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Lista di controllo prima dell'acquisto (Austria)

Checklist di due diligence dell'acquirentePrüfliste vor dem Kaufanbot

I documenti e le verifiche che chi acquista una casa in Austria deve ottenere prima di firmare un Kaufanbot: estratto del libro fondiario, attestato energetico, permessi e destinazione urbanistica, documenti condominiali di un appartamento, locazioni, capacità del venditore, autorizzazione al trasferimento fondiario e costi d'acquisto.

La usi dalla prima visita fino alla firma del Kaufanbot. In Austria l'offerta La vincola non appena il venditore la accetta, quindi svolga la maggior parte delle verifiche prima di firmarla, non prima del Kaufvertrag. Chieda al venditore o all'agente ogni documento mancante, e chieda al redattore del contratto di controllare di nuovo il libro fondiario poco prima della firma.

Verificato il 28 ottobre 2026. Non è una consulenza legale. Faccia verificare il suo caso da un notaio o da un avvocato prima di firmare.

L'essenziale

Si applica a
Tutto il Paese. Le regole urbanistiche, edilizie e sul trasferimento fondiario sono stabilite da ogni Land (Bundesland) e da ogni comune.
Attestato energetico
Mostrato prima della Sua offerta, vecchio al massimo 10 anni, consegnato entro 14 giorni dal contratto (EAVG 2012 § 4).
Dati energetici negli annunci
Fabbisogno termico, fabbisogno di energia finale e classe di efficienza, per gli annunci pubblicati dal 1 luglio 2026 (EAVG 2012 § 3).
Imposta sul trasferimento di immobili
3,5% del prezzo, calcolato almeno sul valore dell'immobile.
Tasse del libro fondiario
1,1% del valore per la proprietà, 1,2% dell'importo garantito per un'ipoteca. L'esenzione per l'abitazione principale è cessata per le domande dal 1 luglio 2026.
Fondo di riserva condominiale
Tutti i proprietari insieme pagano almeno 1,12 € per m² di superficie utile al mese dal 1 gennaio 2026, con alcune eccezioni (WEG 2002 § 31(1)).
Acquirenti stranieri
I cittadini UE e SEE sono trattati come gli austriaci. Gli altri di solito hanno bisogno di un'autorizzazione o di una conferma secondo la legge del Land.
Recesso del consumatore
1 settimana se Lei firma il giorno della prima visita per un bisogno abitativo urgente, al massimo 1 mese dopo quella visita (KSchG § 30a).

La lista di controllo

Libro fondiario

Edificio, permessi ed energia

  • L'attestato energetico, con data, fabbisogno termico e classe di efficienza.Energieausweis

    Il venditore deve mostrarlo prima che Lei firmi. I suoi dati diventano qualità concordate dell'edificio.

  • Permesso di costruire e comunicazione di fine lavori per l'edificio e per ogni successivo ampliamento, recupero del sottotetto o cambio d'uso.Baubewilligung, Fertigstellungsanzeige

    Lavori senza permesso possono portare a un ordine di demolizione e bloccare il finanziamento o la rivendita. Chieda all'autorità edilizia comunale.

  • Destinazione urbanistica del terreno ed eventuale piano edilizio.Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan

    La destinazione urbanistica decide cosa può costruire e se la casa può essere usata come abitazione principale o casa per vacanze.

  • Stato di riscaldamento, tetto, finestre e tubature, meglio se verificato da un esperto.Bauzustand

    I contratti dei venditori spesso escludono la garanzia, quindi i difetti che Lei non ha trovato sono a Suo carico.

Appartamento in condominio

  • L'ultimo rendiconto annuale e il preventivo attuale dell'amministratore.Jahresabrechnung, Vorausschau

    Mostrano i costi correnti e i lavori previsti per l'anno successivo.

  • Il saldo del fondo di riserva e il contributo mensile dell'unità.Rücklage

    La legge fissa un contributo minimo, aumentato il 1 gennaio 2026. Una riserva bassa con lavori previsti comporta contributi straordinari.

  • Verbali e delibere delle assemblee dei proprietari degli ultimi anni.Protokolle der Eigentümerversammlung, Beschlüsse

    Mostrano lavori deliberati, controversie e arretrati nell'edificio.

  • Conferma che il venditore non ha arretrati verso la comunità dei proprietari.Bestätigung über Rückstände

    Chieda al fiduciario di saldare gli arretrati con il prezzo prima di pagare il venditore.

Venditore, occupazione e autorizzazioni

Costi

Formalità

  1. Lei non firma questa checklist.
  2. Chiunque può ordinare un estratto del libro fondiario online o presso un tribunale distrettuale, a pagamento.
  3. Per un appartamento, l'amministratore (Hausverwaltung) tiene i conti, il preventivo e i verbali. Il venditore può chiederne copia.
  4. Conservi una copia di ogni documento su cui ha fatto affidamento.

Errori frequenti

  • Fidarsi di un vecchio estratto del libro fondiario. Ne ordini uno nuovo e cerchi una "Plombe" in alto a sinistra. Indica una domanda pendente che può avere priorità sulla Sua.
  • Leggere solo il foglio B. Ipoteche, servitù, diritti di prelazione e divieti di alienazione o di gravame si trovano nel foglio C.
  • Dare per scontato che una mansarda trasformata, un giardino d'inverno o un ampliamento siano regolari. Chieda al comune il permesso di costruire e la comunicazione di fine lavori.
  • Non leggere i verbali condominiali e il prospetto del fondo di riserva. Lavori già deliberati e una riserva bassa possono comportare pagamenti extra poco dopo l'acquisto.
  • Comprare una casa che non sarà la Sua abitazione principale senza chiedere al comune se la destinazione urbanistica ammette una seconda casa o una casa per vacanze.
  • Ignorare un inquilino presente. Secondo il MRG il locatore può porre fine a una locazione solo tramite il tribunale per un motivo previsto, quindi di solito la locazione sopravvive alla vendita.
  • Dimenticare le regole sulle locazioni fuori dal MRG. Lì l'acquirente può porre fine a una locazione non iscritta nel libro fondiario con il preavviso di legge (ABGB § 1120).

Base giuridica

Fonti

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