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Modello di contratto di locazione abitativa (Croazia)

Contratto di locazione abitativa (appartamento)Ugovor o najmu stana

Locazione scritta di un appartamento come abitazione, con canone liberamente concordato, secondo la Legge sulla locazione degli appartamenti (Zakon o najmu stanova). Copre durata, canone, spese accessorie, deposito cauzionale, consegna, riparazioni, accesso, sublocazione e i motivi e i termini legali di disdetta.

Lo usi per dare in locazione un appartamento o una casa come abitazione di lunga durata, a tempo determinato o indeterminato, a un canone di mercato. Non lo usi per affitti turistici, dormitori per studenti o lavoratori, alloggi di servizio o locazioni a canone protetto. La legge non copre gli alloggi temporanei, e i canoni protetti seguono norme speciali.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Non per alloggi turistici o altri alloggi temporanei, che la Legge sulla locazione degli appartamenti esclude.
Forma e parti
Scritta. Un conduttore o, in via eccezionale, entrambi i coniugi (ZNS art. 4).
Deposito cauzionale
Nessuna regola né limite legale. Lo concordano le parti (ZNS art. 3(3)).
Rinnovo a tempo determinato
Si rinnova per la stessa durata, salvo disdetta scritta di una parte almeno 30 giorni prima della scadenza (ZNS art. 25).
Preavviso del conduttore, tempo indeterminato
Almeno 3 mesi prima della data di rilascio (ZNS art. 23).
Disdetta del locatore per inadempimento
Diffida scritta con 30 giorni per rimediare, poi 3 mesi per lasciare l'appartamento, dal primo giorno del mese successivo (ZNS art. 19 e 22).
Uso proprio del locatore
Solo per locazioni a tempo indeterminato, con un altro appartamento idoneo per il conduttore e 6 mesi di preavviso (ZNS art. 21 e 22).
Risoluzione del locatore: motivi
Danni alle parti comuni dell'edificio non riparati entro 30 giorni, o modifiche senza consenso (ZNS art. 20).
Risoluzione del locatore: forma
Scritta, con motivazione. Il conduttore ha almeno 15 giorni per lasciare l'appartamento (ZNS art. 20).
Variazione del canone, tempo indeterminato
Non nel primo anno. Poi con proposta scritta, fino al 20% oltre il canone medio di appartamenti comparabili della zona (ZNS art. 10 e 11).
Registrazione fiscale del locatore
Modulo RPO entro 8 giorni dal primo canone (indicazioni dell'Amministrazione fiscale).
Esenzione dall'imposta sugli immobili
Un'abitazione locata per almeno 10 mesi l'anno non paga l'imposta sugli immobili (ZLP art. 27(5)).

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in croato. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto di locazione abitativa (appartamento)

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Nome e cognome del locatore, OIB OIB del locatore, residente in Indirizzo del locatore (di seguito: il locatore),

    2. 1.2

      e Nome e cognome del conduttore, OIB OIB del conduttore, residente in Indirizzo attuale del conduttore (di seguito: il conduttore),

      La legge ammette un conduttore o entrambi i coniugi. Elenchi gli altri adulti come occupanti nella sezione 3. Un conduttore straniero può ottenere l'OIB dall'Amministrazione fiscale.

    3. 1.3

      hanno concluso a Luogo della firma, il Data della firma, il seguente contratto di locazione abitativa.

  2. 2.L'appartamento

    1. 2.1

      Il locatore è proprietario dell'appartamento in Indirizzo dell'appartamento, al piano Piano, con una superficie di Superficie m², composto da Locali, iscritto nella partita tavolare numero Foglio del libro fondiario (z.k. uložak), comune catastale Comune catastale (k.o.).

      Il conduttore dovrebbe verificare nel libro fondiario che il locatore sia il proprietario, o chiedere l'autorizzazione scritta del proprietario.

    2. 2.2

      Il locatore concede in locazione l'appartamento al conduttore a uso abitativo, e il conduttore lo prende in locazione e si impegna a pagare il canone convenuto.

    3. 2.3

      Facoltativo

      Insieme all'appartamento il conduttore usa Locali aggiuntivi locati con l'appartamento, per cui paga un compenso separato di EUR Corrispettivo mensile per tali locali al mese.

      La legge richiede un corrispettivo separato per un garage, un ripostiglio o un locale simile locato con l'appartamento. Cancelli la clausola se non ce ne sono.

    4. 2.4

      Il conduttore può usare i locali, le parti e gli impianti comuni dell'edificio necessari per l'uso dell'appartamento, e il terreno al servizio dell'edificio, nel rispetto del regolamento della casa.

  3. 3.Occupanti

    1. 3.1

      Con il conduttore vivranno nell'appartamento le seguenti persone: Altre persone che vivranno nell'appartamento.

      La legge richiede questo elenco. I membri del nucleo del conduttore rispondono in solido con lui del canone non pagato e dei danni.

  4. 4.Durata

    1. 4.1

      Facoltativo

      Il contratto è concluso a tempo determinato, dal Data di inizio al Data di fine di una locazione a tempo determinato. Si considera tacitamente rinnovato per la stessa durata salvo che una delle parti, almeno 30 giorni prima della scadenza, comunichi per iscritto all'altra di non voler concludere il contratto per un ulteriore periodo.

      Mantenga questa clausola o la successiva. Il locatore che vuole nuove condizioni al rinnovo deve proporle entro gli stessi 30 giorni. Il conduttore ha 15 giorni per accettare.

    2. 4.2

      Facoltativo

      Il contratto è concluso a tempo indeterminato, a partire dal Data di inizio.

      Mantenga questa clausola o la precedente. In una locazione a tempo indeterminato il conduttore può recedere con preavviso di 3 mesi e il canone non può cambiare nel primo anno.

    3. 4.3

      Facoltativo

      Il conduttore può recedere da un contratto a tempo determinato prima della scadenza con comunicazione scritta, con un preavviso di Preavviso di uscita anticipata mesi che decorre dal giorno in cui il locatore riceve la disdetta.

      La legge non dà uscita anticipata da una locazione a tempo determinato. Mantenga questa clausola se il conduttore può dover partire prima, per esempio per un trasferimento di lavoro.

  5. 5.Canone

    1. 5.1

      Il canone mensile è di EUR Canone mensile (in lettere: Canone mensile in lettere euro).

      Il canone è libero. Il canone protetto vale solo per le locazioni elencate nella legge.

    2. 5.2

      Il conduttore paga il canone in anticipo, entro il giorno Giorno del mese entro cui si paga il canone di ogni mese per il mese in corso, sul conto del locatore IBAN IBAN del locatore.

      Il pagamento bancario dà prova a entrambe le parti. Corrisponde anche a quanto il locatore dichiara all'ufficio delle imposte.

    3. 5.3

      Durante la locazione il canone può cambiare solo con accordo scritto delle parti. In un contratto a tempo indeterminato, ciascuna parte può, dopo un anno, proporre per iscritto una modifica del canone ai sensi dell'articolo 10 della legge sulla locazione di appartamenti (ZNS).

      Se il canone proposto supera il limite dell'articolo 10, il conduttore può chiedere a un giudice di fissarlo entro 30 giorni e intanto paga il canone concordato.

  6. 6.Spese per utenze ed edificio

    1. 6.1

      Oltre al canone, il conduttore paga elettricità, acqua, gas, riscaldamento, raccolta dei rifiuti e telecomunicazioni, nonché Altre spese a carico del conduttore, secondo le fatture dei fornitori ed entro le loro scadenze, e mostra la prova del pagamento su richiesta del locatore.

      La legge richiede che il contratto elenchi le spese e come si pagano.

    2. 6.2

      Il locatore paga il contributo al fondo di riserva dell'edificio e le imposte e gli altri oneri pubblici sull'appartamento.

      Per legge il proprietario paga il fondo di riserva e gli oneri pubblici sull'appartamento.

  7. 7.Deposito cauzionale

    1. 7.1

      Alla firma del presente contratto, il conduttore paga al locatore un deposito cauzionale di EUR Deposito cauzionale a garanzia del canone, delle spese abitative e del risarcimento dei danni all'appartamento.

      La legge attuale non fissa regole né limiti per il deposito. La nuova legge proposta fisserebbe un mese di canone come valore predefinito.

    2. 7.2

      Il locatore restituirà il deposito cauzionale al conduttore entro Giorni per restituire il deposito giorni dalla riconsegna dell'appartamento, dedotti solo gli importi dovuti e non pagati in base al presente contratto e il costo di riparazione dei danni registrati nel verbale di riconsegna. Il locatore spiegherà per iscritto al conduttore ogni detrazione.

      L'usura normale da uso ordinario non è danno e non si può detrarre.

  8. 8.Consegna

    1. 8.1

      Il locatore consegna al conduttore l'appartamento, idoneo all'abitazione, il Data di consegna dell'appartamento. Alla consegna le parti redigono un verbale dello stato dell'appartamento, dei mobili e delle dotazioni, delle letture dei contatori e del numero di chiavi consegnate. Il verbale fa parte del presente contratto.

      La legge richiede il verbale di consegna. Usi il modello di verbale di inventario e aggiunga le foto.

    2. 8.2

      Il locatore ha consegnato al conduttore una copia dell'attestato energetico dell'appartamento.

      Il proprietario deve consegnare l'attestato energetico o una copia quando loca.

  9. 9.Uso e manutenzione

    1. 9.1

      Il conduttore deve usare l'appartamento con cura, proteggerlo dai danni e rispettare il regolamento della casa dell'edificio. Il conduttore non deve modificare l'appartamento o le parti comuni dell'edificio senza il previo consenso scritto del locatore.

    2. 9.2

      Il locatore mantiene l'appartamento idoneo all'abitazione ed esegue a proprie spese le riparazioni necessarie. Il conduttore deve informare senza ritardo il locatore quando è necessaria una riparazione. Il conduttore sostiene il costo delle piccole riparazioni e dell'uso ordinario dell'appartamento.

      Se il locatore non ripara in tempo, il conduttore può riparare i difetti urgenti e chiedere il rimborso.

    3. 9.3

      Il conduttore risponde dei danni causati da lui o dalle persone che vivono con lui all'appartamento e alle parti comuni dell'edificio.

  10. 10.Accesso

    1. 10.1

      Il conduttore deve consentire al locatore, o a una persona da lui autorizzata, di entrare nell'appartamento per eseguire riparazioni necessarie e per verificarne l'uso, con un preavviso di almeno Giorni di preavviso prima dell'accesso giorni, salvo urgenza.

      La legge dà al locatore il diritto di accesso per riparazioni e controlli. Un preavviso tutela la riservatezza del conduttore.

  11. 11.Sublocazione e altri occupanti

    1. 11.1

      Il conduttore non deve sublocare l'appartamento o una sua parte, né consentirne l'uso a un terzo, senza il previo consenso scritto del locatore.

      Il conduttore che subloca con consenso deve depositare la sublocazione presso l'ufficio delle imposte e consegnarla al locatore.

    2. 11.2

      Una persona non indicata nel presente contratto non deve usare l'appartamento per più di 30 giorni senza il permesso del locatore, salvo il coniuge, un discendente o un genitore del conduttore, una persona che il conduttore è obbligato per legge a mantenere, o una persona che presta al conduttore l'assistenza necessaria.

  12. 12.Disdetta

    1. 12.1

      Il locatore può disdire il presente contratto se il conduttore o gli altri occupanti usano l'appartamento in modo contrario alla legge o al presente contratto, in particolare se il conduttore non paga puntualmente il canone o le spese abitative, subloca senza permesso, disturba il pacifico godimento degli altri abitanti, o non usa l'appartamento per abitarvi.

    2. 12.2

      Prima di dare disdetta il locatore deve diffidare per iscritto il conduttore a eliminare il motivo di disdetta entro 30 giorni, salvo che il conduttore abbia agito contro il contratto o la legge più di due volte. La disdetta è data per iscritto con i motivi, consegnata al conduttore contro firma o inviata per raccomandata. Il preavviso è di tre mesi e decorre dal primo giorno del mese successivo a quello in cui la disdetta è ricevuta.

      Questi passaggi derivano dalla legge (art. 19 e 22). Se il conduttore rifiuta la lettera, il termine decorre dal giorno della spedizione.

    3. 12.3

      Facoltativo

      Il conduttore può disdire un contratto a tempo indeterminato con comunicazione scritta al locatore almeno tre mesi prima del giorno in cui intende lasciare l'appartamento.

      Cancelli questa clausola per una locazione a tempo determinato e usi la clausola di risoluzione anticipata nella sezione 4.

  13. 13.Riconsegna

    1. 13.1

      Alla fine della locazione, il conduttore riconsegna l'appartamento al locatore nello stato in cui lo ha ricevuto, tenuto conto dei cambiamenti dovuti all'uso ordinario, insieme a tutte le chiavi. Le parti redigono un verbale di riconsegna.

    2. 13.2

      Facoltativo

      Il conduttore acconsente che, una volta solennizzato il presente contratto da un notaio, si possa procedere direttamente in base a esso all'esecuzione forzata per riscuotere i canoni e le spese abitative scaduti e non pagati, e per lo sgombero e la consegna dell'appartamento dopo la fine della locazione.

      Mantenga questa clausola solo se un notaio solennizza la locazione. Consente al locatore l'esecuzione senza causa, quindi il conduttore deve leggerla con attenzione.

  14. 14.Deposito del contratto

    1. 14.1

      Il locatore invierà il presente contratto e ogni modifica del canone all'ufficio dell'ente locale competente per l'edilizia abitativa e all'ufficio competente dell'Amministrazione fiscale, e informerà del conduttore il rappresentante dei comproprietari dell'edificio.

      Il locatore deve anche registrarsi come contribuente con il modulo RPO entro 8 giorni dal primo canone, salvo che un notaio abbia già inviato il contratto.

  15. 15.Disposizioni finali

    1. 15.1

      Le modifiche del presente contratto sono valide solo per iscritto. Per quanto non disciplinato dal presente contratto si applicano la legge sulla locazione di appartamenti (ZNS) e la legge sulle obbligazioni (ZOO).

    2. 15.2

      Le controversie derivanti dal presente contratto sono di competenza del tribunale competente per materia di Sede del giudice competente. Il contratto è redatto in quattro copie identiche, una per ciascuna parte e due da depositare presso le autorità.

  16. 16.Firme

    1. 16.1

      Locatore: Nome e cognome del locatore, firma autografa. Conduttore: Nome e cognome del conduttore, firma autografa.

      Ogni parte siglia ogni pagina e il verbale di consegna.

Formalità

  1. Entrambe le parti firmano un contratto scritto. La legge attuale non richiede il notaio.
  2. Il locatore può far solennizzare il contratto da un notaio, con il consenso del conduttore all'esecuzione diretta.
  3. Il canone non pagato o il rilascio si possono allora eseguire senza causa.
  4. Il locatore invia il contratto e ogni variazione del canone all'ufficio abitazioni dell'ente locale e all'ufficio delle imposte.
  5. Il locatore si registra come contribuente (modulo RPO) entro 8 giorni dal primo canone. Se un notaio ha autenticato il contratto, il notaio lo invia all'ufficio delle imposte.
  6. Il locatore consegna al conduttore una copia dell'attestato energetico.
  7. Il locatore informa il rappresentante dei comproprietari del nuovo conduttore entro 15 giorni.
  8. Le parti redigono insieme un verbale di consegna.

Errori frequenti

  • Locare senza contratto scritto. La legge richiede la forma scritta e l'esenzione dall'imposta sugli immobili richiede un contratto ai sensi di questa legge comunicato all'ufficio delle imposte.
  • Non depositare il contratto presso l'ufficio delle imposte e l'ente locale. Il locatore viola la legge e può perdere l'esenzione dall'imposta sugli immobili.
  • Incassare il deposito senza dire che cosa copre e quando si restituisce. La legge tace, quindi lo deve dire il contratto.
  • Contare di sciogliere anticipatamente un contratto a tempo determinato. Nessuna parte può farlo senza inadempimento, salvo che il contratto lo consenta.
  • Dimenticare il preavviso di 30 giorni prima della scadenza di un contratto a tempo determinato. Senza di esso il contratto si rinnova per la stessa durata.
  • Far cessare la locazione cambiando le serrature o interrompendo le utenze. Solo un giudice, o l'esecuzione su una locazione solennizzata, può sfrattare un conduttore.
  • Omettere le persone che vivranno nell'appartamento. Una persona non indicata nel contratto che resta oltre 30 giorni senza consenso è motivo di disdetta.

Base giuridica

Fonti

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