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Modello di contratto preliminare di compravendita (Cechia)

Contratto per concludere un futuro contratto di compravenditaSmlouva o smlouvě budoucí kupní

Un contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a firmare un contratto di compravendita dal contenuto concordato quando uno dei due lo richiede, entro un termine fissato. Stabilisce il prezzo, l'acconto in deposito fiduciario, la condizione del mutuo dell'acquirente e l'obbligo del venditore di estinguere un'eventuale ipoteca.

Lo usi quando le parti sono d'accordo sull'affare ma non possono ancora firmare il contratto di compravendita: l'acquirente attende un mutuo, il venditore deve prima estinguere un'ipoteca o manca un documento. Se nulla lo impedisce, molte parti saltano questo passaggio e firmano subito il contratto di compravendita con deposito fiduciario. È bene che un avvocato lo rediga o lo esamini. Non lo usi per un appartamento cooperativo (družstevní byt), per il quale si trasferisce la quota di un socio, né per un appartamento nuovo acquistato da un costruttore, i cui contratti seguono altre condizioni.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Per un'unità abitativa o una casa iscritta nel catasto degli immobili.
Termine per richiedere il contratto
Il termine pattuito, altrimenti 1 anno (OZ § 1785). Se l'avente diritto non lo richiede in tempo, l'obbligo di firmare cessa (OZ § 1788(1)).
Obbligo dopo la richiesta
Firmare il contratto di compravendita senza indebito ritardo (OZ § 1786). Se una parte rifiuta, il giudice può fissarne il contenuto (OZ § 1787).
Mutamento delle circostanze
L'obbligo di firmare cessa se la firma non si può più ragionevolmente pretendere. La parte interessata lo dichiara senza indebito ritardo (OZ § 1788(2)).
Caparra confirmatoria (závdavek)
Se chi l'ha versata è inadempiente, l'altra parte può trattenerla (OZ § 1808).
Caparra e recesso
Se è pattuito anche un diritto di recesso, chi l'ha versata e recede la perde. Chi l'ha ricevuta e recede restituisce il doppio (OZ § 1809).
Penale contrattuale
Salvo patto contrario, sostituisce il risarcimento per l'inadempimento che copre (OZ § 2050). Il giudice può ridurre una penale eccessiva (OZ § 2051).
Iscrizione al catasto
Non prima di 20 giorni dall'avviso dell'ufficio al proprietario (zákon č. 256/2013 Sb., § 18(1)).
Passaggio della proprietà
Con l'iscrizione, con effetto dal giorno della domanda (zákon č. 256/2013 Sb., § 10; OZ § 1105).
Tassa per la domanda catastale
CZK 2.000 per ogni domanda di iscrizione (zákon č. 634/2004 Sb., voce 120).
Vizi occulti di un edificio
L'acquirente deve denunciare un vizio occulto entro 5 anni dall'acquisto (OZ § 2129(2)).
Garanzia sul deposito dell'avvocato
Dal 1° gennaio 2026 il fondo dell'Ordine paga fino a CZK 5.000.000 per deposito del prezzo di una casa perso per un reato dell'avvocato (zákon č. 85/1996 Sb., § 29a).
Limiti della garanzia
Copre solo il denaro depositato dopo il 31 dicembre 2025. Il fondo paga una volta all'anno.

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in ceco. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto per concludere un futuro contratto di compravendita

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Futuro venditore: Venditore (di seguito "il venditore")

      Per ogni venditore e acquirente: nome completo, data di nascita (o codice di nascita) e indirizzo. Per una società: denominazione, sede, numero IČO e chi firma.

    2. 1.2

      Futuro acquirente: Acquirente (di seguito "l'acquirente"). Ai sensi dei § 1785 e seguenti della legge n. 89/2012 Sb. (zákon č. 89/2012 Sb.), Codice civile, le parti stipulano il presente contratto per la conclusione di un futuro contratto di compravendita.

      Un acquirente che non parla ceco dovrebbe ricevere una traduzione, o un contratto bilingue che indica quale versione prevale.

  2. 2.Immobile oggetto della vendita

    1. 2.1

      Il venditore è proprietario di Immobile come descritto nel catasto, iscritto nel catasto degli immobili tenuto dall'Ufficio catastale di Ufficio catastale sul foglio di proprietà n. Numero del foglio di proprietà (list vlastnictví) per il comune catastale di Area catastale (katastrální území) (di seguito "l'immobile").

      Alleghi un estratto catastale di pochi giorni al massimo. Per un appartamento, includa la quota delle parti comuni e del terreno. Per una casa, l'edificio e ogni particella.

    2. 2.2

      Con l'immobile saranno trasferiti i seguenti accessori e dotazioni: Accessori e dotazioni inclusi.

  3. 3.Obbligo di firmare il contratto di compravendita

    1. 3.1

      Le parti si impegnano a firmare un contratto di compravendita che trasferisce la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente (di seguito "il contratto di compravendita"), su invito scritto di una di esse consegnato all'altra parte entro il Ultimo giorno per richiedere il contratto.

      Senza una data pattuita il termine è di 1 anno. Scelga una data che lasci tempo alla banca e all'estinzione dell'ipoteca del venditore.

    2. 3.2

      L'invito conterrà una bozza di contratto di compravendita conforme al presente contratto. La parte invitata firmerà il contratto di compravendita senza indebito ritardo, e al più tardi entro 15 giorni dalla consegna dell'invito.

      I 15 giorni sono una scelta contrattuale. La legge dice solo 'senza indebito ritardo'.

    3. 3.3

      Se entro tale termine non viene consegnato alcun invito, l'obbligo di firmare il contratto di compravendita si estingue e il depositario restituisce all'acquirente l'acconto versato in base al presente contratto, salvo che l'acquirente abbia violato un obbligo derivante dal presente contratto.

  4. 4.Contenuto del contratto di compravendita

    1. 4.1

      Il prezzo di acquisto è di CZK Prezzo di acquisto in CZK (in lettere: Prezzo di acquisto in lettere in ceco corone ceche).

    2. 4.2

      Il prezzo di acquisto, dedotto l'acconto, sarà versato in deposito fiduciario presso Depositario prima della presentazione della domanda di iscrizione. Dal deposito fiduciario sarà estinto per primo il debito garantito dall'ipoteca indicata nelle dichiarazioni del venditore, e il resto sarà svincolato a favore del venditore entro 5 giorni lavorativi dal ricevimento, da parte del depositario, di un estratto catastale che indica l'acquirente come proprietario dell'immobile e nessun gravame diverso da quelli accettati dall'acquirente.

      Indichi nome e indirizzo del depositario. L'accordo di deposito riporta le stesse condizioni di svincolo. La banca che concede il mutuo di solito versa la sua parte nello stesso deposito.

    3. 4.3

      L'acquirente presenterà la domanda di iscrizione della proprietà nel catasto entro 5 giorni lavorativi dalla firma del contratto di compravendita. L'acquirente paga la tassa di presentazione. La proprietà passa all'acquirente con l'iscrizione nel catasto, con effetto dal giorno di presentazione della domanda.

    4. 4.4

      Il venditore consegnerà l'immobile entro il Data o termine di consegna, ma non prima dell'iscrizione della proprietà dell'acquirente. Le parti firmeranno un verbale di consegna con le letture dei contatori. Il rischio di danni all'immobile passa all'acquirente alla consegna.

  5. 5.Acconto e deposito fiduciario

    1. 5.1

      Entro il Termine per versare l'acconto in deposito, l'acquirente verserà un acconto sul prezzo di acquisto di CZK Acconto in CZK sul conto di deposito fiduciario tenuto da Depositario. Un separato accordo scritto di deposito fiduciario tra le parti e il depositario stabilirà le condizioni del deposito fiduciario.

      È un acconto (záloha), spesso il 10% del prezzo, non una caparra (závdavek). Si imputa al prezzo ed è restituito se l'affare fallisce senza colpa.

    2. 5.2

      Alla firma del contratto di compravendita l'acconto è imputato al prezzo di acquisto. Se l'obbligo di firmare il contratto di compravendita si estingue per un motivo non imputabile all'acquirente, il depositario restituisce l'acconto all'acquirente entro 5 giorni lavorativi.

  6. 6.Finanziamento ipotecario

    1. 6.1

      Facoltativo

      L'acquirente pagherà una parte del prezzo di acquisto con un mutuo ipotecario di CZK Mutuo ipotecario in CZK. Il venditore presterà alla banca la collaborazione necessaria per costituire un'ipoteca sull'immobile, in particolare firmando un contratto di ipoteca o un consenso all'ipoteca prima del passaggio della proprietà.

      Cancelli questa sezione se l'acquirente paga interamente con fondi propri.

    2. 6.2

      Facoltativo

      Se entro il Termine per la decisione della banca l'acquirente non presenta l'approvazione del mutuo da parte della banca, pur avendo presentato la domanda correttamente e in tempo, l'acquirente può recedere dal presente contratto. In tal caso il depositario restituisce all'acquirente l'intero acconto.

      Chieda all'acquirente di mostrare la data della domanda di mutuo. Senza questa clausola, il rifiuto della banca non libera l'acquirente.

  7. 7.Dichiarazioni del venditore

    1. 7.1

      Il venditore dichiara che l'immobile non è gravato da ipoteche, servitù, diritti di prelazione, locazioni o altri diritti di terzi, eccetto: Ipoteca esistente da estinguere. Il debito garantito da tale ipoteca sarà estinto con il prezzo di acquisto dal deposito fiduciario e l'ipoteca sarà cancellata.

      Indichi la banca creditrice e l'iscrizione nella parte C. La banca del venditore rilascia un saldo del debito (vyčíslení) e consente alla cancellazione dopo il pagamento.

    2. 7.2

      Il venditore dichiara inoltre che nei suoi confronti non sono pendenti procedure di insolvenza o esecutive, che non ha debiti verso la persona responsabile della gestione dell'edificio e che ha consegnato all'acquirente l'attestato di prestazione energetica.

      Li verifichi Lei nel registro delle insolvenze (ISIR) e nel registro centrale delle esecuzioni. Per un appartamento, chieda all'amministratore la conferma del § 1186.

    3. 7.3

      Fino alla firma del contratto di compravendita, il venditore si impegna a non trasferire, gravare o locare l'immobile e a non compiere alcun atto che ne modificherebbe lo stato o la situazione giuridica.

      Vincola solo il venditore. Non si iscrive nel catasto e non impedisce una vendita a terzi, ma sostiene una pretesa di penale e di risarcimento.

  8. 8.Penale e recesso

    1. 8.1

      Se una delle parti viola l'obbligo di firmare il contratto di compravendita, o se una dichiarazione del venditore risulta non veritiera, tale parte pagherà all'altra una penale contrattuale di CZK Penale contrattuale in CZK. Il pagamento della penale non pregiudica il diritto al risarcimento dei danni.

      Senza l'ultima frase la penale sostituisce il risarcimento (OZ § 2050). Mantenga la penale proporzionata. Il giudice può ridurre una penale eccessiva.

    2. 8.2

      L'acquirente può recedere dal presente contratto se una dichiarazione del venditore risulta non veritiera. Il venditore può recedere dal presente contratto se l'acquirente non versa l'acconto in tempo o entro un termine supplementare di 10 giorni. Il recesso deve essere esercitato per iscritto e ha effetto alla consegna all'altra parte.

  9. 9.Disposizioni finali

    1. 9.1

      Il presente contratto può essere modificato solo con modifiche scritte firmate da entrambe le parti sullo stesso documento. Le comunicazioni relative al presente contratto sono consegnate agli indirizzi delle parti sopra indicati, salvo che una parte comunichi per iscritto un altro indirizzo.

    2. 9.2

      Il contratto è regolato dal diritto ceco. È redatto in tre esemplari: uno per ciascuna parte e uno per il depositario. Sono allegati un estratto catastale e l'attestato di prestazione energetica.

  10. 10.Firme

    1. 10.1

      A Luogo della firma, il Data della firma. Venditore: .................... Acquirente: ....................

      Tutte le parti firmano lo stesso documento. Le firme autenticate qui sono facoltative, ma provano bene chi ha firmato.

Formalità

  1. Il Codice civile non prescrive una forma. La Corte suprema ha stabilito che non serve la forma scritta, nemmeno per gli immobili (NS 33 Cdo 340/2024 del 6 maggio 2025).
  2. Una parte della dottrina non è d'accordo. Lo faccia comunque per iscritto, con tutte le firme su un unico documento, per provarne il contenuto ed evitare la disputa.
  3. Il successivo contratto di compravendita deve avere tale forma (OZ § 560 e § 561(2)).
  4. Le firme autenticate qui non sono obbligatorie, ma evitano una futura disputa su chi ha firmato.
  5. Il contratto di compravendita richiede firme autenticate, oppure il richiedente le prova all'ufficio catastale entro 30 giorni (zákon č. 256/2013 Sb., § 7(2)).
  6. Nessuno deposita questo contratto al catasto. La successiva domanda di iscrizione (návrh na vklad) costa CZK 2.000. Non si applica alcuna imposta di trasferimento.
  7. Versi l'acconto in deposito fiduciario presso un avvocato, un notaio o una banca, con un accordo di deposito scritto separato.
  8. Se l'immobile è in comunione legale dei coniugi (SJM), firmano entrambi i coniugi.

Errori frequenti

  • Descrivere il contratto di compravendita in modo troppo vago. Concordi almeno a grandi linee l'immobile, il prezzo e il modo di pagamento, così un giudice può farlo eseguire.
  • Mancare il termine per la richiesta. Se nessuna parte la fa in tempo, l'obbligo di firmare la compravendita cessa e il venditore può vendere ad altri.
  • Versare l'acconto direttamente al venditore. È a rischio se i creditori del venditore o un ufficiale giudiziario agiscono prima. Usi un deposito fiduciario con regole di svincolo scritte.
  • Verificare il catasto una sola volta. Verifichi di nuovo il giorno della firma e prima della compravendita. Possono comparire una nuova ipoteca, un'esecuzione o una 'plomba'.
  • Pattuire una condizione di mutuo senza data. Fissi quando l'acquirente deve mostrare la decisione della banca e cosa accade all'acconto se la banca rifiuta.
  • Ignorare i debiti verso l'associazione dei proprietari. Per un appartamento, ottenga la conferma dei debiti dell'amministratore. I debiti scopribili passano all'acquirente (OZ § 1186).
  • Accettare il deposito di un avvocato senza verifiche. Serve un conto separato con la dicitura 'advokátní úschova' e l'avvocato deve essere nell'albo dell'Ordine.

Base giuridica

Fonti

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