Lista di controllo prima dell'acquisto (Cechia)
Verifiche prima della firmaPrověrka nemovitosti před podpisem smlouvy
I documenti e le verifiche che chi acquista una casa esistente in Cechia dovrebbe ottenere prima di firmare una prenotazione o un contratto: titolo e venditore, ipoteche e altri diritti, insolvenza ed esecuzioni, edificio e urbanistica, certificato energetico, associazione dei proprietari, denaro e imposte.
La usi dalla prima visita fino alla firma del contratto di compravendita, e ripeta la verifica catastale il giorno della firma e prima che il deposito fiduciario liberi il prezzo. Di solito è un avvocato a svolgere queste verifiche per l'acquirente. Molte può svolgerle Lei stesso online.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese. Per un'unità abitativa o una casa iscritta nel catasto degli immobili.
- Consultazione del catasto
- Gratuita e senza registrazione in Nahlížení do KN: proprietario, numero del foglio di proprietà e procedimenti in corso.
- Estratto catastale completo
- Dal servizio di accesso remoto (dálkový přístup).
- Estratto catastale dell'agente
- Non più vecchio di 3 giorni lavorativi alla firma del contratto di mediazione. Senza di esso il cliente può recedere entro 14 giorni (zákon č. 39/2020 Sb., § 11).
- Certificato energetico (PENB)
- Mostrato all'acquirente prima del contratto e consegnato al più tardi alla firma. Valido 10 anni (zákon č. 406/2000 Sb., § 7a).
- Debiti verso l'associazione
- Passano all'acquirente se poteva scoprirli. Il venditore deve mostrare la conferma dell'amministratore (OZ § 1186).
- Vizi occulti di un edificio
- Denuncia entro 5 anni dall'acquisto (OZ § 2129(2)).
- Visura nel registro delle esecuzioni
- CZK 60 per l'estratto di base e CZK 60 per ogni estratto dettagliato, per un utente non registrato.
- Imposta di trasferimento
- Nessuna dal 26 settembre 2020 (zákon č. 386/2020 Sb.).
- Imposta sugli immobili
- L'acquirente presenta la dichiarazione entro il 31 gennaio dell'anno dopo l'acquisto. L'imposta segue la proprietà al 1° gennaio (zákon č. 338/1992 Sb., § 13a).
- Imposta sugli immobili, iscrizione tardiva
- Se il trasferimento è iscritto solo dopo il 31 dicembre dell'anno di dichiarazione, presenti entro la fine del terzo mese dopo il mese dell'iscrizione.
- Tassa per la domanda catastale
- CZK 2.000 per ogni domanda di iscrizione.
La lista di controllo
Titolo, venditore e capacità
Estratto catastale aggiornato dell'immobileVýpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví)
Parti C e D dell'estratto catastale
Ricerca di una 'plomba' e dello stato di un procedimento in corsoPlomba, vyhledání řízení
Il precedente titolo di acquisto del venditore dalla raccolta degli attiNabývací titul, sbírka listin
Mostra come il venditore ha acquistato l'immobile e se quel contratto ha creato diritti di prelazione, divieti di alienazione o altre condizioni.
Documento d'identità del venditore e, per una società, un estratto del registro delle impreseDoklad totožnosti, výpis z obchodního rejstříku
Conferma che il firmatario è il proprietario o può firmare per la società. I coniugi in SJM agiscono insieme, o uno con il consenso dell'altro (OZ § 714).
Visura nel registro delle insolvenze per ogni venditoreInsolvenční rejstřík (ISIR)
Visura nel registro centrale delle esecuzioni per ogni venditoreCentrální evidence exekucí
Ipoteche e diritti di terzi
Saldo del mutuo residuo dalla banca del venditore e suo consenso alla cancellazioneVyčíslení zůstatku úvěru, souhlas s výmazem zástavního práva
Il depositario paga prima la banca con il prezzo. Il saldo della banca fissa l'importo e il conto.
Servitù e diritti di abitazione nella parte CVěcná břemena (služebnost, právo užívání, výměnek)
Vincolano ogni proprietario successivo. Un diritto di abitazione vitalizio può rendere una casa inutilizzabile per Lei.
Diritti di prelazione dei comproprietariPředkupní právo
I comproprietari la cui comproprietà deriva da eredità o simili hanno un diritto di prelazione per 6 mesi dal suo inizio (OZ § 1124).
Diritti di prelazione iscrittiPředkupní právo
I diritti di prelazione iscritti nel catasto vincolano anche il venditore.
Contratti di locazione in essereNájemní smlouvy
La locazione passa all'acquirente con l'immobile (OZ § 2221). Si faccia dare i contratti, i depositi detenuti e lo storico dei pagamenti del canone.
Edificio, urbanistica e stato
Approvazione finale dell'edificio e progetti dall'ufficio edilizioKolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas, stavební dokumentace
Mostra che l'edificio, e ogni ampliamento o sottotetto, può essere usato come abitazione. Opere non autorizzate possono portare a multe o alla rimozione.
Piano regolatore e informazioni urbanistiche per una casa o un terrenoÚzemní plán, územně plánovací informace
Mostra cosa si può costruire sul terreno e su quelli vicini, e se è prevista una strada o un'opera pubblica.
Accesso all'immobile da una strada pubblica e allacciamenti alle utenzePřístup z veřejné komunikace, přípojky
L'accesso attraverso il terreno di un vicino richiede una servitù. Verifichi chi è proprietario di ogni allacciamento.
Ispezione tecnica da parte di un perito indipendenteTechnická prohlídka
Un vizio che Lei doveva notare con l'ordinaria diligenza alla firma non Le dà diritto a pretese in seguito (OZ § 2103).
Certificato energetico
Certificato di prestazione energetica, o una copiaPrůkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Appartamento in un edificio con unità
Conferma dei debiti dall'associazione dei proprietari o dall'amministratorePotvrzení osoby odpovědné za správu domu o dluzích (§ 1186 OZ)
Dichiarazione del proprietario, statuto e regolamento dell'edificioProhlášení vlastníka, stanovy společenství vlastníků, domovní řád
Definiscono la Sua unità, la Sua quota delle parti comuni e le regole, per esempio sugli affitti brevi o sugli animali.
Verbali delle ultime assemblee, saldo del fondo riparazioni e prestiti dell'associazioneZápisy ze shromáždění, fond oprav, úvěry SVJ
Mostrano i lavori previsti e i contributi futuri. Un prestito dell'associazione aumenta le rate mensili che Lei rileva.
Acconti mensili e ultimo rendiconto annuale delle spese accessoriePředpis záloh, vyúčtování služeb
Denaro, imposte e procedura
Accordo scritto di deposito fiduciario con un avvocato, un notaio o una bancaSmlouva o úschově (advokátní, notářská, bankovní)
Condizioni di mediazione, se interviene un agenteSmlouva o realitním zprostředkování, rezervační smlouva
Dove l'agente custodisce il Suo denaro
Solo su Sua richiesta scritta separata, su un conto separato (zákon č. 39/2020 Sb., § 4).
Domanda di iscrizione e tassa di presentazioneNávrh na vklad, správní poplatek
Dichiarazione dell'imposta sugli immobili nell'anno dopo l'acquistoPřiznání k dani z nemovitých věcí
Termine successivo per la dichiarazione dopo un'iscrizione tardivaPřiznání k dani z nemovitých věcí
Formalità
Una due diligence è per natura una lista di controllo. In Cechia l'acquirente o il suo avvocato deve raccogliere questi documenti, perché nessun notaio o funzionario lo fa nell'ambito della vendita.
- Lei non firma questa lista di controllo.
- Nessuna legge obbliga qualcuno a raccogliere queste visure per Lei. Un notaio interviene solo se Lei lo sceglie.
- Alleghi al contratto l'estratto catastale e il certificato energetico.
- Un agente che agisce per Lei deve darLe un estratto catastale non più vecchio di 3 giorni lavorativi alla firma del contratto di mediazione (zákon č. 39/2020 Sb., § 11).
- L'agente deve informarLa dei vizi e delle limitazioni che conosce o dovrebbe conoscere (zákon č. 39/2020 Sb., § 12).
Errori frequenti
- Fidarsi solo dell'estratto dell'agente. Verifichi Lei il catasto il giorno della firma. Una 'plomba' indica una modifica dei diritti in corso. Scopra di cosa si tratta.
- Comprare un appartamento senza la conferma dei debiti dell'amministratore. I debiti che Lei poteva scoprire passano a Lei.
- Ignorare una locazione. La vendita non la fa cessare e il locatore di un appartamento non può dare disdetta per il cambio di proprietà (OZ § 2224).
- Non vedere un diritto di abitazione o un'altra servitù nella parte C del foglio di proprietà. Vincola Lei come nuovo proprietario.
- Trattare un appartamento cooperativo (družstevní byt) come un'unità. Non è di proprietà nel catasto. Lei compra la quota di un socio. Contano lo statuto e i debiti della cooperativa.
- Saltare l'autorizzazione edilizia. Un sottotetto, un ampliamento o un cambio d'uso senza autorizzazione può portare a multe o a un ordine di rimozione.
- Pagare qualcosa fuori dal deposito fiduciario prima che il catasto La indichi come proprietario.
Base giuridica
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 980 and § 984 (reliance on the public register), § 1186 (debts to the building manager), § 2103 and § 2129 (defects), § 2221 and § 2224 (a lease survives a sale)
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, § 7a (energy performance certificate)
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, § 4, § 11 and § 12
- Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 13a (tax return, including § 13a(11) for a transfer registered after 31 December)
- Zákon č. 67/2013 Sb., on services in buildings with flats, § 7 (settlement of service charges)