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Modello di contratto preliminare di compravendita (Croazia)

Contratto preliminare di compravenditaPredugovor o kupoprodaji nekretnine

Contratto scritto in cui venditore e acquirente si impegnano a firmare il contratto di compravendita entro una data fissata, a un prezzo e a condizioni indicati. L'acquirente di solito versa una caparra (kapara) alla firma. Un giudice può ordinare alla parte che rifiuta di firmare il contratto di compravendita di farlo.

Lo usi quando le parti sono d'accordo su immobile e prezzo ma non possono ancora firmare il contratto di compravendita, per esempio mentre l'acquirente attende un mutuo o il venditore cancella un'ipoteca. Non serve se può firmare il contratto di compravendita e pagare subito. Lo faccia esaminare da un avvocato prima di versare la kapara.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese
Forma
Scritta, perché le regole di forma del contratto di compravendita valgono anche per il predugovor (ZOO art. 268(2) e 377).
Quando vincola
Solo se contiene gli elementi essenziali del contratto di compravendita: l'immobile e il prezzo (ZOO art. 268(3)).
Rifiuto di firmare la compravendita
L'altra parte può agire in giudizio. La domanda va proposta entro 6 mesi dalla data di firma concordata (ZOO art. 268(4) e (5)).
Caparra (kapara)
Di solito il 10% del prezzo, secondo la guida all'acquisto di gov.hr. Imputata al prezzo alla conclusione (ZOO art. 303(2)).
L'acquirente non conclude
Il venditore può chiedere l'adempimento o il risarcimento, oppure trattenere la kapara (ZOO art. 304(1)).
Il venditore non conclude
L'acquirente può chiedere l'adempimento, il risarcimento e la restituzione della kapara, oppure il doppio della kapara (ZOO art. 304(2)).
Diritto di recesso
Solo se pattuito. La kapara funziona allora come corrispettivo del recesso: chi l'ha versata la perde, chi la riceve restituisce il doppio (ZOO art. 307).
Assenso all'intavolazione
Richiede il consenso espresso del venditore all'iscrizione e una firma autenticata da un notaio (ZZK art. 57 e 59).
Annotazione della vendita prevista
Riserva la priorità nel libro fondiario per 1 anno dall'iscrizione (ZZK art. 77 e 79).
Imposta di trasferimento
3% del valore di mercato, a carico dell'acquirente entro 15 giorni dalla decisione fiscale (ZPPN art. 12 e 26).
Consenso per acquirente straniero
Il ministero vuole il titolo giuridico, come il contratto di compravendita, insieme alla richiesta. Quindi il consenso è una condizione di quel contratto.

Il documento

Testo mostrato

Si firma la versione in croato. La versione in italiano aiuta a capirla. I dati inseriti compaiono in entrambe.

Contratto preliminare di compravendita

  1. 1.Parti

    1. 1.1

      Nome e cognome del venditore, OIB OIB del venditore, residente in Indirizzo del venditore (di seguito: il venditore),

      Indichi ogni comproprietario risultante dal libro fondiario. L'iscrizione nel libro fondiario richiede l'OIB di ogni parte e il luogo e la data della firma.

    2. 1.2

      e Nome e cognome dell'acquirente, OIB OIB dell'acquirente, residente in Indirizzo dell'acquirente (di seguito: l'acquirente),

      Un acquirente straniero ottiene l'OIB dall'Amministrazione fiscale.

    3. 1.3

      hanno concluso a Luogo della firma, il Data della firma, il seguente contratto preliminare di compravendita immobiliare.

  2. 2.Immobile

    1. 2.1

      Il venditore è iscritto nel libro fondiario di Tribunale municipale con il libro fondiario come proprietario dell'immobile iscritto nella partita tavolare numero Foglio del libro fondiario (z.k. uložak), comune catastale Comune catastale (k.o.), particella catastale numero Numero di particella catastale (k.č.), e precisamente: Descrizione dell'appartamento o della casa, in Indirizzo (di seguito: l'immobile).

      Copi la descrizione parola per parola dall'estratto del libro fondiario. L'assenso all'intavolazione dovrà poi corrispondere. Per un appartamento aggiunga il sub-foglio.

    2. 2.2

      Le parti si impegnano a concludere un contratto di compravendita con cui il venditore vende e l'acquirente acquista l'immobile, alle condizioni del presente contratto preliminare.

  3. 3.Dichiarazioni del venditore

    1. 3.1

      Il venditore dichiara di essere l'unico proprietario dell'immobile, che l'immobile non è gravato da oneri o diritti di terzi diversi dai seguenti: Gravami che l'acquirente accetta, e che non è pendente alcuna controversia relativa all'immobile.

      Copi i gravami dal foglio C dell'estratto del libro fondiario. Confronti questa clausola con i fogli B e C.

    2. 3.2

      Il venditore garantisce che l'immobile non è locato né occupato da terzi e che, fino alla consegna, non locherà né graverà l'immobile.

      L'acquirente subentra in una locazione esistente. Un nuovo proprietario non può sfrattare un conduttore prima della fine del contratto.

    3. 3.3

      Il venditore ha consegnato all'acquirente l'attestato energetico dell'immobile e la prova della legittimità dell'edificio, e si impegna a pagare, entro la consegna, tutti i contributi al fondo di riserva, le spese per le utenze e le imposte relativi al periodo fino alla consegna.

  4. 4.Prezzo

    1. 4.1

      Il prezzo d'acquisto dell'immobile è di EUR Prezzo in euro, in cifre (in lettere: Prezzo in lettere euro).

    2. 4.2

      L'acquirente pagherà il saldo di EUR Saldo del prezzo sul conto del venditore IBAN IBAN del venditore alla firma del contratto di compravendita, contestualmente alla consegna del consenso all'iscrizione.

      Se una banca paga parte del prezzo, la banca fissa l'ordine di pagamento e di iscrizione. Scriva la procedura della banca nel contratto di compravendita.

  5. 5.Caparra

    1. 5.1

      Alla firma del presente contratto preliminare l'acquirente ha pagato al venditore una caparra (kapara) di EUR Caparra (kapara), che il venditore conferma con la firma. La kapara è imputata al prezzo d'acquisto.

      Paghi con bonifico bancario, non in contanti, per poter provare il pagamento.

    2. 5.2

      Facoltativo

      Se l'acquirente non conclude il contratto di compravendita per motivi di cui è responsabile, il venditore può trattenere la kapara. Se il venditore non conclude il contratto di compravendita per motivi di cui è responsabile, l'acquirente può esigere il doppio della kapara. Restano salvi gli altri diritti delle parti ai sensi dell'articolo 304 della legge sulle obbligazioni (ZOO).

      Mantenga questa clausola o la successiva, non entrambe. Questa mantiene vincolante il contratto: la parte non inadempiente può ancora esigere l'adempimento.

    3. 5.3

      Facoltativo

      Ciascuna parte può recedere dal presente contratto preliminare. Se recede l'acquirente, perde la kapara. Se recede il venditore, restituisce il doppio della kapara.

      Mantenga questa clausola o la precedente. Con questa la kapara diventa un corrispettivo del recesso e ciascuna parte può recedere pagandola.

  6. 6.Condizione di mutuo

    1. 6.1

      Facoltativo

      L'acquirente intende pagare EUR Importo del mutuo del prezzo con un mutuo per la casa. Se la banca non approva il mutuo entro il Termine di approvazione del mutuo, e l'acquirente lo prova con la decisione scritta della banca, ciascuna parte può risolvere il presente contratto preliminare, e il venditore restituirà la kapara all'acquirente entro otto giorni senza interessi.

      Mantenga questa clausola se le serve un mutuo. Senza di essa un mutuo rifiutato non la libera e può perdere la kapara.

  7. 7.Contratto di compravendita e consenso all'iscrizione

    1. 7.1

      Le parti concluderanno per iscritto il contratto di compravendita entro il Ultima data per firmare la compravendita e faranno autenticare le proprie firme dal notaio Notaio per le firme o il deposito.

      Se la data passa, una parte può agire in giudizio per imporre la firma entro 6 mesi da essa.

    2. 7.2

      Subito dopo il pagamento dell'intero prezzo d'acquisto, il venditore consegnerà all'acquirente un consenso all'iscrizione con firma autenticata, con cui il venditore consente espressamente che l'acquirente sia iscritto come proprietario dell'immobile senza alcuna ulteriore domanda o approvazione del venditore.

      È la clausula intabulandi. Senza di essa il libro fondiario non può iscrivere l'acquirente come proprietario.

    3. 7.3

      Facoltativo

      Le parti convengono che, alla firma del contratto di compravendita, il venditore depositerà il consenso all'iscrizione presso il notaio Notaio per le firme o il deposito, con l'istruzione di consegnarlo all'acquirente quando il venditore o la banca confermano che l'intero prezzo è stato pagato.

      Mantenga questa clausola se pagamento e firma non avvengono nello stesso momento.

  8. 8.Consegna del possesso

    1. 8.1

      Il venditore consegnerà il possesso dell'immobile all'acquirente, libero da persone e cose, il Data di consegna del possesso, ma non prima del pagamento dell'intero prezzo. Le parti redigeranno un verbale di consegna con le letture dei contatori.

      Il rischio di perdita accidentale passa all'acquirente alla consegna.

    2. 8.2

      Facoltativo

      Per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile, il venditore pagherà all'acquirente una penale contrattuale di EUR Penale giornaliera per consegna in ritardo.

      Una penale è ammessa per l'obbligo di consegna del venditore, non per un debito pecuniario come il prezzo.

  9. 9.Spese e imposte

    1. 9.1

      L'acquirente sostiene l'imposta sul trasferimento di immobili, il costo dell'autenticazione delle firme e il costo dell'iscrizione nel libro fondiario. Il venditore sostiene il costo della cancellazione degli oneri e del rilascio dei documenti relativi all'immobile.

      Se il venditore accetta di pagare l'imposta di trasferimento, ne risponde in solido con l'acquirente.

  10. 10.Consenso all'acquisto

    1. 10.1

      Facoltativo

      Se l'acquirente ha bisogno del consenso del ministro competente per la giustizia per acquistare la proprietà, le parti concluderanno il contratto di compravendita sotto la condizione sospensiva del rilascio del consenso, e l'acquirente chiederà il consenso senza ritardo. Se il consenso è negato, il venditore restituirà la kapara all'acquirente entro otto giorni dalla notifica della decisione.

      Mantenga questa clausola per un acquirente che non è cittadino di uno Stato membro UE, Islanda, Liechtenstein, Norvegia o Svizzera. Senza consenso il contratto è nullo.

  11. 11.Disposizioni finali

    1. 11.1

      Le modifiche del presente contratto preliminare sono valide solo per iscritto. Per tutto quanto non disciplinato dal presente contratto si applica la legge sulle obbligazioni (ZOO).

    2. 11.2

      Le controversie derivanti dal presente contratto preliminare sono di competenza del tribunale competente per materia di Sede del giudice competente.

    3. 11.3

      Il presente contratto preliminare è redatto in quattro copie identiche, due per ciascuna parte.

      Se le firme sono autenticate, il notaio conserva un'ulteriore copia.

  12. 12.Firme

    1. 12.1

      Venditore: Nome e cognome del venditore, firma autografa. Acquirente: Nome e cognome dell'acquirente, firma autografa.

      Ogni parte legge e siglia ogni pagina. Chi firma per un altro ha bisogno di una procura con firma autenticata.

Formalità

  1. Entrambe le parti firmano il predugovor per iscritto. Per la validità non serve un notaio.
  2. La guida del governo consiglia di far autenticare le firme davanti a un notaio. Le banche di solito lo chiedono.
  3. Un notaio può anche solennizzare il predugovor. Allora esso ha la forza di un atto notarile.
  4. Il predugovor non trasferisce la proprietà. Il libro fondiario non lo iscrive come trasferimento.
  5. Per assicurarsi la priorità, il venditore può chiedere l'annotazione nel libro fondiario della vendita prevista. La richiesta richiede una firma autenticata.
  6. Ogni parte conserva un originale.
  7. L'imposta di trasferimento è accertata dopo, sul contratto di compravendita. Il notaio invia quel contratto all'Amministrazione fiscale.

Errori frequenti

  • Versare la kapara senza un estratto del libro fondiario stampato il giorno della firma. Possono comparire una nuova ipoteca, un'annotazione di lite o una domanda pendente (plomba).
  • Chiamare anticipo (predujam) il pagamento quando intende kapara, o il contrario. I due hanno effetti diversi se l'affare fallisce.
  • Omettere la data per il contratto di compravendita. La domanda per costringere l'altra parte a firmare va proposta entro 6 mesi da quella data.
  • Consegnare l'assenso all'intavolazione prima del pagamento integrale, o pagare tutto senza ottenerlo. Usi un deposito notarile (polog) per il documento o per il denaro.
  • Acquistare da chi non è il proprietario iscritto, o solo da alcuni dei comproprietari iscritti.
  • Acquistare un appartamento non iscritto come unità separata. Può allora acquisire solo una quota di comproprietà dell'intero edificio.
  • Firmare da acquirente fuori UE, SEE e Svizzera senza condizione di consenso. Senza il consenso del ministro l'acquisto è nullo.
  • Scrivere una penale per il ritardo nel pagamento del prezzo. La legge non ammette la penale contrattuale per i debiti pecuniari. Si applicano invece gli interessi di mora.

Base giuridica

Fonti

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