Lista di controllo prima dell'acquisto (Croazia)
Lista di verifiche dell'acquirente prima dell'acquistoProvjere prije kupnje nekretnine
I documenti e le verifiche che chi acquista casa in Croazia deve completare prima di versare la caparra: libro fondiario e catasto, titolo e capacità del venditore, legittimità dell'edificio, attestato energetico, spese condominiali, occupanti, consenso per acquirenti stranieri e imposte.
La usi dalla prima visita fino alla firma del contratto preliminare, e controlli di nuovo il libro fondiario il giorno in cui firma il contratto di compravendita. Un notaio che si limita ad autenticare le firme verifica l'identità, non l'immobile. Si rivolga a un avvocato se vuole una verifica completa del titolo.
Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.
L'essenziale
- Si applica a
- Tutto il Paese
- Fogli del libro fondiario
- A: descrizione dell'immobile. B: proprietari. C: gravami come ipoteche e servitù (ZZK art. 20).
- Iscrizione della proprietà
- Richiede atti pubblici o scritture private con firme autenticate da un notaio (ZZK art. 57).
- Annotazione della vendita prevista
- Riserva la priorità nel libro fondiario per 1 anno dall'iscrizione (ZZK art. 77 e 79).
- Attestato energetico
- Valido 10 anni. Il venditore deve mostrarlo a un potenziale acquirente e consegnarne una copia (ZEUZ art. 13(4) e 14(2)).
- Imposta di trasferimento
- 3% del valore di mercato, a carico dell'acquirente entro 15 giorni dalla decisione fiscale (ZPPN art. 12 e 26).
- IVA al posto dell'imposta di trasferimento
- 25% se un venditore registrato ai fini IVA vende un edificio nuovo, uno entro 2 anni dal primo uso, o un terreno edificabile (indicazioni dell'Amministrazione fiscale).
- Imposta annuale sugli immobili
- Da EUR 0,60 a 8,00 per m², fissata dal comune. Non dovuta per l'abitazione permanente né per quella locata 10 mesi l'anno o più (ZLP art. 26 e 27).
- Fondo di riserva minimo
- 0,54% del prezzo di costruzione di riferimento per m² dell'appartamento all'anno (ZUOZ art. 29(3)).
- Acquirente fuori da UE, SEE, Svizzera
- Serve il consenso del ministro. Dopo un rifiuto, una nuova richiesta per lo stesso immobile attende 5 anni (ZV art. 356 e 357).
- Cambio di proprietario
- Il nuovo proprietario deve informare il rappresentante dei comproprietari entro 30 giorni (ZUOZ art. 41(1)).
La lista di controllo
Libro fondiario e catasto
Estratto completo del libro fondiario, stampato il giorno della firma e di nuovo il giorno del pagamentoZemljišnoknjižni izvadak
Controlli se sull'estratto c'è una plombaPlomba
Una plomba indica che è pendente una domanda di modifica dell'iscrizione. Un nuovo proprietario o gravame può essere iscritto prima di Lei.
Dati catastali e mappa della particellaPosjedovni list, kopija katastarskog plana
Per un appartamento, verifichi che sia iscritto come unità separata con un proprio sub-foglioEtažno vlasništvo, poduložak
Senza iscrizione come condominio, l'acquirente ottiene una quota di comproprietà dell'intero edificio, non un appartamento definito.
Chieda al venditore di richiedere l'annotazione della vendita previstaZabilježba prvenstvenog reda (namjeravanog otuđenja)
Venditore, titolo e capacità
Documento d'identità e OIB del venditoreOsobna iskaznica ili putovnica, OIB
Il documento di iscrizione deve nominare ogni parte con il suo OIB. Il notaio verifica l'identità alla firma.
L'atto con cui il venditore ha acquistato l'immobileIsprava o stjecanju (ugovor, rješenje o nasljeđivanju)
Mostra la catena dei titoli. Un venditore che non è il proprietario iscritto deve provare una catena ininterrotta di acquisti da quel proprietario.
Firme di ogni comproprietario iscritto
La vendita dell'intero immobile richiede tutti i comproprietari. Un comproprietario da solo può vendere solo la propria quota.
Procura, se qualcuno firma per il venditorePunomoć s ovjerenim potpisom
Per un venditore società, un estratto del registro giudiziarioIzvadak iz sudskog registra
Mostra che la società esiste e chi può firmare per essa.
Legittimità dell'edificio ed energia
Licenza d'uso, o decisione di legalizzazione per un edificio costruito senza di essaUporabna dozvola, rješenje o izvedenom stanju
Permesso di costruire e progetto principale per un edificio recenteGrađevinska dozvola, glavni projekt
Attestato energeticoEnergetski certifikat
Spese condominiali e costi di gestione
Conferma dell'amministratore che non sono dovuti contributi al fondo di riservaPotvrda upravitelja o podmirenoj zajedničkoj pričuvi
Accordo dei comproprietari e ultimo programma annuale di manutenzioneMeđuvlasnički ugovor, godišnji program održavanja
Per affitti turistici o altre brevi locazioni, consenso scritto di due terzi dei comproprietariSuglasnost suvlasnika za kratkoročni najam
Per le brevi locazioni, consenso scritto di ogni proprietario il cui appartamento confina per parete, pavimento o soffittoSuglasnost suvlasnika za kratkoročni najam
Ultime bollette delle utenze e prova di pagamentoRačuni za struju, vodu, plin, grijanje, odvoz otpada
Mostrano i costi di gestione e che non restano debiti alla consegna.
Situazione dell'imposta comunale sugli immobiliPorez na nekretnine
Occupanti e locazioni
Ogni locazione in corso, con durata e canoneUgovor o najmu
Chi risulta residente all'indirizzo
Occupanti privi di contratto possono dover lasciare l'immobile prima della consegna.
Posizione dell'acquirente e imposte
Consenso del ministro della Giustizia, salvo che sia cittadino di UE, Islanda, Liechtenstein, Norvegia o SvizzeraSuglasnost ministra za stjecanje prava vlasništva
Senza di esso l'acquisto è nullo. I terreni agricoli seguono una legge speciale.
Cittadino svizzero: prova della residenza temporanea registrata in CroaziaSuglasnost ministra za stjecanje prava vlasništva
Un acquirente svizzero deve aggiungerla alla domanda al libro fondiario.
Se la vendita è soggetta a imposta di trasferimento o a IVAPorez na promet nekretnina / PDV
Preveda i costi di notaio, libro fondiario e agente
L'acquirente di solito paga i costi di autenticazione e iscrizione. Concordi per iscritto il compenso dell'agente prima delle visite.
Formalità
Una lista di verifiche è per natura una checklist. Il diritto croato non prevede un modulo standard di due diligence.
- Non firma questa lista. Conservi le copie di ogni documento che controlla.
- Stampi un estratto aggiornato del libro fondiario il giorno in cui versa qualsiasi somma.
- Chi si affida in buona fede al libro fondiario è tutelato.
- Questa tutela copre solo ciò che il registro mostra e le domande già presentate (indicate da una plomba).
- I documenti per l'iscrizione devono indicare l'OIB di ogni parte e devono essere dattiloscritti o stampati.
Errori frequenti
- Affidarsi a un estratto del libro fondiario vecchio o parziale. Stampi un estratto completo il giorno del pagamento e cerchi una plomba, che indica una domanda pendente.
- Dare per scontato che catasto e libro fondiario coincidano. Confronti numero di particella, superficie ed edificio in entrambi prima di firmare.
- Acquistare un appartamento non iscritto come unità separata (etažno vlasništvo). Può acquisire solo una quota indivisa dell'edificio.
- Ignorare la legittimità edilizia. Un edificio senza licenza d'uso o decisione di legalizzazione può bloccare un mutuo e una rivendita.
- Dimenticare gli inquilini. L'acquirente subentra in una locazione esistente e non può farla cessare prima della scadenza.
- Versare la caparra da acquirente fuori UE, SEE e Svizzera senza una promessa scritta di restituzione se il ministro nega il consenso.
Base giuridica
- Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/19, 128/22, 155/23, 127/24), art. 8 (protection of trust in the land register), art. 20 (sheets A, B and C), art. 46 (chain of off-register acquisitions), art. 49 (form of documents), art. 58 (power of attorney) and 57 to 59 (documents for registration), art. 77 to 80 (notice of priority), art. 108 (plomba)
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 ... 94/17, 52/25), art. 354 to 358.a (purchases by foreigners)
- Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/25), in force from 1 January 2026, art. 13 and 14 (energy certificate)
- Zakon o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18), art. 5, 6, 12, 18, 19 and 26 (transfer tax)
- Zakon o lokalnim porezima (NN 115/16, 101/17, 114/22, 114/23, 152/24), art. 25 to 27 (property tax)
- Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24, correction NN 47/26), in force from 1 January 2025, art. 28 and 29 (reserve fund), art. 34 (short-term letting consent), art. 41 (co-owner duties)
- Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18, 126/21, 114/22, 156/22, 155/23, 69/26), art. 570 to 573 (sale of let property)