Le 30 città più redditizie in cui investire: Italia

Come è costruita questa classifica

Il rendimento lordo è il canone richiesto mediano al m² al mese moltiplicato per dodici e diviso per il prezzo di vendita richiesto mediano al m². Entrambi i lati considerano solo appartamenti ed entrambi vengono convertiti in euro prima di qualsiasi confronto.

Il punteggio su 100 combina tre grandezze misurate: il rendimento lordo (60%, valutato a partire da 3,0% e con il massimo a 12,0%), la popolazione della città (25%, che approssima la profondità del mercato degli inquilini e della rivendita) e il numero di annunci alla base della stima (15%).

Che cosa questi numeri non sono

• Entrambi i lati sono prezzi richiesti, non prezzi di rogito né canoni effettivamente incassati. Dove i dati pubblici sulle compravendite ci permettono di verificarlo, prezzi richiesti e prezzi di vendita al m² si discostano di pochi punti percentuali, ma il livello resta un livello di richiesta.
• Nessuna di queste cifre è al netto delle imposte sugli immobili (IMU o equivalente locale), delle spese condominiali, delle spese di gestione, dell'assicurazione, della manutenzione o dello sfitto. Un rendimento netto si colloca di solito intorno ai due terzi del lordo, e lo scarto varia troppo da Paese a Paese perché si possa pubblicare una conversione unica.
• Quasi ovunque gli appartamenti in affitto sono più piccoli di quelli in vendita, e il prezzo al m² sale via via che la superficie si riduce. Questo spinge un rendimento costruito su due mediane indipendenti al di sopra di quanto renderebbe il patrimonio in vendita tipico di quella città. Le città in cui lo scarto di superficie è estremo vengono escluse, non corrette.
• I dati sulla popolazione arrivano da Wikidata, che rispecchia gli istituti di statistica nazionali. Una città di cui non abbiamo la popolazione non può entrare in classifica, per quanto buoni siano i suoi dati di prezzo.

Prezzi e canoni: annunci attivi indicizzati da One Place. Popolazione: Wikidata (CC0). Confini amministrativi: © contributori di OpenStreetMap (ODbL).

Domande su questa classifica

Italia: come si calcola il rendimento lordo da locazione di una città?

Prendiamo il canone richiesto mediano al metro quadro al mese per gli appartamenti della città, lo moltiplichiamo per dodici e lo dividiamo per il prezzo di vendita richiesto mediano al metro quadro per gli appartamenti della stessa città. Entrambi i valori arrivano da annunci attivi indicizzati da One Place, e una città compare solo quando ciascuno dei due lati ha abbastanza annunci da risultare significativo.

Italia: quali città sono incluse?

Ogni comune con almeno 10.000 abitanti che abbia abbastanza annunci di appartamenti attivi da poter quotare sia la vendita sia l'affitto. Al momento rientrano 354 città (Italia) e la tabella mostra quelle con il punteggio più alto.

È un rendimento netto?

No. Sono cifre lorde, al lordo delle imposte sugli immobili, delle spese condominiali, delle spese di gestione, dell'assicurazione, della manutenzione e dello sfitto. Un rendimento netto si colloca di solito intorno ai due terzi del lordo, ma lo scarto varia abbastanza da Paese a Paese e da edificio a edificio da farci rinunciare a pubblicare una conversione unica.

Ogni quanto cambia la classifica?

Viene ricostruita a partire dalla base degli annunci attivi, quindi si muove al muoversi dei prezzi e dell'offerta. La data sopra la tabella indica l'ultima volta in cui gli aggregati di mercato sottostanti sono stati ricalcolati.