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Plantilla de inventario de entrada y salida (España)

Acta de estado e inventario de la vivienda (entrada y salida)

Un registro, estancia por estancia, del estado de la vivienda, los muebles, las lecturas de contadores y las llaves. Lo firman el arrendador y el arrendatario a la entrada y otra vez a la salida. A la salida, sirve como el documento de finalización del arrendamiento que exige el RDL 29/2026.

Úsela el día de la entrega de las llaves, como anexo al contrato, y otra vez el día en que se devuelven. Use el mismo formulario las dos veces para poder comparar las dos actas línea por línea. Es la prueba principal cuando el arrendador quiere quedarse con parte de la fianza por daños.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Sin acta de entrada
La ley presume que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, salvo prueba en contrario (Código Civil art. 1562).
Devolución de la vivienda
El arrendatario devuelve la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se perdió o deterioró por el tiempo o por causa inevitable (Código Civil art. 1561).
Responsabilidad del arrendatario
El arrendatario responde de los daños, salvo que se produjeran sin culpa suya (Código Civil art. 1563).
Daños de los convivientes
El arrendatario responde también de los daños causados por las personas de su casa (Código Civil art. 1564).
Pequeñas reparaciones
Las pequeñas reparaciones por el desgaste ordinario corresponden al arrendatario. Las demás para mantener la habitabilidad, al arrendador (LAU art. 21).
Documento de finalización
Obligatorio a la salida (LAU art. 36.7, añadido por el RDL 29/2026).
Sin documento de finalización
Si no se firma, o no indica daños, se presume que la vivienda se devolvió en estado adecuado (LAU art. 36.7).
Devolución de la fianza
Se devenga el interés legal si la fianza no se devuelve 1 mes después de la entrega de las llaves (LAU art. 36.4).

El documento

Acta de estado e inventario de la vivienda (entrada y salida)

  1. 1.Datos generales

    1. 1.1

      Acta de Tipo de acta de la vivienda sita en Dirección de la vivienda, extendida el Fecha y hora de la revisión en relación con el contrato de arrendamiento de fecha Fecha del contrato de arrendamiento.

    2. 1.2

      Comparecen el arrendador, Nombre del arrendador, y el arrendatario, Nombre del arrendatario, que examinan juntos la vivienda y hacen constar su estado en los términos siguientes.

    3. 1.3

      Las partes acompañan a esta acta fotografías o vídeo fechados que forman parte de ella: Referencia de las fotos o el vídeo.

      Las fotos con la fecha visible, o un vídeo de cada estancia, son la prueba más sólida. Indique su número, su fecha y dónde las guardan las partes.

  2. 2.Lecturas de contadores

    1. 2.1

      Electricidad: Lectura y número del contador de luz. Agua: Lectura del contador de agua. Gas: Lectura del contador de gas.

      Haga una foto de cada contador. El arrendatario paga los suministros que miden los contadores durante el arrendamiento.

  3. 3.Llaves

    1. 3.1

      Llaves y mandos entregados: Llaves entregadas.

      Indique el número y el tipo de cada llave: puerta, portal, buzón, mando del garaje, trastero.

  4. 4.Entrada y pasillo

    1. 4.1

      Estado: Entrada y pasillo.

      Revise la puerta, la cerradura, las paredes, el suelo, las luces y el portero automático.

  5. 5.Salón y comedor

    1. 5.1

      Estado: Salón.

      Revise paredes, techo, suelo, ventanas, persianas, enchufes y luces.

  6. 6.Cocina

    1. 6.1

      Estado: Cocina.

      Revise encimera, armarios, fregadero, grifos, azulejos, extractor y suelo.

    2. 6.2

      Electrodomésticos y funcionamiento: Electrodomésticos de la cocina.

      Indique la marca y el estado de la placa, el horno, la nevera, la lavadora y el lavavajillas. Encienda cada uno y anote si funciona.

  7. 7.Baños

    1. 7.1

      Estado: Baño(s).

      Revise bañera o ducha, inodoro, lavabo, grifos, azulejos, espejo, ventilación y calentador. Busque humedad, moho, fugas y el sellado de la bañera o la ducha.

  8. 8.Dormitorios

    1. 8.1

      Estado: Dormitorio(s).

      Escriba una línea por dormitorio: paredes, suelo, ventanas, armarios.

  9. 9.Otras dependencias e instalaciones

    1. 9.1

      Terraza, trastero, plaza de garaje y otras dependencias: Terraza, trastero, garaje y otros.

    2. 9.2

      Calefacción, aire acondicionado y agua caliente: Calefacción, aire acondicionado y agua caliente.

      Indique el tipo, la marca y la fecha de la última revisión de cada instalación, y si funciona.

  10. 10.Inventario de mobiliario y enseres

    1. 10.1

      Mobiliario y enseres que se entregan con la vivienda y su estado: Inventario de mobiliario y enseres.

      Los muebles arrendados con la vivienda siguen el contrato. Indique cada elemento y su estado, para que se note a la salida si falta alguno.

  11. 11.Solo en el acta de salida: documento de finalización del arrendamiento

    1. 11.1

      Opcional

      Las partes hacen constar que, en la fecha de esta acta, el arrendatario entrega la posesión de la vivienda y sus llaves, y que el estado de la vivienda, comparado con el acta de entrada, presenta los siguientes desperfectos imputables al arrendatario, con su coste estimado: Daños a la salida y coste estimado.

      Mantenga este apartado en el acta de salida y bórrelo en la de entrada. El desgaste normal no es un daño.

    2. 11.2

      Opcional

      Fianza, deducciones y saldo a devolver: Importe de la fianza e importe a devolver. El arrendador devolverá el saldo en el plazo de un mes desde hoy. Transcurrido ese plazo, el saldo devengará el interés legal.

      Manténgalo en el acta de salida. Indique la fianza, los descuentos, el saldo y el IBAN para la transferencia. Un desglose claro evita conflictos.

  12. 12.Observaciones

    1. 12.1

      Observaciones y reservas de las partes: Observaciones o reservas.

      La parte que no esté de acuerdo con una descripción lo escribe aquí antes de firmar.

  13. 13.Firmas

    1. 13.1

      Y en prueba de conformidad, ambas partes firman la presente acta por duplicado en Lugar de la firma, en la fecha indicada.

      Cada parte firma todas las páginas y guarda un original.

Formalidades

  1. Ambas partes, o sus representantes, revisan juntas la vivienda y firman cada página.
  2. Haga un ejemplar para cada parte.
  3. Haga fotos fechadas o un vídeo y menciónelos en el acta.
  4. No hace falta notario ni inscripción.
  5. Si las partes no están de acuerdo, cada una puede escribir una reserva en el apartado de observaciones antes de firmar.
  6. Desde el 8 de octubre de 2026, el RDL 29/2026 exige un documento de finalización del arrendamiento firmado a la salida. La parte de salida de este formulario cumple esa obligación.

Errores frecuentes

  • Escribir "en buen estado" en todas las estancias. Describa cada pared, suelo, puerta, ventana y electrodoméstico, y anote cada marca, grieta o mancha.
  • Prescindir de las fotos. Las fotos fechadas o un vídeo mencionados en el acta resuelven la mayoría de los conflictos sobre la fianza.
  • Olvidar las lecturas de los contadores. Sin ellas, es difícil repartir los suministros entre las dos fechas.
  • Firmar el acta de salida sin incluir los daños que reclama el arrendador. Si el documento no indica daños, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado.
  • Cobrar al arrendatario el desgaste normal. La pintura descolorida o los suelos gastados tras años de uso corren a cargo del arrendador.
  • Retener toda la fianza sin un desglose. Indique cada descuento con su coste para que el arrendatario pueda comprobarlo.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca