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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Suiza)

Contrato de arrendamiento de un piso (indefinido)Mietvertrag für Wohnräume (unbefristet)

Un arrendamiento indefinido de un piso sin amueblar según el Código de Obligaciones (OR Art. 253 a 273c) y la ordenanza VMWG. Fija las partes, el piso, la renta y los gastos accesorios, las bases de cálculo de la renta, la fianza, la entrega y la devolución, el mantenimiento, el subarriendo y el preaviso.

Úselo cuando un arrendador particular alquila un piso o una casa como vivienda por tiempo indefinido. No lo use para un piso de vacaciones alquilado por 3 meses o menos, que las reglas de vivienda no cubren, para un local de negocio, ni para una vivienda subvencionada con rentas controladas por la autoridad. Para un piso de lujo o una casa unifamiliar de lujo con seis o más habitaciones, sin contar la cocina, no se aplican las reglas sobre rentas abusivas (VMWG Art. 2). Muchas reglas del arrendamiento son imperativas: una cláusula que se aparta de ellas en perjuicio del inquilino no tiene efecto.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Modelo oficial: Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses (Kanton Zürich, Art. 270 Abs. 2 OR)

Obligatorio para todo nuevo arrendamiento de vivienda en el cantón de Zúrich, junto con el contrato, mientras la tasa de viviendas vacías sea del 1,5 % o inferior. No hay modelo oficial para el contrato en sí. Desde el 1 de octubre de 2025 el formulario debe indicar también el tipo de interés de referencia y el índice de precios al consumo en los que se basaba la renta anterior (VMWG Art. 19 para 3).

Lo esencial

Se aplica a
Cantones germanófonos, con las normas del cantón de Zúrich señaladas. Los cantones francófonos, en particular Vaud, añaden normas descritas en las formalidades.
Límite de la fianza
3 meses de renta, en una cuenta o depósito bancario a nombre del inquilino (OR Art. 257e).
Liberación de la fianza
Solo con el consentimiento de ambas partes, una orden de pago firme o una sentencia firme (OR Art. 257e para 3).
Fianza después de 1 año
Si el arrendador no presenta ninguna reclamación en 1 año tras el fin del contrato, el inquilino puede pedírsela al banco (OR Art. 257e para 3).
Preaviso para un piso
Al menos 3 meses, hasta una fecha local de terminación o, sin uso local, hasta el final de un periodo de 3 meses (OR Art. 266c).
Preaviso del arrendador
En el formulario oficial cantonal, enviado aparte al cónyuge del inquilino para una vivienda familiar. Si no, es nulo (OR Art. 266l, 266n, 266o).
Renta inicial
El inquilino puede impugnarla como abusiva en un plazo de 30 días tras recibir el piso, en los casos del OR Art. 270 para 1.
Subida de la renta
En el formulario oficial cantonal, motivada, al menos 10 días antes de que empiece el plazo de preaviso (OR Art. 269d).
Firma de la subida de renta
Desde el 1 de octubre de 2025 basta una firma impresa en el formulario.
Gastos accesorios
Solo si se pactan expresamente. A cuenta: una liquidación al menos una vez al año. A tanto alzado: según medias de 3 años (OR Art. 257a, VMWG Art. 4).
Rentas impagadas
Plazo escrito de al menos 30 días, y después preaviso de al menos 30 días para el final de un mes (OR Art. 257d).
Renta escalonada
Válida solo en un contrato de al menos 3 años, con como máximo una subida al año, fijada en francos (OR Art. 269c).
Defecto no reparado
El inquilino puede pedir una reducción de la renta o, tras un plazo escrito, consignar la renta en la oficina que designe el cantón.

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en alemán. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato de arrendamiento de un piso (indefinido)

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Arrendador: Arrendador.

      Indique el nombre o la razón social y la dirección. Si actúa un administrador (Verwaltung), nombre al arrendador y al administrador.

    2. 1.2

      Inquilino: Inquilino o inquilinos. Si hay varios inquilinos, responden solidariamente de todas las obligaciones de este contrato.

      Indique el nombre completo, la fecha de nacimiento y la dirección actual de cada inquilino. Para una vivienda familiar, las normas protegen igualmente al cónyuge que no firma (OR Art. 266m, 266n).

  2. 2.Objeto arrendado

    1. 2.1

      Se arrienda el siguiente piso del edificio situado en Dirección del edificio: Piso. Dependencias accesorias y uso compartido: Dependencias e instalaciones comunes. Plaza de aparcamiento o garaje: Plaza de aparcamiento o garaje.

      Una plaza de aparcamiento arrendada con el piso sigue las normas del piso (VMWG Art. 1). Arriéndela en el mismo contrato.

    2. 2.2

      Instalaciones y aparatos arrendados con el piso: Aparatos e instalaciones arrendados.

    3. 2.3

      El objeto arrendado se arrienda solo para uso residencial.

  3. 3.Inicio y terminación

    1. 3.1

      El arrendamiento empieza el Fecha de inicio del contrato y se celebra por tiempo indefinido.

    2. 3.2

      Cualquiera de las partes puede terminarlo con tres meses de preaviso para las siguientes fechas: Fechas de terminación.

      El contrato puede fijar plazos más largos. Si no indica fechas, pregunte por el uso local a la autoridad de conciliación. Un preaviso tardío surte efecto en la siguiente fecha posible.

    3. 3.3

      Opcional

      El preaviso puede darse por primera vez para el Primera fecha de terminación posible.

      Una duración mínima vincula a ambas partes. Borre esta cláusula si no quiere ninguna. El inquilino puede irse antes con un inquilino sustituto adecuado (OR Art. 264).

    4. 3.4

      El preaviso debe darse por escrito. El preaviso del arrendador se da en el formulario aprobado por el cantón y, para una vivienda familiar, debe enviarse por separado al inquilino y a su cónyuge o pareja registrada.

      Un preaviso del arrendador que infringe estas normas es nulo (OR Art. 266o). El inquilino puede impugnarlo ante la autoridad de conciliación en 30 días desde su recepción.

  4. 4.Renta

    1. 4.1

      La renta mensual es: renta neta CHF Renta neta mensual en CHF; gastos accesorios CHF Gastos accesorios mensuales en CHF (Gastos accesorios a cuenta o a tanto alzado); plaza de aparcamiento o garaje CHF Renta mensual del aparcamiento en CHF; total CHF Importe mensual total en CHF.

      En Zúrich, los mismos importes figuran en el formulario de renta inicial, junto con la renta anterior y los motivos de toda subida.

  5. 5.Gastos accesorios

    1. 5.1

      Además de la renta neta se cobran los siguientes gastos accesorios: Gastos accesorios cobrados. Los gastos accesorios no indicados están incluidos en la renta neta.

      La reparación y renovación de la calefacción no son repercutibles (VMWG Art. 6).

    2. 5.2

      Para los pagos a cuenta, el arrendador prepara una liquidación al menos una vez al año para el periodo de liquidación Periodo de liquidación de gastos accesorios. El inquilino puede pedir ver los justificantes. Una cantidad a tanto alzado se basa en la media de tres años.

      Con un tanto alzado (Pauschale) no hay liquidación anual ni saldo que pagar o devolver.

  6. 6.Pago

    1. 6.1

      La renta con los gastos accesorios se paga mensualmente por adelantado, el primer día de cada mes, en la siguiente cuenta: Cuenta para el pago de la renta.

      Sin esta cláusula, la renta vence al final de cada mes, salvo que el uso local fije otra fecha (OR Art. 257c).

  7. 7.Bases de cálculo de la renta

    1. 7.1

      La renta se basa en un tipo de interés hipotecario de referencia del Tipo de interés de referencia de la renta%, en el índice suizo de precios al consumo de Nivel y base del índice de precios al consumo y en el nivel general de costes hasta el Aumentos generales de costes incluidos hasta.

      El departamento federal publica el tipo de referencia cada trimestre (VMWG Art. 12a). Las subidas y peticiones de rebaja posteriores se miden con estos valores.

    2. 7.2

      Las modificaciones de la renta siguen el Código de Obligaciones. El arrendador las notifica en el formulario aprobado por el cantón.

      Una subida se aplica como pronto desde la siguiente fecha de terminación. El inquilino puede impugnarla ante la autoridad de conciliación en 30 días (OR Art. 270b).

  8. 8.Fianza

    1. 8.1

      El inquilino aporta una fianza de CHF Fianza en CHF. El arrendador la deposita en un banco, en una cuenta de ahorro o un depósito a nombre del inquilino.

      La fianza puede ser como máximo de 3 meses de renta (OR Art. 257e para 2). Los cantones pueden añadir normas sobre fianzas (OR Art. 257e para 4).

    2. 8.2

      El banco libera la fianza solo con el consentimiento de ambas partes o con base en una orden de pago firme o una sentencia firme. Si el arrendador no ha presentado una reclamación judicial en el plazo de un año tras el final del arrendamiento, el inquilino puede pedir al banco que se la devuelva.

  9. 9.Entrega

    1. 9.1

      El arrendador entrega el objeto arrendado el Fecha de entrega limpio y apto para el uso pactado. En la entrega las partes redactan juntas un acta de entrega, que forma parte de este contrato.

      El inquilino debe comunicar por escrito, poco después de entrar, los defectos que no figuran en el acta, para que no se le cobren al final del contrato.

    2. 9.2

      A petición, el arrendador muestra el acta de devolución del arrendamiento anterior e indica el importe de la renta anterior.

      Es un derecho legal del inquilino (OR Art. 256a).

  10. 10.Uso y normas de la casa

    1. 10.1

      El inquilino usa el objeto arrendado con cuidado y respeta a los demás residentes y vecinos. Las normas de la casa adjuntas forman parte de este contrato.

      Tras un aviso escrito, un incumplimiento grave y continuado permite al arrendador terminar el contrato con 30 días de preaviso para el final de un mes (OR Art. 257f).

    2. 10.2

      Opcional

      Animales de compañía: Animales permitidos.

      Conserve la cláusula si quiere permitir o limitar gatos o perros. Bórrela si las normas de la casa ya regulan los animales.

    3. 10.3

      Las renovaciones y modificaciones del objeto arrendado por el inquilino requieren el consentimiento escrito del arrendador.

      Si el arrendador acepta y quiere que se restablezca el estado original al final, debe pactarse por escrito (OR Art. 260a).

  11. 11.Mantenimiento y defectos

    1. 11.1

      El inquilino subsana a su cargo los defectos que se pueden eliminar con pequeñas limpiezas o reparaciones necesarias para el mantenimiento normal, según el uso local, hasta CHF Límite de pequeñas reparaciones del inquilino, CHF por caso.

      Sin importe, el uso local define las pequeñas reparaciones. El arrendador debe mantener el piso apto para su uso. Una cláusula que traslade esto al inquilino es nula (OR Art. 256 para 2).

    2. 11.2

      El inquilino comunica sin demora al arrendador los demás defectos. El arrendador los subsana en un plazo razonable. El inquilino permite las obras necesarias y las visitas notificadas con antelación suficiente.

      El inquilino que no comunica un defecto responde del daño resultante (OR Art. 257g).

  12. 12.Subarriendo

    1. 12.1

      El inquilino puede subarrendar todo o parte del objeto arrendado con el consentimiento del arrendador. El arrendador solo puede negar el consentimiento si el inquilino no le comunica las condiciones del subarriendo, si esas condiciones son abusivas en comparación con el contrato principal o si el subarriendo causa al arrendador perjuicios importantes.

      Esto repite el OR Art. 262. El inquilino sigue respondiendo ante el arrendador del uso que el subarrendatario hace del piso.

  13. 13.Devolución anticipada

    1. 13.1

      Si el inquilino devuelve el objeto arrendado sin respetar el plazo o la fecha de preaviso, solo queda liberado si propone un inquilino sustituto que sea aceptable para el arrendador, solvente y dispuesto a asumir el contrato en las mismas condiciones.

      Si no, el inquilino debe la renta hasta el siguiente fin posible del contrato. El arrendador debe descontar la renta obtenida al volver a arrendar (OR Art. 264).

  14. 14.Devolución del objeto arrendado

    1. 14.1

      Al final del arrendamiento, el inquilino devuelve el objeto arrendado limpio y en el estado que resulta de un uso conforme al contrato. El inquilino no responde del desgaste normal.

      Los daños se limitan al coste de reparación o al valor actual del objeto. La tabla conjunta de duración de vida de las asociaciones de propietarios e inquilinos ayuda a fijar ese valor.

    2. 14.2

      En la devolución, las partes inspeccionan juntas el objeto arrendado y hacen constar los defectos en un acta de devolución. El arrendador notifica inmediatamente los defectos de los que responde el inquilino.

      El arrendador que no notifica los defectos de inmediato pierde la reclamación, salvo los defectos que una inspección normal no podía revelar (OR Art. 267a).

  15. 15.Condiciones especiales

    1. 15.1

      Otros acuerdos

      Ninguna cláusula puede apartarse del derecho imperativo de arrendamientos en perjuicio del inquilino. No añada un cargo fijo de fin de contrato ni la obligación de comprar o asegurar nada.

  16. 16.Anexos

    1. 16.1

      Forman parte de este contrato: Anexos.

      En el cantón de Zúrich, y en otros cantones con la norma del formulario, cite aquí el formulario de renta inicial firmado y entréguelo a más tardar en la entrega.

  17. 17.Firmas

    1. 17.1

      Este contrato se extiende en dos ejemplares. Lugar de la firma, Fecha de la firma. El arrendador: ______. El inquilino: ______.

      Cada inquilino firma. Haga una copia por parte si hay más de dos partes.

Formalidades

  1. Haga el contrato por escrito y fírmelo. Dé un original a cada parte. Adjunte las normas de la casa y el acta de entrega.
  2. En Zúrich, el arrendador debe entregar al inquilino el formulario oficial de renta inicial (Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses) a más tardar en la entrega.
  3. El formulario indica la renta anterior y sus bases de cálculo. Zúrich lo exige cuando la tasa de viviendas vacías es del 1,5% o menos. La norma se aplica desde el 1 de noviembre de 2013.
  4. Basilea-Ciudad, Berna (desde el 1 de diciembre de 2025), Friburgo, Ginebra, Lucerna y Zug tienen la misma norma. Neuchâtel y Vaud la aplican en parte de su territorio.
  5. A petición, el arrendador debe mostrar al nuevo inquilino el acta de devolución del arrendamiento anterior e indicarle la renta anterior (OR Art. 256a).
  6. En los cantones francófonos, el contrato marco de arrendamiento de la Suiza occidental solo se aplica si el contrato lo incluye.
  7. En Vaud, las normas cantonales RULV vinculan todo arrendamiento del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2032, con normas especiales sobre la fianza, el subarriendo y la devolución anticipada.
  8. Use los formularios oficiales del cantón donde está el piso, en su idioma.

Errores frecuentes

  • Omitir el formulario de renta inicial en Zúrich. La renta no queda entonces válidamente fijada, y el inquilino no está sujeto al plazo de 30 días para que se fije.
  • No indicar en el formulario el tipo de interés de referencia y el índice de precios anteriores. El Consejo Federal advirtió que podía tener el mismo efecto que no entregar formulario.
  • Pedir una fianza superior a 3 meses de renta, o que se pague en la cuenta propia del arrendador. La fianza debe estar en una cuenta a nombre del inquilino.
  • Facturar gastos accesorios que el contrato no enumera. El inquilino solo debe los gastos pactados expresamente.
  • Condicionar el contrato a la compra de muebles o a la contratación de un seguro. Esa obligación vinculada es nula (OR Art. 254, VMWG Art. 3).
  • Fijar un cargo a tanto alzado de limpieza o pintura al final del contrato. Una promesa anticipada de pagar más que el daño real es nula (OR Art. 267 para 2).
  • No anotar el tipo de interés de referencia y el índice de precios en que se basa la renta. Sin ellos, es difícil calcular subidas o rebajas posteriores.
  • Terminar el contrato como arrendador por carta o correo electrónico. Sin el formulario oficial cantonal, el preaviso es nulo.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca