Lista de comprobación antes de comprar (Suecia)
Lista de comprobación de diligencia debida del compradorKontroller före köp av bostad
Los documentos y las comprobaciones que un comprador de vivienda en Suecia debe completar antes de firmar el contrato de compraventa: título y cargas en el registro de la propiedad, finanzas de la asociación de vivienda en una bostadsrätt, inspección física, urbanismo y licencias, certificado energético, financiación y costes de inscripción.
Úsela desde la primera visita hasta que firme el köpekontrakt o el överlåtelseavtal. En Suecia no hay ningún notario que compruebe la venta por usted. El agente inmobiliario trabaja para el vendedor, aunque la ley le obliga a entregarle a usted los documentos clave y a informarle de su deber de inspeccionar. Una vez que firma, queda obligado, así que haga antes estas comprobaciones o escriba una condición en el contrato.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país. Grupos separados para una casa o ägarlägenhet (fastighet) y para una vivienda cooperativa (bostadsrätt).
- Deber de inspección del comprador
- El comprador no puede reclamar un defecto que una inspección cuidadosa habría revelado (Jordabalken 4:19).
- Plazo para reclamar defectos
- Notifique en un plazo razonable (4:19 a). Las reclamaciones caducan 10 años después de la toma de posesión (4:19 b).
- Certificado energético
- Debe existir antes de la venta (Lag 2006:985, 6 §). Vale 10 años (6 b §). Los anuncios de venta y alquiler deben indicar su cifra energética (13 §).
- Impuesto de timbre sobre el título
- 1,5% para un comprador particular y 4,25% para una sociedad, sobre el mayor entre el precio y el valor fiscal del año anterior (Lag 1984:404, 8-9 §§).
- Impuesto sobre la cédula hipotecaria
- 2% del importe de cada nueva cédula hipotecaria, más 375 coronas por cédula (Lag 1984:404, 24 §; Lantmäteriet).
- Plazo para el título
- Solicite la lagfart en el plazo de 3 meses. Lantmäteriet cobra una tasa de 825 coronas (Jordabalken 20:2; Lantmäteriet).
- Límite de préstamo sobre valor
- 90% del valor de mercado para un préstamo de compra concedido desde el 1 de abril de 2026 (comunicado de prensa del Gobierno, 5 de marzo de 2026).
- Condición de socio en la bostadsrätt
- La transmisión es nula si la asociación rechaza al comprador como socio (Bostadsrättslagen 6:5).
- Denegación de la condición de socio
- El comprador puede llevar una denegación ante el tribunal de arrendamientos en el plazo de 1 mes (Bostadsrättslagen 2:10).
La lista de comprobación
Vendedor, título y cargas (casa o ägarlägenhet)
Extracto del registro de la propiedadFastighetsutdrag ur fastighetsregistret
Identidad del vendedor y derecho a venderFörfoganderätt
Firman todos los propietarios inscritos. Una herencia vende por medio de todos los herederos o de un administrador. El agente lo comprueba (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 13 §).
Consentimiento del cónyuge o de la parejaMakes eller sambos samtycke
Cédulas hipotecarias y préstamos por cancelarPantbrev
Las cédulas existentes pasan con el inmueble. El banco del vendedor debe liberarlas en la fecha de toma de posesión. Usted paga el impuesto del 2% solo por las cédulas nuevas.
Derecho de superficie, instalaciones comunes y asociaciones de caminosTomträtt, gemensamhetsanläggning, samfällighetsförening
Una tomträtt lleva un canon anual de suelo. Una instalación común le hace socio de una asociación que cobra por caminos, agua o alcantarillado.
Contratos de alquiler y ocupantesHyresavtal
El contrato de un inquilino puede obligar al nuevo propietario. Pida todos los contratos y si el inquilino tiene protección de la permanencia.
Asociación de vivienda (bostadsrätt)
Último informe anual y estatutos inscritosÅrsredovisning och stadgar
Cifras de la descripción del inmuebleObjektsbeskrivning: andelstal, årsavgift, indirekt nettoskuldsättning
Debe indicar las cargas, la participación en la asociación, la cuota anual, los cambios decididos y la deuda neta indirecta que recae sobre la vivienda.
Extracto del registro de viviendasUtdrag ur lägenhetsförteckningen
Obras previstas y cambios de cuotaStambyte, renoveringar, avgiftshöjningar
Pregunte a la junta qué prevé. Una sustitución de tuberías suele reformar todos los baños y sube la cuota.
Solicitud de ingreso como socioAnsökan om medlemskap
La junta debe aceptarle, o la transmisión es nula (Bostadsrättslagen 6:5). Incluya en el contrato de transmisión una condición de ingreso como socio.
Normas sobre el alquiler de la viviendaAndrahandsupplåtelse
Estado del edificio
Su propia inspección cuidadosa y una inspección profesionalUndersökningsplikt, överlåtelsebesiktning
Respuestas escritas del vendedor sobre defectos conocidosSäljarens frågelista
Pregunte por daños por agua, humedad, plagas, antigüedad del tejado, drenaje y reparaciones pasadas. El vendedor que oculta un defecto conocido sigue siendo responsable.
Certificado energéticoEnergideklaration
Agua, alcantarillado y radónEnskilt avlopp, egen brunn, radonmätning
Pregunte al municipio si un sistema de saneamiento privado tiene la licencia necesaria. Analice el agua de un pozo privado. Pida una medición de radón.
Urbanismo y licencias
Plan detallado y cambios previstos en la zonaDetaljplan, översiktsplan
Licencias de obra y certificados finalesBygglov, slutbesked
Las ampliaciones y reformas sin licencia pueden acarrear una multa o una orden de restitución. Pida el expediente a la comisión municipal de obras.
Dinero, impuestos e inscripción
Compromiso de préstamo y el límite del 90%Lånelöfte, bolånetak
Costes del título y de las cédulas hipotecariasStämpelskatt, expeditionsavgift
Número de identidad sueco o número de coordinaciónPersonnummer eller samordningsnummer
Dónde va la señalHandpenning, klientmedelskonto
Pague la señal en la cuenta de clientes del agente o en una cuenta de depósito de un abogado, no al vendedor, hasta que se cumplan todas las condiciones.
Formalidades
Una lista de diligencia debida es, por naturaleza, una lista de comprobación. En Suecia, el deber de inspeccionar el inmueble recae en el comprador, no en un notario.
- Usted no firma esta lista.
- Para una fastighet, pida un extracto del registro de la propiedad (fastighetsregistret) en Lantmäteriet.
- Para una bostadsrätt, el agente debe entregarle el último informe anual de la asociación (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 15 §).
- La descripción del inmueble debe indicar las cargas, la cuota anual y la deuda neta indirecta de la asociación (Fastighetsmäklarlagen 3 kap. 15 §).
- Desde el 1 de julio de 2026, el comprador de una fastighet necesita un número de identidad personal sueco o un número de coordinación para obtener la lagfart.
Errores frecuentes
- Fiarse del informe de inspección del vendedor. Konsumentverket señala que la mayoría de las inspecciones de transmisión no cubren todo el deber de inspección. Compruebe qué quedó excluido.
- Suponer que una bostadsrätt no implica deber de inspección. La ley no lo indica, pero el comprador que ignora una invitación a inspeccionar pierde las reclamaciones por defectos que debió ver.
- Ignorar las finanzas de la asociación. Una sustitución de tuberías prevista (stambyte) o una deuda alta por metro cuadrado suele subir la cuota mensual.
- Pasar por alto un derecho de superficie (tomträtt). El comprador es entonces dueño del edificio, pero paga un canon anual de suelo (tomträttsavgäld), normalmente al municipio.
- Suponer que una ampliación o una buhardilla reformada tiene licencia. Pida al municipio las licencias y los planos. El comprador asume el riesgo de una orden de ejecución.
- Firmar antes de que el banco apruebe el préstamo, sin una condición de financiación en el contrato.
Base legal
- Jordabalk (1970:994), 4 kap. 19-19 d §§ (defects and the buyer's duty to inspect)
- Jordabalk (1970:994), 20 kap. 2 och 7 §§ (lagfart deadline and grounds for holding an application)
- Bostadsrättslag (1991:614), 2 kap. 3 och 10 §§, 6 kap. 4-5 §§, 7 kap. 10-11 §§, 9 kap. 10-11 §§
- Fastighetsmäklarlag (2021:516), 3 kap. 12-18 §§ (advice, property description, documents, bid list)
- Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader, 6, 6 b, 13 och 14 §§
- Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter, 8, 9 och 24 §§
- Plan- och bygglag (2010:900) (detailed plans and building permits)
- Äktenskapsbalk (1987:230), 7 kap. 5 § (spouse consent)