Lista de comprobación del contrato previo de compraventa (Suiza)
Compraventa de inmueble y contrato preliminar: lista para revisar el borrador del notarioGrundstückkaufvertrag und Vorvertrag: Prüfliste zum Entwurf der Urkundsperson
El derecho suizo no conoce el contrato preliminar de compraventa privado. La venta de un inmueble, un contrato preliminar, una opción de compra y un derecho de tanteo a precio fijo requieren escritura pública. Esta lista ayuda al comprador o al vendedor a revisar el borrador del notario antes de firmar.
Úsela cuando las partes están de acuerdo en el precio y el notario ha enviado un borrador del contrato de compraventa (Kaufvertrag), o de un contrato preliminar (Vorvertrag) o de una opción de compra (Kaufsrecht) si la venta todavía no puede completarse, por ejemplo para un piso que aún está en construcción. Revise cada punto, pida al notario que le explique o cambie cualquier cláusula que no entienda, y busque asesoramiento independiente para una compra grande o poco habitual.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Cantones germanófonos, con detalles de Zúrich. Las normas de forma son federales y se aplican en todos los cantones.
- Forma
- Escritura pública para la venta, el contrato preliminar, una opción de compra o un derecho de tanteo con precio fijo (OR Art. 216).
- Duración máxima de los derechos
- Opción de compra 10 años, derechos de tanteo y de recompra 25 años (OR Art. 216a).
- Aviso de defectos
- 60 días. Para un defecto que una inspección normal no podía revelar, 60 días desde el hallazgo (OR Art. 219a para 1, desde el 1 de enero de 2026).
- Plazo de aviso más corto
- Un plazo más corto pactado en la escritura no surte efecto (OR Art. 219a para 1).
- Prescripción de reclamaciones
- 5 años desde la transmisión de la propiedad. No puede acortarse en perjuicio del comprador (OR Art. 219a para 3).
- Edificios nuevos
- Si el edificio está por construir o tiene menos de 2 años, el comprador puede exigir la reparación gratuita de los defectos (OR Art. 219a para 2).
- Hipoteca legal de constructores
- Los contratistas pueden inscribir una hipoteca hasta 4 meses después de terminar la obra, incluso frente a un nuevo propietario (ZGB Art. 837 y 839).
- Beneficios y riesgos
- Se presume que pasan al comprador en la fecha de entrega fijada en el contrato (OR Art. 220).
- Arrendamientos vigentes
- Pasan al comprador, que solo puede terminar antes un arrendamiento de vivienda por necesidad urgente propia, con el preaviso legal para la siguiente fecha legal (OR Art. 261).
- Costes en Zúrich
- Sin impuesto de transmisión desde 2005. Hay tasas de notario y de registro, y el inmueble garantiza el impuesto sobre plusvalías del vendedor.
La lista de comprobación
Antes de que el notario redacte la escritura
Envíe al notario los datos del contrato: partes, inmueble, precio, pago, fecha de entrega y condiciones especialesVertragsangaben
Confirmación escrita de la hipoteca por el bancoFinanzierungsbestätigung
La escritura le obliga a pagar. Sin financiación se arriesga a pagar daños. Al menos el 10% del valor de préstamo debe ser de fondos ajenos al 2.º pilar.
Compruebe si el comprador es una persona en el extranjero según la Lex KollerBewilligungspflicht nach BewG
Consentimiento del cónyuge del vendedor si el inmueble es la vivienda familiarZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)
Sin consentimiento expreso, la venta de la vivienda familiar no es válida.
Partes e inmueble en el borrador
Identidad completa de cada vendedor y comprador, y cómo serán propietarios los compradores conjuntos (cuotas o propiedad en mano común)Miteigentum, Gesamteigentum
La forma de propiedad decide quién puede vender después y qué pasa en caso de fallecimiento o separación.
Descripción del inmueble conforme al extracto actual del registro: número de finca, superficie, unidad y cuota de valorGrundstückbeschrieb, Wertquote
La escritura transmite lo que describe el registro de la propiedad, no lo que prometía el anuncio.
Servidumbres, cargas reales, anotaciones e hipotecas citadas en la escritura, y qué hipotecas debe cancelar el vendedorDienstbarkeiten, Anmerkungen, Grundpfandrechte
El comprador asume todo derecho que siga inscrito. Las cédulas hipotecarias que conserve el vendedor deben cancelarse o transmitirse al cierre.
Arrendamientos que pasan al comprador, con rentas y fianzasMietverträge (Art. 261 OR)
Los arrendamientos pasan con el inmueble. Solo puede terminar antes un arrendamiento de vivienda por necesidad urgente propia.
Precio, pago e impuestos
Precio, fecha y forma de pago, y la fecha de entrega que transmite beneficios y riesgosKaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Antritt
Beneficios y riesgos pasan en la fecha de entrega pactada. Hágala coincidir con la fecha de pago y la solicitud de inscripción.
Garantía del impuesto sobre plusvalías del vendedorSicherstellung der Grundstückgewinnsteuer
Quién paga las tasas del notario y del registro y el impuesto cantonal de transmisión, si lo hayGebühren, Handänderungssteuer
Garantía y defectos
Alcance de toda exclusión de garantía, y lista de los defectos que conoce el vendedorGewährleistungsausschluss
La exclusión es habitual en edificios existentes. No cubre los defectos que el vendedor ocultó dolosamente (OR Art. 199).
Plazo de aviso de defectos y plazo de prescripciónMängelrüge, Verjährung (Art. 219a OR)
Edificio nuevo o sobre plano: reparación gratuita, fecha de fin de obra, inspección de entrega y protección frente a hipotecas legalesNachbesserung, Bauhandwerkerpfandrecht
El comprador de un edificio de menos de 2 años puede exigir la reparación gratuita. Los contratistas impagados pueden inscribir una hipoteca durante 4 meses tras terminar.
Contrato preliminar, opción y reserva
Todo acuerdo de reserva ya firmado. Pida al notario que haga constar el reembolso o que impute el pago al precio.Reservationsvereinbarung
Sin escritura pública es nulo. También lo es una cláusula para quedarse con el pago, salvo que cubra solo gastos que el vendedor hizo en vano confiando en la venta.
Para un contrato preliminar u opción de compra: fecha final, condiciones, precio y qué pasa con el anticipoVorvertrag, Kaufsrecht
Ambos requieren escritura pública. Una opción de compra puede durar como máximo 10 años y puede anotarse en el registro de la propiedad.
Derechos de tanteo de vecinos, copropietarios o del municipioVorkaufsrecht
Un derecho de tanteo inscrito o legal puede permitir a otra persona comprar el inmueble a su precio.
Firma y cierre
Lea completo el borrador final antes de la cita y lleve documentos de identidad válidosBeurkundungstermin
Ambas partes firman la escritura ante el notario. Tras la firma, usted queda obligado.
Confirmación de la inscripción en el registro de la propiedadGrundbucheintrag
Usted es propietario solo cuando el registro de la propiedad inscribe la transmisión (ZGB Art. 656).
Formalidades
Un modelo privado sería nulo, como también lo es un acuerdo de reserva privado con señal (OR Art. 216). El notario debe redactar la escritura, así que esta lista da los puntos que debe comprobar.
- El notario redacta la escritura con los datos que aportan las partes. Ambas partes la firman ante el notario.
- Un contrato, contrato preliminar u opción firmado solo en privado es nulo (OR Art. 216).
- El comprador es propietario solo cuando el registro de la propiedad inscribe la venta (ZGB Art. 656).
- En Zúrich, la notaría pública del distrito otorga la escritura y recibe la solicitud de inscripción en el registro.
- Berna, Basilea, Argovia y los cantones francófonos e italófonos usan notarios independientes. Estos presentan la escritura en el registro cantonal de la propiedad.
- El cónyuge debe consentir expresamente la venta de la vivienda familiar (ZGB Art. 169).
- Una persona en el extranjero puede necesitar un permiso según la Lex Koller antes de que el registro acepte la solicitud.
- El vendedor debe el impuesto cantonal sobre plusvalías inmobiliarias. El inmueble garantiza el impuesto, por lo que la escritura suele prever una garantía.
Errores frecuentes
- Firmar un acuerdo de reserva privado con señal antes de la escritura. Es nulo, y su cláusula penal también suele serlo. Reclame el dinero si la venta fracasa.
- Aceptar una amplia exclusión de garantía sin leerla. Se admite para un edificio existente, pero no para defectos que el vendedor ocultó dolosamente (OR Art. 199).
- No pedir al vendedor que enumere en la escritura los defectos conocidos.
- Dejar pasar el plazo de 60 días para avisar tras descubrir un defecto. Envíe el aviso por escrito y guarde la prueba.
- Pagar todo el precio sin garantizar el impuesto sobre plusvalías del vendedor. En Zúrich el inmueble lo garantiza, así que el comprador puede pagarlo si el vendedor no lo hace.
- Comprar un edificio nuevo o recién reformado sin comprobar que los contratistas están pagados. Pida facturas finales pagadas o una garantía en la escritura.
- Olvidar al cónyuge. Si el inmueble es la vivienda familiar del vendedor, el cónyuge debe consentir expresamente, aunque solo uno de los cónyuges sea propietario.
- Pactar un contrato preliminar o una opción de compra sin fecha límite o sin decir qué pasa con el anticipo si el contrato principal fracasa.
Base legal
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 216 and 216a (form and duration)
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 197 and 199 (warranty and its exclusion) and Art. 219a (notice, free repair and limitation), Art. 219a inserted by the Federal Act of 20 December 2024 on building defects (AS 2025 270), in force since 1 January 2026
- Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 220 (benefit and risk) and Art. 261 (sale of a let property)
- Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210), Art. 169 (family home), 656 and 657 (land register, public deed), 837 and 839 (builders' lien)
- Bundesgericht, BGE 140 III 200 and Urteil 4A_109/2018 vom 8. November 2018 (reservation agreement is a preliminary contract and needs a public deed)