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Plantilla de contrato previo de compraventa (España)

Contrato de arras penitenciales (compraventa de vivienda)

El contrato privado que firman el comprador y el vendedor de una vivienda antes de la escritura pública. Fija la finca, el precio, las arras, la fecha de la escritura y quién paga cada gasto. Con arras penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir: el comprador pierde las arras y el vendedor las devuelve duplicadas.

Úselo entre particulares cuando el vendedor ha aceptado una oferta y el comprador ha leído una nota simple reciente. Asegura la venta mientras el comprador gestiona la hipoteca y las partes reúnen los documentos para el notario. La ley no exige un contrato previo, pero es habitual. Si quiere un contrato que ninguna de las partes pueda abandonar perdiendo dinero, cambie la cláusula de arras por arras confirmatorias y pida asesoramiento jurídico. Cuando un promotor vende una vivienda nueva, use el contrato del promotor y hágalo revisar.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país, según el Código Civil. En Cataluña se aplica el Libro VI del Código Civil de Cataluña: las arras son confirmatorias salvo que las partes pacten de forma expresa arras penitenciales.
Arras penitenciales
Cualquiera de las partes puede desistir. El comprador pierde las arras. El vendedor las devuelve duplicadas (Código Civil art. 1454).
Cataluña
Una señal son arras confirmatorias salvo que se pacten de forma expresa arras penitenciales (CCCat art. 621-8).
Gastos de escritura por defecto
El vendedor paga la matriz. El comprador paga la primera copia y los gastos posteriores, salvo pacto en contrario (Código Civil art. 1455).
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La paga el vendedor. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador la paga como sustituto (TRLRHL art. 106).
Vendedor no residente
El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria (TRLIRNR art. 25.2).
Deudas con la comunidad
La vivienda responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los 3 años naturales anteriores (LPH art. 9.1.e).
ITP en una segunda mano
En general entre el 6% y el 10% según la comunidad, a cargo del comprador (Consejo General del Notariado).
Base imponible del ITP
El mayor entre el precio y el valor de referencia catastral (TRLITPAJD art. 10.2).
ITP en Cataluña
10% hasta 600.000 €, y del 11% al 13% sobre el valor que exceda (Agència Tributària de Catalunya).
Entrega
La firma de la escritura de compraventa equivale a la entrega de la vivienda, salvo que la escritura diga otra cosa (Código Civil art. 1462).

El documento

Contrato de arras penitenciales (compraventa de vivienda)

  1. 1.Reunidos

    1. 1.1

      En Lugar de la firma, a Fecha de la firma.

    2. 1.2

      De una parte, Datos del vendedor, en adelante «la parte vendedora». De otra parte, Datos del comprador, en adelante «la parte compradora».

      Para cada titular y comprador: nombre completo, documento (DNI, NIE o pasaporte), estado civil y domicilio. Añada el régimen económico del vendedor y las cuotas de los compradores.

    3. 1.3

      Ambas partes intervienen en su propio nombre y derecho, se reconocen capacidad legal suficiente para contratar y obligarse, y libremente

  2. 2.Exponen

    1. 2.1

      I. Que la parte vendedora es dueña en pleno dominio de la siguiente finca: Descripción de la vivienda. Inscrita en Datos registrales. Referencia catastral: Referencia catastral.

      Indique dirección, planta, puerta, superficie útil y construida, habitaciones, garaje y trastero. Copie registro, tomo, libro, folio, finca e IDUFIR/CRU de la nota simple.

    2. 2.2

      II. Que le pertenece por el siguiente título: Título del vendedor.

      Indique cómo y cuándo adquirió el vendedor la vivienda: fecha de la escritura, notario y número de protocolo, o herencia.

    3. 2.3

      III. Que, según nota simple informativa del Registro de la Propiedad, la finca se halla gravada con las siguientes cargas: Cargas que figuran en la nota simple. La parte vendedora se obliga a cancelarlas a su costa, como máximo en el acto de otorgamiento de la escritura de compraventa, de modo que la finca se transmita libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de los gastos de comunidad y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

      El banco suele cancelar la hipoteca pendiente en la escritura, con cargo al precio. El notario y el banco lo gestionan.

    4. 2.4

      Y que, interesando a la parte vendedora vender y a la parte compradora comprar la finca descrita, otorgan el presente contrato de arras con arreglo a las siguientes

  3. 3.Precio

    1. 3.1

      El precio de la compraventa es de Precio total en euros, en cifras euros (Precio total en letras euros), que la parte compradora pagará de la siguiente forma: a) Arras euros a la firma de este contrato, en concepto de arras, mediante transferencia a la cuenta IBAN del vendedor para las arras de la que es titular la parte vendedora, sirviendo este documento de carta de pago una vez recibida la transferencia; b) Resto a pagar en la escritura euros en el acto del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, mediante transferencia bancaria o cheque bancario nominativo.

      Compruebe que la cuenta es del vendedor. Las arras más el resto deben sumar el precio. La ley no fija el importe de las arras: acuérdelo con el vendedor.

  4. 4.Naturaleza de las arras

    1. 4.1

      Opcional

      La cantidad entregada tiene el carácter de arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil. Si la parte compradora desiste de la compraventa o no comparece a otorgar la escritura en el plazo pactado, perderá las arras entregadas. Si es la parte vendedora quien desiste o no comparece, deberá devolverlas duplicadas. En el momento del otorgamiento de la escritura, las arras se imputarán al precio.

      Mantenga esta cláusula o la siguiente, no ambas. Las arras penitenciales son las más comunes entre particulares y permiten a cada parte salir con un coste conocido.

    2. 4.2

      Opcional

      La cantidad entregada tiene el carácter de arras confirmatorias, como señal de la celebración del contrato y a cuenta del precio. En caso de incumplimiento, la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos, conforme al artículo 1124 del Código Civil.

      Elija esta cláusula en lugar de la anterior si no quiere que ninguna parte pueda desistir. Un juez puede entonces ordenar la venta. Consulte antes a un abogado.

  5. 5.Condición de financiación

    1. 5.1

      Opcional

      La parte compradora tiene previsto financiar parte del precio mediante un préstamo hipotecario de Importe del préstamo hipotecario euros. Si, pese a haberlo solicitado de buena fe ante al menos dos entidades, no obtiene una oferta vinculante antes del Fecha límite para obtener el préstamo y lo acredita documentalmente a la parte vendedora antes de esa fecha, el presente contrato quedará resuelto y la parte vendedora devolverá las arras íntegras en el plazo de diez días.

      Bórrela solo si paga con fondos propios. Sin ella, la denegación del préstamo no le libera.

  6. 6.Escritura pública y entrega

    1. 6.1

      La escritura pública de compraventa se otorgará a más tardar el Fecha límite para firmar la escritura ante el notario Notario de la escritura, designado por la parte compradora. La parte compradora notificará a la parte vendedora el día y la hora de la firma con al menos siete días de antelación.

      Deje tiempo para la hipoteca y para que el banco cancele la hipoteca existente. Indique el notario del comprador y la localidad.

    2. 6.2

      La parte vendedora entregará la posesión de la finca, libre de ocupantes y con todas sus llaves, en el acto de otorgamiento de la escritura.

  7. 7.Documentación

    1. 7.1

      La parte vendedora entrega en este acto, o entregará antes de la firma de la escritura, copia de su título de propiedad, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el certificado de eficiencia energética registrado y, en su caso, la cédula de habitabilidad y el informe de inspección técnica del edificio exigidos por la normativa autonómica.

    2. 7.2

      Para el otorgamiento de la escritura, la parte vendedora aportará la certificación del secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del presidente, sobre el estado de deudas con la comunidad, conforme al artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

      Sin este certificado el notario no puede autorizar la escritura, salvo que el comprador lo dispense de forma expresa. No lo dispense.

  8. 8.Gastos e impuestos

    1. 8.1

      Los gastos e impuestos derivados de la compraventa se pagarán conforme a la ley. En particular, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana será a cargo de la parte vendedora, y el impuesto que grave la transmisión y los gastos de inscripción serán a cargo de la parte compradora. Los gastos de cancelación de cargas serán a cargo de la parte vendedora.

      "Conforme a la ley" significa que el vendedor paga la matriz y el comprador las copias (Código Civil art. 1455). Las partes pueden pactar otra cosa.

    2. 8.2

      Opcional

      El Impuesto sobre Bienes Inmuebles del año en curso se prorrateará entre las partes en proporción al tiempo de titularidad de cada una.

      El IBI se devenga el 1 de enero por todo el año natural (TRLRHL art. 75), así que sin esta cláusula el vendedor paga el año entero. El prorrateo debe pactarse.

    3. 8.3

      Opcional

      Siendo la parte vendedora no residente en España, la parte compradora retendrá en el acto de la escritura el 3 por ciento del precio y lo ingresará en la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto de la parte vendedora, conforme al artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

      Manténgala solo si el vendedor no es residente. Si no se ingresa el 3%, la vivienda sigue afecta a su pago después de la venta.

  9. 9.Firmas

    1. 9.1

      Y en prueba de conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y la fecha indicados en el encabezamiento.

      Firma cada titular y cada comprador. El cónyuge del vendedor firma si es la vivienda familiar.

Formalidades

  1. Un documento privado firmado por todas las partes las obliga. Deben firmar todos los titulares registrales.
  2. Si es la vivienda familiar de un vendedor casado, el cónyuge también debe firmar, aunque la vivienda pertenezca a un solo cónyuge.
  3. Un representante necesita copia autorizada de un poder notarial que permita la venta.
  4. Pague las arras por transferencia bancaria y guarde el justificante. El notario hará constar cada pago en la escritura.
  5. Haga dos originales, rubrique cada página y firme la última. Un notario puede revisar el borrador de forma gratuita antes de la firma.
  6. El contrato privado no da acceso al Registro de la Propiedad ni a una hipoteca. Las partes deben firmar después la escritura de compraventa ante notario.
  7. Después, el comprador paga el ITP autonómico, o el IVA y el AJD, en el plazo de la comunidad: 30 días hábiles o un mes desde la escritura.
  8. Después, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Errores frecuentes

  • Llamar a la cantidad solo "señal" o "arras" sin indicar el tipo. El tipo decide si una parte puede desistir perdiendo el dinero o puede ser obligada a cumplir.
  • No nombrar las arras penitenciales. Indique el tipo y cite el artículo 1454.
  • Firmar antes de leer una nota simple reciente. Compruebe que el vendedor es el titular registral y qué hipotecas, embargos o servidumbres existen.
  • Olvidar al cónyuge. Si es la vivienda familiar del vendedor, el cónyuge debe consentir la venta.
  • Pagar las arras en efectivo o a una cuenta a nombre de otra persona. Pague por transferencia al vendedor y guarde el justificante.
  • Omitir una condición de financiación cuando necesita una hipoteca. Con arras penitenciales y sin condición, si le deniegan el préstamo pierde las arras.
  • Comprar a un no residente sin retener el 3% del precio. El comprador debe retenerlo e ingresarlo.
  • Esperar demasiado para la escritura. Hasta que el comprador la inscribe, el vendedor podría vender otra vez la vivienda, y prevalece el primer comprador que inscribe.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca