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Plantilla de oferta de compra (Suiza)

Oferta de compra (carta de intenciones no vinculante)Kaufangebot (unverbindliche Kaufabsichtserklärung)

Una carta en la que el comprador indica el precio y las condiciones a las que quiere comprar un inmueble concreto. En Suiza no puede vincular a ninguna de las partes: la venta de un inmueble y toda promesa de venderlo o comprarlo requieren escritura pública. La carta abre las negociaciones y da al notario los datos para la escritura.

Úsela después de una visita, cuando quiere mostrar al vendedor o al agente inmobiliario que va en serio, a qué precio y en qué condiciones. Úsela también para fijar los puntos que el notario pondrá en la escritura: precio, fecha de entrega, financiación y los documentos que usted necesita antes. No la use para asegurarse el inmueble. Solo una escritura de venta o un contrato preliminar firmado ante notario pueden hacerlo.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Cantones germanófonos. Las normas de forma son federales y se aplican en todos los cantones. Se señalan los detalles de Zúrich.
Efecto de la carta
No vinculante. La venta de un inmueble solo es válida en escritura pública (OR Art. 216 para 1).
Contrato preliminar u opción
También requiere escritura pública (OR Art. 216 para 2). Una opción de compra dura como máximo 10 años, un derecho de tanteo 25 años (OR Art. 216a).
Acuerdo de reserva
Nulo si se firma sin notario. El comprador suele poder recuperar la señal de reserva.
Cláusula para quedarse con el pago
Válida solo si no cubre más que los gastos que el vendedor hizo en vano confiando en la venta (BGE 140 III 200; BGer 4A_109/2018).
Transmisión de la propiedad
Solo con la inscripción en el registro de la propiedad (ZGB Art. 656).
Fondos propios para una hipoteca
Al menos el 10% del valor de préstamo con fondos ajenos a la previsión profesional, el 2.º pilar (directrices de la Asociación Suiza de Banqueros).
Amortización de la hipoteca
La deuda debe bajar a 2/3 del valor de préstamo en 15 años (directrices de la Asociación Suiza de Banqueros).
Personas en el extranjero
Necesitan un permiso cantonal, salvo para la vivienda principal en su domicilio legal y efectivo en Suiza u otra excepción (BewG Art. 2 y 5).
Impuesto de transmisión
Ninguno en Zúrich desde el 1 de enero de 2005. Otros cantones cobran un impuesto de transmisión.
Tasas de notario y registro
Se aplican en Zúrich. Ambas partes responden solidariamente de ellas.

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en alemán. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Oferta de compra (carta de intenciones no vinculante)

  1. 1.Remitente y destinatario

    1. 1.1

      Remitente: Comprador o compradores, Dirección del comprador (en adelante "el posible comprador").

      Indique el nombre completo, la fecha de nacimiento y la nacionalidad de cada comprador. Para una sociedad, indique su razón social y su domicilio.

    2. 1.2

      Destinatario: Vendedor o su agente, Dirección del vendedor o del agente.

      Si un agente tiene el mandato de venta, dirija la carta al agente y pídale que la transmita al propietario.

  2. 2.Inmueble

    1. 2.1

      Estoy interesado en comprar el inmueble situado en Dirección del inmueble, parcela Número de finca y municipio, compuesto por Descripción del inmueble, que se ofrece por un precio de CHF Precio pedido en CHF.

      Copie el número de finca (Grundstück-Nr. o Kat.-Nr.) del extracto del registro. Para un piso, añada el número de la unidad (Stockwerkeinheit).

  3. 3.Precio ofrecido

    1. 3.1

      Ofrezco por el inmueble un precio de compra de CHF Precio ofrecido en CHF (en letras: Precio ofrecido en letras francos). El precio se paga en la transmisión de la propiedad.

      La escritura fija cómo y cuándo se paga el precio. Acuerde la forma de pago con el notario y su banco antes de la fecha de firma.

  4. 4.Financiación

    1. 4.1

      Financiaré el precio con fondos propios de CHF Fondos propios en CHF y una hipoteca de CHF Importe de la hipoteca en CHF. Mi oferta está sujeta a la confirmación definitiva de la financiación por mi banco.

      Borre la reserva si paga todo con fondos propios. El vendedor pedirá prueba de la financiación antes de que el notario fije una fecha.

  5. 5.Condiciones y documentos

    1. 5.1

      Propongo el Fecha de entrega (pasan beneficios y riesgos) como fecha de entrega, con la transmisión de beneficios y riesgos.

      Cuando el contrato fija una fecha de entrega, la ley presume que beneficios y riesgos pasan al comprador en esa fecha (OR Art. 220).

    2. 5.2

      Antes de la firma de la escritura, necesito los siguientes documentos: Documentos necesarios antes de la escritura.

    3. 5.3

      Opcional

      Otras condiciones: Otras condiciones.

      Consérvela para condiciones como una inspección pericial, la entrega libre de ocupantes o los objetos vendidos con el inmueble. Si no hay ninguna, bórrela.

  6. 6.Sin efecto vinculante

    1. 6.1

      Esta oferta es una declaración de intenciones no vinculante. Un contrato de compraventa de un inmueble y cualquier precontrato sobre él solo son válidos como escritura pública (Art. 216 OR). Ninguna parte queda obligada hasta que se firme el contrato de compraventa ante notario.

      Conserve esta cláusula. Expone la situación jurídica y evita un litigio sobre un supuesto acuerdo.

    2. 6.2

      Con esta oferta no se hace ningún pago, en particular ninguna tasa de reserva ni ningún anticipo.

  7. 7.Próximos pasos

    1. 7.1

      Si acepta mi oferta, le ruego que encargue al notario del lugar donde se encuentra el inmueble un borrador del contrato de compraventa y que me lo envíe para su revisión con tiempo suficiente antes de la cita de firma.

      En Zúrich, el notario competente es la Notariat pública del distrito. Pida el borrador con tiempo antes de firmar. Si tiene dudas, hágalo revisar por un abogado independiente.

  8. 8.Validez

    1. 8.1

      Esta oferta se mantiene hasta el Fecha hasta la que vale la oferta. Le ruego que responda por escrito antes de esa fecha.

      Fije un plazo corto. Como la carta no le vincula, también puede retirarla antes.

  9. 9.Firma

    1. 9.1

      Atentamente. Lugar de la firma, Fecha de la firma. Firma: Comprador o compradores.

      Cada comprador firma. Los cónyuges que compren juntos firman ambos.

Formalidades

  1. La carta no requiere forma, testigos ni notario. Fírmela y féchela.
  2. Envíela por correo electrónico o postal al vendedor, o al agente que tiene el mandato de venta.
  3. La carta no le vincula, aunque una cláusula lo diga. Un contrato de venta de un inmueble y todo contrato preliminar requieren escritura pública (OR Art. 216).
  4. No pague nada con la oferta. Los agentes suelen pedir un acuerdo de reserva firmado y una señal de reserva.
  5. El Tribunal Federal trata el acuerdo de reserva como un contrato preliminar. Sin escritura pública es nulo, y por lo general puede recuperar el pago.
  6. Si es usted una persona en el extranjero según la Lex Koller, compruebe si necesita un permiso cantonal antes de hacer la oferta.
  7. En Zúrich, la notaría pública (Notariat) del distrito donde está el inmueble otorga la escritura.
  8. En Berna, Basilea y la mayoría de los cantones francófonos e italófonos, las partes eligen un notario independiente.

Errores frecuentes

  • Pagar una señal de reserva para asegurarse el inmueble. Sin escritura pública el acuerdo de reserva es nulo, y puede necesitar un tribunal para recuperar el dinero.
  • Creer que la aceptación escrita del vendedor le vincula. Hasta que se firma la escritura ante notario, el vendedor aún puede vender a otra persona.
  • Hacer la oferta antes de que su banco confirme la hipoteca por escrito. Compruebe que al menos el 10% del valor de préstamo procede de fondos ajenos al 2.º pilar.
  • Ignorar la Lex Koller. Una compra que requiere permiso no surte efecto hasta que el permiso es firme.
  • Dejar pasar el plazo del permiso. El registrador rechaza la solicitud si no se obtiene el permiso a tiempo (BewG Art. 18 y 26).
  • Describir el inmueble solo por su dirección. Indique el número de finca y, para un piso, el número de unidad de propiedad horizontal que figura en el registro.
  • Olvidar los costes además del precio: tasas de notario y de registro, tasas de inscripción de la hipoteca y, en muchos cantones, un impuesto de transmisión.

Base legal

Fuentes

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