previo avviso dato con ragionevole anticipo, il conduttore consente al locatore di ispezionare l'appartamento nella misura necessaria e concede l'accesso per le riparazioni o la manutenzione necessarie. Non occorre alcun preavviso quando è necessario per prevenire un danno o quando il ritardo comporta pericolo.

  10. 10.Nucleo familiare e sublocazione

    1. 10.1

      Il conduttore comunica al locatore senza indebito ritardo, e al più tardi entro 2 mesi, ogni variazione del numero delle persone che abitano nell'appartamento.

      Non segnalare un nuovo membro del nucleo entro 2 mesi si presume una violazione grave (OZ § 2272(1)).

    2. 10.2

      Facoltativo

      Il locatore si riserva il consenso all'accoglienza di un nuovo membro nel nucleo familiare del conduttore, salvo che si tratti di una persona vicina o di un altro caso meritevole di particolare considerazione. Il consenso deve essere dato per iscritto.

      La mantenga se il locatore vuole controllare chi entra ad abitare. Parenti stretti e partner possono entrare senza consenso.

    3. 10.3

      Se il conduttore non abita stabilmente nell'appartamento, può sublocare l'appartamento o una parte di esso solo con il previo consenso scritto del locatore.

      Il conduttore che abita l'appartamento può sublocarne una parte senza consenso (OZ § 2274).

  11. 11.Modifiche

    1. 11.1

      Il conduttore può adattare, ristrutturare o modificare in altro modo l'appartamento solo con il previo consenso scritto del locatore. Alla fine della locazione, il conduttore riporta l'appartamento allo stato originario, salvo che il locatore dichiari che ciò non è necessario.

  12. 12.Fine della locazione

    1. 12.1

      La locazione termina alla scadenza della durata concordata, per accordo scritto delle parti oppure per disdetta per i motivi e nei termini stabiliti dalla legge.

    2. 12.2

      La disdetta deve essere data per iscritto e deve pervenire all'altra parte. Il periodo di preavviso è di 3 mesi e decorre dal primo giorno del mese di calendario successivo a quello in cui la disdetta è pervenuta all'altra parte.

      Ciò non vale per la disdetta senza preavviso per una violazione particolarmente grave.

    3. 12.3

      Il locatore può dare disdetta solo per i motivi previsti dal § 2288 e dal § 2291 del Codice civile. La disdetta indica il motivo e informa il conduttore del diritto di opporsi alla disdetta e di chiedere a un giudice di verificarne la fondatezza.

      Il conduttore ha 2 mesi dalla consegna per rivolgersi al giudice (OZ § 2290).

  13. 13.Restituzione dell'appartamento

    1. 13.1

      Il conduttore restituisce l'appartamento al locatore il giorno in cui termina la locazione nello stato in cui lo ha ricevuto, tenuto conto della normale usura derivante dal normale uso e dei difetti che il locatore deve riparare. L'appartamento si considera restituito quando il locatore riceve tutte le chiavi.

    2. 13.2

      Alla restituzione dell'appartamento le parti redigono un verbale di consegna con le letture dei contatori. Se il conduttore non restituisce l'appartamento il giorno in cui termina la locazione, il locatore ha diritto a un indennizzo pari al canone concordato fino al giorno in cui il conduttore lo restituisce effettivamente.

  14. 14.Comunicazioni

    1. 14.1

      I documenti relativi al presente contratto sono consegnati agli indirizzi delle parti sopra indicati, salvo che una parte comunichi per iscritto un altro indirizzo. Le parti possono inviare le comunicazioni ordinarie per e-mail: locatore E-mail del locatore, conduttore E-mail del conduttore.

      Invii la disdetta per raccomandata con avviso di ricevimento o a mano contro ricevuta firmata, non con una semplice e-mail.

    2. 14.2

      Facoltativo

      Le parti convengono che i documenti relativi al presente contratto, compresa la disdetta, possono essere consegnati anche tramite casella dati (datová schránka).

      Dal 1° gennaio 2026 si presume che tale clausola non sia irragionevole per il conduttore (OZ § 2239(2)). La mantenga solo se entrambe le parti hanno una casella dati.

  15. 15.Altre condizioni

    1. 15.1

      Facoltativo

      Altre condizioni pattuite

      Ogni condizione qui deve rispettare le norme a tutela del conduttore. La legge non tiene conto di un obbligo chiaramente irragionevole per il conduttore (OZ § 2239(1)).

  16. 16.Disposizioni finali

    1. 16.1

      Il presente contratto può essere modificato solo con modifiche scritte firmate da entrambe le parti. Il contratto è regolato dal diritto ceco, in particolare dal Codice civile.

    2. 16.2

      Il verbale di consegna, una copia dell'attestato di prestazione energetica e il regolamento della casa sono allegati al presente contratto. Il contratto è redatto in tanti esemplari quante sono le parti, e ciascuna parte ne riceve uno.

  17. 17.Firme

    1. 17.1

      A Luogo della firma, il Data della firma. Locatore: .................... Conduttore: ....................

Formalità

  1. La locazione deve essere scritta, ma il locatore non può farne valere la nullità per difetto di forma (OZ § 2237).
  2. Prepari un originale per ogni parte. Firmano ogni locatore e ogni coconduttore.
  3. Non servono notaio, registrazione o imposta di bollo.
  4. Prima della firma il locatore mostra al conduttore il certificato energetico PENB o una copia, e lo consegna al più tardi alla firma (zákon č. 406/2000 Sb., § 7a).
  5. Alleghi il verbale di consegna con letture dei contatori e chiavi, una copia del PENB, il regolamento dell'edificio e, per un appartamento arredato, l'elenco dei mobili.
  6. Per consegnare le comunicazioni tramite caselle dati (datové schránky), lo indichi nel contratto.

Errori frequenti

  • Chiedere un deposito e penali che insieme superano 3 mensilità. Il tetto tutela il conduttore e un contratto non può alzarlo.
  • Scrivere che il deposito non produce interessi. Il conduttore conserva il diritto agli interessi qualunque cosa dica il contratto.
  • Dare al locatore il diritto di porre fine a piacere a una locazione a tempo determinato. La legge non ne tiene conto e il locatore può usare solo i motivi dei § 2288 e § 2291.
  • Inviare una disdetta del locatore senza il motivo o senza l'avviso del diritto del conduttore al controllo del giudice. La disdetta è allora invalida.
  • Pattuire un forfait con riscaldamento, acqua calda o acqua per una locazione oltre 24 mesi o a tempo indeterminato. Vanno conguagliati ogni anno (zákon č. 67/2013 Sb., § 9(4)).
  • Saltare il verbale di consegna. Senza verbale, le parti litigano poi su danni e deposito.
  • Cambiare le serrature a un conduttore che resta dopo la fine della locazione. Il locatore ha bisogno di una decisione del giudice.
  • Saltare l'intimazione scritta a lasciare l'appartamento. Dal 1° gennaio 2026 il giudice può emettere un ordine di sgombero rapido se il locatore l'ha inviata almeno 14 giorni prima di agire.

Base giuridica

Fonti

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