Les 30 villes les plus rentables où investir : Portugal
Portugal : One Place suit 38 communes de plus de 10 000 habitants qui réunissent assez d'annonces d'appartements en ligne pour chiffrer les deux termes d'un rendement locatif. Sur l'ensemble, le rendement brut médian s'établit à 4,4 %. Voici les mieux notées.
Données de marché recalculées le 20 septembre 2026.
Chaque ville, notée
Une commune est retenue à partir de 25 annonces de vente d'appartements et de 15 annonces de location d'appartements dont le prix au mètre carré est exploitable. Le badge placé à côté de chaque nom indique le volume de données qui soutient ses chiffres.
Comptées du côté le moins fourni : le plus petit des deux volumes, ventes ou locations.
Le classement, sur le terrain
Les 30 villes, placées. Plus le point est clair, plus le rendement brut est élevé. Survolez une ville pour ses chiffres.
Les points marquent le centre administratif de chaque ville. Les villes proches se superposent à cette échelle.
Comparez deux villes côte à côte
Le même budget dans deux villes. Surface et revenu locatif, directement issus des médianes du tableau.
La surface et le revenu locatif découlent du prix de vente médian au m² et du rendement brut médian de chaque ville. Le revenu locatif est calculé avant impôts, frais et vacance. Les rendements varient selon l'immeuble et la taille du bien : ce sont des médianes de ville.
Comment ce classement est établi
Le rendement brut, c'est le loyer affiché médian au m² par mois multiplié par douze, divisé par le prix de vente affiché médian au m². Les deux termes portent uniquement sur des appartements, et tous deux sont convertis en euros avant la moindre comparaison.
La note sur 100 combine trois grandeurs mesurées : le rendement brut (60 %, compté à partir de 3,0 % et plafonné à 12,0 %), la population de la commune (25 %, qui traduit la profondeur du marché locatif et du marché de la revente) et le nombre d'annonces sur lesquelles repose l'estimation (15 %).
Ce que ces chiffres ne sont pas
- Les deux termes sont des prix affichés, et non des prix signés ni des loyers réellement encaissés. Là où les données publiques de transaction permettent de vérifier, prix affichés et prix de vente au m² se suivent à quelques pour cent près, mais le niveau reste un niveau affiché.
- Rien ici n'est net de taxe foncière, de charges de copropriété, de frais de gestion, d'assurance, d'entretien ni de vacance locative. Un rendement net se situe généralement autour des deux tiers du rendement brut, et l'écart varie bien trop d'un pays à l'autre pour que nous publiions une conversion unique.
- Presque partout, les biens proposés à la location sont plus petits que ceux proposés à la vente, et le prix au m² monte à mesure que la surface diminue. Un rendement construit à partir de deux médianes indépendantes ressort donc au-dessus de ce que rapporterait le parc typiquement mis en vente dans la commune. Les communes où cet écart de surface est extrême sont écartées, et non corrigées.
- La population provient de Wikidata, qui reprend les chiffres de l'institut statistique de chaque pays. Une commune dont nous n'avons pas la population ne peut pas être classée, aussi bonnes que soient ses données de prix.
Prix et loyers : annonces en ligne indexées par One Place. Population : Wikidata (CC0). Limites administratives : © les contributeurs d'OpenStreetMap (ODbL).
Questions sur ce classement
Portugal : comment le rendement locatif brut est-il calculé ?
Nous prenons le loyer affiché médian au mètre carré par mois pour les appartements de la commune, nous le multiplions par douze, puis nous le divisons par le prix de vente affiché médian au mètre carré pour les appartements de cette même commune. Les deux chiffres proviennent d'annonces en ligne indexées par One Place, et une commune n'apparaît que lorsque chacun des deux côtés réunit assez d'annonces pour être significatif.
Portugal : quelles communes sont prises en compte ?
Toute commune d'au moins 10 000 habitants qui réunit assez d'annonces d'appartements en ligne pour chiffrer à la fois la vente et la location. Le classement Portugal en compte 38 à ce jour, et le tableau présente les mieux notées.
S'agit-il d'un rendement net ?
Non. Ces chiffres sont bruts, avant taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurance, entretien et vacance locative. Un rendement net se situe généralement autour des deux tiers du rendement brut, mais l'écart varie suffisamment d'un pays à l'autre et d'un immeuble à l'autre pour que nous ne publiions pas de conversion unique.
À quelle fréquence le classement change-t-il ?
Il est reconstruit à partir de la base d'annonces en ligne, il bouge donc au rythme des prix et des stocks. La date affichée au-dessus du tableau correspond au dernier recalcul des agrégats de marché sous-jacents.
Cherchez sur ces marchés avec vos propres mots
Décrivez ce que vous cherchez : One Place parcourt toutes les annonces qu'il a indexées, sans aucun filtre à régler au préalable.
