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Lista di controllo prima dell'acquisto (Belgio)

Checklist di verifica per l'acquirenteListe de vérifications avant l'achat

I documenti e le verifiche che l'acquirente di una casa esistente a Bruxelles deve ottenere prima di firmare l'offerta o il compromis: proprietario e titolo, ipoteche, informazioni urbanistiche, certificati energetico, elettrico e del suolo, documenti del condominio, inquilini e imposte.

La usi dalla prima visita fino alla firma. In Belgio l'offerta e il compromis La vincolano già, quindi la maggior parte delle verifiche va fatta prima di firmare l'uno o l'altro. Prima del compromis il venditore deve consegnare il certificato energetico, il certificato del suolo, le informazioni urbanistiche e, per un appartamento, i documenti del syndic. Tra il compromis e l'atto il notaio richiede la ricerca ipotecaria e verifica i diritti di prelazione.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Regione di Bruxelles-Capitale, con le principali differenze per le Fiandre e la Vallonia indicate per ogni voce.
Certificato energetico (PEB)
Obbligatorio per la vendita. Il venditore deve consegnarlo prima del compromis (Notaire.be).
Certificato del suolo (Bruxelles)
Obbligatorio per ogni trasferimento di terreno a Bruxelles. Le particelle di categoria 0 richiedono prima un'indagine del suolo (Notaire.be).
Documenti del condominio
Stato dei debiti entro 30 giorni (art. 3.89, § 5). Verbali degli ultimi 3 anni e rendiconti delle spese per 2 anni (art. 3.94).
Controllo dell'impianto elettrico
Lo fa eseguire il venditore. Se il rapporto rileva difetti, l'acquirente deve ripararli e ottenere un nuovo controllo nel termine di legge (SPF Economia).
Prelazione dell'inquilino a Bruxelles
30 giorni per l'inquilino per accettare prezzo e condizioni (Code bruxellois du Logement art. 247/2).
Imposte di registro, Bruxelles
12,5%, senza imposte sui primi EUR 200.000 per un'abitazione principale di prezzo non superiore a EUR 600.000 (SPF Finances).
Imposte di registro, Vallonia
3% per l'unica abitazione propria dal 1° gennaio 2025, altrimenti 12,5% (SPF Finances, Wallonie.be).
Imposte di registro, Fiandre
2% per l'unica abitazione propria per atti dal 1° gennaio 2025, altrimenti 12% (SPF Finances, Vlaanderen.be).
Certificato amianto (Fiandre)
Obbligatorio per la vendita di un edificio anteriore al 2001, dal 23 novembre 2022 (OVAM).

La lista di controllo

Venditore, titolo e capacità

  • Copia del titolo di proprietà del venditoreTitre de propriété

    Prova chi è il proprietario e riporta la descrizione dell'immobile, le servitù e le condizioni particolari.

  • Identità e stato civile di ogni proprietarioPièce d'identité, contrat de mariage

    Ogni proprietario deve firmare. Se l'immobile è la casa familiare del venditore, il coniuge o il convivente legale deve consentire alla vendita.

  • Per un venditore società, lo statuto e i poteri del firmatarioStatuts et pouvoirs de représentation

    Indicano chi può firmare per la società.

  • Dichiarazione che il venditore non è fallito, in riorganizzazione giudiziaria o in regolamento collettivo dei debitiDéclaration de capacité

    Un venditore in una procedura di insolvenza potrebbe non poter vendere liberamente.

Ipoteche, servitù e catasto

  • Visura ipotecaria richiesta dal notaioÉtat hypothécaire

    Elenca ipoteche e pignoramenti. Il notaio paga i creditori del venditore con il prezzo, così Lei compra l'immobile libero da gravami.

  • Estratto catastale e reddito catastaleExtrait cadastral, revenu cadastral

    Il reddito catastale è la base dell'imposta immobiliare annuale e deve corrispondere all'immobile che visita.

  • Servitù e muri comuniServitudes et mitoyennetés

    Un diritto di passaggio o un vincolo edilizio limita ciò che può fare con l'immobile.

Urbanistica e lavori edilizi

  • Informazioni urbanistiche del comuneRenseignements urbanistiques

    Indica zona, uso regolare, permessi e numero di abitazioni autorizzate. Il venditore deve informare l'acquirente sulla situazione urbanistica.

  • Permessi per ampliamenti, sottotetti e cambi di destinazionePermis d'urbanisme

    I lavori senza permesso sono un'infrazione urbanistica che può passare con l'immobile al nuovo proprietario.

  • Zona a rischio alluvione, tutela del patrimonio e piani di esproprioZone d'aléa d'inondation, patrimoine, expropriation

    Incidono sull'assicurazione, sui lavori ammessi e sul valore dell'immobile.

  • Fascicolo dell'opera per i lavori dal 1° maggio 2001Dossier d'intervention ultérieure (DIU)

    Raccoglie i piani e i dati di sicurezza dei lavori passati. Il venditore lo consegna all'atto.

Certificati energetici, elettrici e ambientali

Condominio (appartamenti e lotti in un edificio comune)

  • Fondo di riserva, fondo di cassa ed eventuali arretrati del venditoreFonds de réserve, fonds de roulement, arriérés

    Il syndic deve fornire questi dati prima che Lei firmi l'offerta o il compromis.

  • Verbali delle assemblee generali degli ultimi 3 anni e rendiconti delle spese degli ultimi 2 anniProcès-verbaux des assemblées générales, décomptes de charges

    Mostrano i lavori votati, le liti nell'edificio e il livello reale delle spese.

  • Cause pendenti che riguardano il condominio e ultimo bilancio approvatoProcédures judiciaires en cours, dernier bilan

    Una causa o un bilancio debole possono comportare richieste di fondi aggiuntive.

  • Statuto e regolamento internoActe de base, règlement de copropriété, règlement d'ordre intérieur

    Definiscono il Suo lotto, la Sua quota delle parti comuni e le regole d'uso dell'edificio.

Occupazione e inquilini

Imposte e costi

Formalità

Una verifica preliminare è per natura una checklist. È il notaio, non l'acquirente, a richiedere le ricerche ufficiali e a redigere l'atto.

  1. Questa checklist non si firma.
  2. Il compromis e l'atto notarile elencano o allegano i certificati e i documenti del syndic.
  3. Chieda le copie all'agente del venditore. Chieda al Suo notaio di esaminarle prima della firma.
  4. Nelle Fiandre i nomi e i moduli sono diversi: certificato urbanistico, certificato del suolo dell'OVAM e certificato amianto per gli edifici anteriori al 2001.
  5. In Vallonia le informazioni sul suolo provengono dall'estratto BDES.

Errori frequenti

  • Fare le verifiche dopo l'offerta. Un'offerta accettata è già una vendita: verifichi prima o renda l'offerta condizionata.
  • Fidarsi della classe PEB dell'annuncio. Legga il certificato stesso.
  • Dimenticare l'obiettivo di Bruxelles: ogni abitazione dovrà consumare al massimo 275 kWh/m² all'anno, oggi classe E, entro il 1° gennaio 2033 (Bruxelles Environnement).
  • Presumere che ogni appartamento di un edificio sia regolare. Le informazioni urbanistiche indicano il numero di abitazioni autorizzate.
  • Rilevare un'unità in più senza permesso. È un'infrazione urbanistica e l'acquirente la eredita.
  • Saltare i verbali delle assemblee generali. I lavori votati prima della vendita possono essere a Suo carico quando il syndic chiama i fondi.
  • Ignorare un inquilino presente. Un inquilino con contratto di 9 anni resta dopo la vendita e a Bruxelles può anche comprare al Suo posto.
  • Dimenticare che il rapporto elettrico può imporre riparazioni. Dopo l'atto i difetti li deve riparare Lei, non il venditore.

Base giuridica

Fonti

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