Lista di controllo prima dell'acquisto (Cipro)
Checklist di due diligence per l'acquirenteΈλεγχος ακινήτου πριν από την αγορά
I documenti e le verifiche che un acquirente a Cipro dovrebbe ottenere prima di firmare il contratto di vendita: titolo e venditore, ricerca al Land Registry, ipoteche esistenti, permessi urbanistici ed edilizi, titolo di proprietà separato, certificato energetico, imposte e oneri locali, e il permesso per acquirenti extra UE.
La usi dalla prima visita fino alla firma e al deposito del contratto di vendita. Le ricerche le svolge il Suo avvocato, quindi incarichi un legale che agisca solo per Lei, non l'avvocato del venditore o del costruttore. Chieda ogni elemento prima di versare somme oltre a una quota di prenotazione rimborsabile.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Aree sotto il controllo effettivo della Repubblica di Cipro
- Certificato di ricerca nel contratto
- Con data non anteriore a 5 giorni lavorativi dalla firma (Law 81(I)/2011, s. 4(1A)).
- Costo del certificato di ricerca
- €15 per un distretto con gravami e divieti, €30 per tutti i distretti (DLS Portal).
- Deposito del contratto
- Entro 6 mesi dalla firma presso il District Land Office, costo €50 (s. 3(1)(c); DLS Portal).
- Attestato di prestazione energetica
- Valido 10 anni. Il venditore lo mostra e lo consegna all'acquirente (Energy Service).
- Tasse di trasferimento
- Fasce del 3%, 5% e 8%, poi ridotte del 50% (1,5%, 2,5%, 4%). Nessuna tassa se si applica l'IVA, con certificato IVA (DLS Portal).
- Nulla osta per il trasferimento
- Modulo di regolarità fiscale N313 e certificati di pagamento degli oneri comunali, fognari e idrici (DLS Portal).
- Acquirenti extra UE e SEE
- Permesso del Consiglio dei ministri ai sensi del Cap. 109, s. 3, necessario prima che l'acquirente acquisisca l'immobile.
- Imposta di bollo
- Abolita per gli atti firmati dal 1 gennaio 2026 (Law 239(I)/2025).
La lista di controllo
Venditore, titolo e proprietà
Copia del titolo di proprietà o certificato di registrazioneΤίτλος ιδιοκτησίας / Πιστοποιητικό Εγγραφής
Identità di ogni venditoreΔελτίο ταυτότητας
Per un venditore o acquirente società: certificati di costituzione, amministratori e sociΠιστοποιητικά εταιρείας
Se compra una quota di un immobile in comproprietà, la rinuncia scritta degli altri comproprietariΈντυπο Ν254Α
Locazioni in corso, e se si applica la Rent Control LawΕνοικιαστήριο έγγραφο, θέσμιος ενοικιαστής
Ricerca al Land Registry e vincoli esistenti
Certificato di ricerca con gravami e divieti, con data vicina alla firmaΠιστοποιητικό Έρευνας με εμπράγματα βάρη και απαγορεύσεις
Form A della banca creditrice, se l'immobile o il terreno sottostante è ipotecatoΈγγραφη Δήλωση, Τύπος Α
Ricerca dei contratti di vendita già depositati sull'immobileΚατατεθειμένες συμβάσεις πώλησης
Urbanistica, edilizia e titolo
Permesso urbanistico e licenza edilizia, con i disegni approvatiΠολεοδομική Άδεια, Άδεια Οικοδομής
Confronti i disegni con l'edificio e annoti stanze, verande o piscine in più.
Certificato di approvazione finaleΠιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης
Conferma che l'edificio corrisponde ai permessi. Chieda al Suo avvocato se è stato rilasciato e, se no, cosa manca.
Se l'unità ha un proprio titolo di proprietà separato e, se no, perchéΧωριστός τίτλος ιδιοκτησίας
Planimetria del sito e zona urbanistica del lottoΚτηματικό σχέδιο, πολεοδομική ζώνη
La planimetria serve per il deposito. Il DLS Portal mostra gratis la zona urbanistica del lotto.
Energia e stato dell'immobile
Attestato di prestazione energeticaΠιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
Perizia di un ingegnere civile o di un perito edileΈλεγχος από πολιτικό μηχανικό
Una perizia rileva umidità, crepe e modifiche non autorizzate prima che Lei si impegni.
Imposte, tasse e oneri locali
Certificato di regolarità fiscale del venditore per il trasferimentoΠιστοποιητικό Διευθέτησης Φορολογιών, έντυπο Ν313
Il trasferimento lo richiede. Copre l'imposta sulle plusvalenze del venditore.
Certificati di pagamento degli oneri comunali o comunitari, fognari e idriciΠιστοποιητικά εξόφλησης δημοτικών τελών, τελών αποχέτευσης και υδατοπρομήθειας
Posizione IVA della vendita, e come il venditore l'ha valutataΦΠΑ
Con l'IVA non è dovuta la tassa di trasferimento, se si presenta il certificato del VAT Department.
Certificato IVA ad aliquota ridotta per la prima casaΠιστοποιητικό μειωμένου συντελεστή 5%
Per l'abitazione principale, chieda l'aliquota del 5% al Tax Department.
Stima delle tasse di trasferimentoΤέλη μεταβίβασης
L'acquirente le paga al trasferimento. Il DLS Portal ha un calcolatore.
Status dell'acquirente e intermediari
Permesso del Consiglio dei ministri, se un acquirente non è cittadino UE o SEEΆδεια Υπουργικού Συμβουλίου, ΚΕΦ. 109
Un contratto non dà diritto ad acquisire finché il permesso non è concesso (Cap. 109, s. 3).
Numero di registrazione e di licenza dell'agente immobiliareΑριθμός εγγραφής κτηματομεσίτη
Per un appartamento o un'unità in un complesso, un estratto delle spese comuni del Management CommitteeΒεβαίωση Διαχειριστικής Επιτροπής για κοινόχρηστα
Mostra le spese comuni non pagate e i lavori previsti che i proprietari potrebbero dover finanziare.
Formalità
Una lista di due diligence è per sua natura una checklist. Non è un modulo che le parti firmano.
- Questa checklist non si firma.
- Il certificato di ricerca diventa parte del contratto di vendita. Il venditore deve allegarne uno con data non anteriore a 5 giorni lavorativi dalla firma.
- Lo richieda online tramite il DLS Portal o presso un District Land Office.
- Chieda al venditore un certificato recente.
- Le mappe delle zone urbanistiche sono gratuite sul DLS Portal.
- I certificati di regolarità fiscale e degli enti locali del venditore servono solo al trasferimento. Chieda presto se esistono debiti.
Errori frequenti
- Affidarsi all'avvocato del venditore o del costruttore. Incarichi un proprio avvocato.
- Comprare un'unità di nuova costruzione senza titolo separato e senza verificare l'ipoteca sul terreno. Chieda il Form A alla banca prima di pagare.
- Leggere solo il titolo di proprietà. Il certificato di ricerca mostra ipoteche, divieti, annotazioni (memos) e contratti depositati che il titolo non mostra.
- Comprare una casa datata e locata senza chiedere se si applica la Rent Control Law. Un inquilino statutario conserva il diritto di restare dopo l'acquisto.
- Dare per pagati gli oneri locali del venditore. Il trasferimento richiede i certificati di pagamento degli oneri comunali, fognari e idrici. Un debito può ritardarlo.
Base giuridica
- Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law of 2011, Law 81(I)/2011, as amended by Law 132(I)/2023, ss. 3, 3A, 4 and 5
- Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109, s. 3
- Rent Control Law of 1983, Law 23/1983, s. 2 (homes in controlled areas completed by 31 December 1999) and s. 11 (recovery of possession)