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Lista di controllo del contratto preliminare (Austria)

Contratto di compravendita (Kaufvertrag): checklist prima della firmaKaufvertrag über eine Liegenschaft: Prüfliste vor der Unterfertigung

In Austria non esiste una fase separata di contratto preliminare come il compromesso. Il Kaufanbot accettato vincola già entrambe le parti, e il Kaufvertrag redatto da un notaio o da un avvocato dà alla vendita la forma richiesta dal libro fondiario. Questa checklist La aiuta a verificare la bozza prima di firmarla.

La usi quando il redattore del contratto Le invia la bozza del Kaufvertrag, di solito qualche giorno o qualche settimana dopo che il venditore ha accettato la Sua offerta. Confronti ogni punto con la bozza e chieda al redattore di integrare ciò che manca prima dell'appuntamento per la firma. Usi l'ultimo gruppo se le parti vogliono invece un Vorvertrag, per esempio mentre un permesso o un frazionamento è ancora in sospeso.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Le regole sul trasferimento fondiario variano da Land a Land (Bundesland).
Atto notarile
Non richiesto, salvo per una vendita tra coniugi. Le parti possono redigere il contratto da sole.
Firme autenticate
Il libro fondiario richiede firme autenticate (GBG § 31).
Passaggio di proprietà
Solo con l'intavolazione (Einverleibung) nel libro fondiario, non con la firma.
Locazione fuori dal MRG
L'acquirente può porre fine a una locazione non iscritta nel libro fondiario con il preavviso di legge.
Grado nel libro fondiario
Determinato dal momento in cui la domanda arriva al tribunale, non da quello dell'iscrizione. Le domande pendenti appaiono come "Plombe" nell'estratto.
Imposta sul trasferimento di immobili
3,5% del prezzo, calcolato almeno sul valore dell'immobile (Grunderwerbsteuer).
Tassa del libro fondiario
1,1% del valore per la proprietà. L'esenzione temporanea per l'abitazione principale valeva solo per domande arrivate al tribunale prima del 1 luglio 2026.
Tassa d'iscrizione dell'ipoteca
1,2% dell'importo garantito se Lei finanzia l'acquisto con un'ipoteca.
Termine del Vorvertrag
Vincola solo se data e condizioni essenziali sono fissate. Il diritto decade se non fatto valere entro 1 anno dalla data concordata (ABGB § 936).

La lista di controllo

Cosa deve contenere la bozza per il libro fondiario

Protezione del prezzo e del grado

Condizioni commerciali da verificare

Se le parti scelgono invece un Vorvertrag

Formalità

Un Kaufvertrag privato è lecito ma raramente utile. Richiede la forma rigorosa del Grundbuchsgesetz, il prezzo dovrebbe passare da un conto fiduciario registrato, e un notaio o un avvocato calcola l'imposta in autoliquidazione.

  1. Non serve un atto notarile, salvo per una vendita tra coniugi (Notariatsakt).
  2. Il libro fondiario iscrive l'acquirente solo in base a un documento che indica il titolo giuridico e descrive esattamente l'immobile.
  3. Il documento deve contenere il consenso espresso del venditore all'iscrizione (Aufsandungserklärung).
  4. Un notaio o un tribunale distrettuale deve autenticare le firme.
  5. In pratica il redattore custodisce il prezzo in via fiduciaria, calcola in autoliquidazione l'imposta di trasferimento e presenta la domanda al libro fondiario.

Errori frequenti

  • Pagare al venditore una parte del prezzo prima della Sua iscrizione. Una seconda vendita, una nuova ipoteca o un'esecuzione contro il venditore possono avere priorità su di Lei.
  • Firmare senza annotazione del grado (Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung) né accordo fiduciario. Proteggono il prezzo fino alla Sua iscrizione.
  • Accettare un'ampia esclusione della garanzia senza ispezionare l'edificio. Le bozze dei venditori spesso escludono la garanzia sullo stato dell'edificio.
  • Non indicare chi paga quale costo. Redazione, imposta di trasferimento, tasse del libro fondiario e cancellazione di vecchie ipoteche devono avere ciascuna un pagatore indicato.
  • Ignorare le regole sul trasferimento fondiario. Un acquirente di fuori UE e SEE di solito ha bisogno di un'autorizzazione o di una conferma del Land.
  • Firmare senza un'autorizzazione al trasferimento fondiario necessaria. Senza di essa il libro fondiario non iscrive l'acquirente.
  • Firmare prima di aver letto i verbali delle assemblee dei proprietari e il prospetto del fondo di riserva di un appartamento. I lavori deliberati possono costarLe dopo l'acquisto.

Base giuridica

Fonti

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