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Lista de comprobación antes de comprar (Suiza)

Lista de comprobaciones del compradorPrüfliste vor dem Kauf einer Liegenschaft oder Eigentumswohnung

Los documentos y comprobaciones que el comprador de una casa o un piso existente en Suiza debe obtener antes de que el notario fije la firma: registro de la propiedad, restricciones de derecho público, estado del edificio, documentos de la propiedad horizontal, arrendamientos, situación del comprador según la Lex Koller, financiación e impuestos.

Úsela desde la primera visita hasta que firme la escritura ante el notario. Pida por escrito al vendedor cada documento. Si la escritura excluye la garantía del vendedor, un defecto que usted no comprobó antes de firmar corre de su cuenta.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Cantones germanófonos, con fuentes de Zúrich. Las normas federales se aplican en todas partes. Los cantones difieren en impuestos, tasas y normas de edificación.
Datos públicos del registro
Descripción de la finca, propietario, forma y fecha de la propiedad, sin demostrar un interés (ZGB Art. 970 para 2).
También públicos por ley federal
Servidumbres, cargas reales y la mayoría de las anotaciones (ZGB Art. 970 para 3).
Hipotecas
Visibles solo con un interés verosímil (ZGB Art. 970 para 1).
Buena fe en el registro
El comprador que confía de buena fe en una inscripción está protegido. Nadie puede alegar que desconocía una inscripción (ZGB Art. 970 para 4, Art. 973).
Hipoteca legal de constructores
Inscripción posible hasta 4 meses después de terminar la obra (ZGB Art. 839).
Cuotas de la comunidad
La comunidad puede inscribir una hipoteca sobre una unidad por las cuotas de los últimos 3 años, frente a cada propietario sucesivo (ZGB Art. 712i).
Aviso de defectos tras la compra
60 días, o 60 días desde el hallazgo si una inspección normal no podía revelar el defecto (OR Art. 219a, desde el 1 de enero de 2026).
Prescripción de reclamaciones
Las reclamaciones prescriben 5 años después de la transmisión (OR Art. 219a).
Fondos propios
Al menos el 10% del valor de préstamo con fondos ajenos al 2.º pilar (directrices de la Asociación Suiza de Banqueros).
Amortización de la hipoteca
Deuda reducida a 2/3 del valor de préstamo en 15 años (directrices de la Asociación Suiza de Banqueros).
Arrendamientos
Pasan al comprador con el inmueble (OR Art. 261).
Impuesto de transmisión en Zúrich
Ninguno desde el 1 de enero de 2005. El impuesto sobre plusvalías del vendedor está garantizado sobre el inmueble.

La lista de comprobación

Vendedor, título y registro de la propiedad

  • Extracto completo y actual del registro de la propiedadGrundbuchauszug

    Muestra propietario, finca, servidumbres, cargas reales, anotaciones, derechos de tanteo e hipotecas. Toda inscripción le vincula como nuevo propietario.

  • Plano catastral y superficie según la medición oficialKatasterplan, amtliche Vermessung

    El vendedor solo indemniza la falta de superficie indicada en el registro si la garantizó expresamente (OR Art. 219 para 2).

  • Identidad de cada propietario, estado civil y consentimiento del cónyuge para una vivienda familiarZustimmung des Ehegatten (Art. 169 ZGB)

    Todos los propietarios deben firmar. El cónyuge debe consentir expresamente la venta de la vivienda familiar.

  • Textos de las servidumbres y cargas reales inscritasDienstbarkeitsverträge

    El extracto solo muestra un título breve, como un derecho de paso. La escritura de origen fija quién puede hacer qué y quién paga el mantenimiento.

Urbanismo y restricciones de derecho público

Estado del edificio

  • Póliza del seguro del edificio y su valor aseguradoGebäudeversicherungsausweis

    El valor asegurado y las reservas de la póliza le informan sobre el edificio y sus riesgos.

  • Lista de obras con fechas y facturas de los últimos años, y prueba de que los contratistas están pagadosRenovationsliste, Schlussrechnungen

    Muestra lo que habrá que renovar pronto. Los contratistas impagados pueden inscribir una hipoteca hasta 4 meses después de terminar (ZGB Art. 839).

  • Tipo y antigüedad de la calefacción, facturas de energía y certificado energético, si lo hayHeizung, Energieausweis (GEAK)

    Sustituir una calefacción antigua es un coste elevado, y las facturas de energía muestran los gastos corrientes.

  • Inspección por un perito de edificación independienteBauexpertise

    Si la escritura excluye la garantía, el informe del perito es su única protección. Tras la venta, notifique un defecto en los 60 días siguientes a su hallazgo.

Propiedad horizontal (Stockwerkeigentum)

  • Escritura de constitución con los planos de las unidades y las cuotas de valorBegründungsakt, Aufteilungsplan, Wertquote

    Define qué espacios son suyos y su parte de los gastos comunes, que sigue la cuota de valor (ZGB Art. 712h).

  • Reglamento de la comunidad y normas de la casaReglement, Hausordnung

    Pueden limitar el alquiler, los animales o el uso, y dar a los demás propietarios un derecho de tanteo o de oposición (ZGB Art. 712c).

  • Actas de las juntas de propietarios de los últimos añosProtokolle der Stockwerkeigentümerversammlung

    Muestran las obras decididas, los litigios y las derramas.

  • Cuentas, presupuesto, estado del fondo de renovación y confirmación de que el vendedor está al día en sus cuotasErneuerungsfonds, Beitragsbestätigung

    La comunidad puede inscribir una hipoteca sobre la unidad por las cuotas impagadas de los últimos 3 años, también contra usted como nuevo propietario (ZGB Art. 712i).

Situación del comprador y financiación

Arrendamientos, impuestos y costes

Formalidades

Una revisión previa a la compra es, por naturaleza, una lista de comprobación.

  1. Usted no firma esta lista.
  2. Cualquiera puede obtener los datos básicos del registro de la propiedad sin demostrar un interés (ZGB Art. 970 para 2 y 3).
  3. Un extracto completo que muestre también las hipotecas y otras inscripciones requiere un interés verosímil (ZGB Art. 970 para 1). Pida al vendedor uno actual.
  4. En Zúrich, las notarías públicas (Notariate) llevan el registro de la propiedad.
  5. Todos los cantones han introducido el catastro de restricciones de derecho público (ÖREB-Kataster), pero aún no cubre todos los municipios.
  6. En Zúrich, el ÖREB-Kataster es de libre acceso en línea.
  7. Pida por escrito al vendedor los documentos del edificio y de la propiedad horizontal. Pida al notario que adjunte los importantes a la escritura.

Errores frecuentes

  • Confiar en el folleto del agente para la superficie y la finca. Compruebe el extracto del registro de la propiedad y el plano catastral.
  • No revisar el extracto ÖREB. La zonificación, los monumentos protegidos y los terrenos contaminados limitan lo que puede construir o cambiar.
  • Comprar un piso sin leer las actas de la comunidad y el estado del fondo de renovación. Las obras ya decididas o necesarias pueden costar más de lo que tiene el fondo.
  • Ignorar las obras recientes del edificio. Los contratistas impagados pueden inscribir una hipoteca hasta 4 meses después de terminar, incluso después de su compra.
  • Suponer que podrá entrar pronto en un piso alquilado. El arrendamiento pasa a usted, y solo puede terminarlo antes por necesidad urgente propia.
  • Subestimar los costes. Zúrich no tiene impuesto de transmisión, pero usted paga tasas de notario, registro e inscripción de la hipoteca. Otros cantones añaden un impuesto de transmisión.

Base legal

Fuentes

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