Lista de comprobación antes de comprar (España)
Comprobaciones antes de firmar el contrato de arras
Los documentos y comprobaciones que el comprador de una vivienda usada en España debe obtener antes de firmar el contrato de arras: titular y cargas en el Registro de la Propiedad, Catastro, deudas con la comunidad, IBI, certificado energético, documentos autonómicos del edificio, inquilinos e impuestos.
Úsela desde la primera visita hasta que firme el contrato de arras. Pida al vendedor o al agente cada documento, y obtenga usted mismo la nota simple en línea. El notario comprueba de nuevo el registro justo antes de la escritura, pero para entonces usted ya ha pagado las arras.
Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.
Lo esencial
- Se aplica a
- Todo el país. La cédula de habitabilidad y la inspección técnica de edificios (ITE) dependen de cada comunidad autónoma, y los tipos del ITP varían según la región.
- Certificado de eficiencia energética
- Válido 10 años, o 5 años si la calificación es G. Obligatorio en toda venta (RD 390/2021, Procedimiento básico arts. 3 y 13).
- Deudas con la comunidad
- La vivienda responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los 3 años naturales anteriores (LPH art. 9.1.e).
- Certificado de deudas de la comunidad
- La comunidad debe emitirlo en un plazo de 7 días naturales (LPH art. 9.1.e).
- IBI pendiente de pago
- La vivienda sigue afecta al pago del IBI adeudado cuando cambia de titular (TRLRHL art. 64).
- Vivienda con inquilino
- El comprador debe respetar el contrato al menos durante sus primeros 5 años, o 7 si el vendedor es una empresa (LAU art. 14).
- Adquisición preferente del inquilino
- 30 días naturales desde la notificación fehaciente de la venta, el precio y las condiciones (LAU art. 25).
- Vicios ocultos
- Las acciones caducan 6 meses después de la entrega (Código Civil art. 1490).
- Venta por herederos
- Si el heredero no es forzoso, la protección registral queda en suspenso 2 años desde el fallecimiento (Ley Hipotecaria art. 28, según el Notariado).
- ITP en una segunda mano
- En general del 6% al 10%, y hasta el 13% en Cataluña sobre el valor que supere 600.000 € (Consejo General del Notariado).
- Base imponible
- El mayor entre el precio y el valor de referencia catastral (TRLITPAJD art. 10.2).
- Impuestos en obra nueva
- IVA más un tipo autonómico de AJD, por ejemplo del 0,4% al 0,75% en Madrid para un comprador particular, según el valor.
- Plazo del impuesto
- En 30 días hábiles o un mes desde la escritura, según la comunidad (Consejo General del Notariado).
La lista de comprobación
Titular, título y capacidad
Nota simple reciente del Registro de la Propiedad sobre la viviendaNota simple informativa
Pida la nota simple en línea, en inglés si lo necesita
Escritura de propiedad del vendedorEscritura de propiedad
Muestra cómo adquirió el vendedor la vivienda. Compárela con la nota simple.
Identidad, estado civil y régimen económico matrimonial de cada vendedorDNI / NIE, régimen económico matrimonial
Poder notarial, si otra persona firma por el vendedorCopia autorizada del poder notarial
Una fotocopia no basta. El poder debe permitir la venta de esta vivienda.
Documentos de la herencia, si venden los herederosEscritura de aceptación de herencia
Catastro y descripción física
Referencia catastral y certificación catastral descriptiva y gráficaReferencia catastral, certificación catastral descriptiva y gráfica
Superficie útil y construida, y cuota de participación en el edificioSuperficie útil y construida, cuota de participación
La cuota fija su parte de los gastos de comunidad. La Ley 12/2023, art. 31 le permite pedir las superficies antes de pagar nada.
Deudas y cargas
Certificado de deudas con la comunidad de propietariosCertificado de deudas con la comunidad de propietarios
Actas de las últimas juntas de propietarios y derramas aprobadasActas de la junta de propietarios, derramas aprobadas
Muestran obras aprobadas, litigios y derramas. Pacte en el contrato quién paga las derramas aprobadas antes de la venta.
Último recibo del IBI y justificante de pago de los años anterioresRecibo del IBI
Hipoteca pendiente y la cifra del banco para cancelarlaCertificado de deuda pendiente del préstamo hipotecario
La hipoteca debe pagarse y cancelarse en la escritura, normalmente con el precio. Pida al banco la cifra exacta.
Edificio, energía y urbanismo
Certificado de eficiencia energética registradoCertificado de eficiencia energética
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, si la comunidad la exigeCédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación
Algunas comunidades obligan al vendedor a entregarla, y el notario lo hace constar en la escritura.
Inspección técnica del edificio, en edificios antiguosInspección Técnica del Edificio (ITE / IEE)
Situación urbanística y licencias de ampliaciones o cambios de usoCertificado urbanístico del ayuntamiento
Pregunte en el ayuntamiento si la vivienda tiene expedientes urbanísticos abiertos y si las obras anteriores tuvieron licencia.
Licencia para un cambio de uso, como el alquiler turístico
Un cambio de uso necesita licencia y puede necesitar el consentimiento de la comunidad.
Régimen de vivienda protegidaCalificación de vivienda de protección oficial (VPO)
Ocupación
Declaración de que la vivienda está libre de inquilinos y ocupantes, o copia del contrato de arrendamientoDeclaración de libre de arrendatarios y ocupantes
Visita poco antes de la escrituraVisita previa a la firma
Compruebe que la vivienda está vacía, que siguen los elementos pactados y que los contadores funcionan.
Impuestos y gastos
Cálculo del ITP de la comunidad autónomaITP, o IVA y AJD en vivienda nueva
Residencia fiscal del vendedorResidencia fiscal del vendedor
Formalidades
Una revisión previa a la compra es, por naturaleza, una lista de comprobaciones. El comprador reúne la mayoría de los puntos, y el notario repite las comprobaciones del Registro y del Catastro en la escritura.
- Esta lista no se firma.
- Antes de cualquier pago, el comprador puede pedir la información básica de la vivienda y su situación jurídica, en un soporte duradero (Ley 12/2023, art. 31).
- Antes de la escritura, el notario obtiene la información registral continuada y una certificación catastral.
- El notario presenta la escritura en el Registro de la Propiedad el mismo día.
Errores frecuentes
- Fiarse de la descripción de la agencia en lugar de la nota simple. Solo el Registro de la Propiedad muestra quién es el titular y qué hipotecas o embargos gravan la vivienda.
- No hacer caso de una diferencia entre el Registro, el Catastro y la vivienda real.
- No detectar obras sin licencia. Una ampliación o una terraza cerrada sin licencia puede bloquear la tasación de la hipoteca o dar lugar a una multa.
- No preguntar por obras ya aprobadas por la comunidad. Las actas de las juntas de propietarios muestran derramas que pueden recaer en el nuevo propietario.
- Dar por hecho que puede alquilar el piso a turistas. Revise los estatutos de la comunidad y las normas municipales antes de comprar con ese fin.
- Comprar una vivienda protegida (VPO) a precio libre. Consulte al organismo autonómico de vivienda si se aplican un precio máximo y una autorización.
- Olvidar al cónyuge del vendedor o a los demás herederos. Si no firman, la venta puede fracasar ante el notario.
Base legal
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, art. 9.1.e (community debts and certificate)
- Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), art. 64 (IBI follows the property)
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, arts. 3 and 13
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, art. 14 (sale of a let home)
- Ley 29/1994, art. 25 (tenant's right of first refusal and redemption)
- Real Decreto Legislativo 1/2004 (Ley del Catastro Inmobiliario), art. 38 (cadastral reference in documents)
- Código Civil, arts. 1484 and 1490 (hidden defects and 6-month limit)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (texto refundido del ITP y AJD), art. 10.2 (tax base: cadastral reference value, or the price if higher)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, art. 31 (minimum information in a purchase)
Fuentes
- Tarifes, tipus impositius i quota (ITP, transmissions patrimonials oneroses)
- Actos jurídicos documentados
- Viviendas e inmuebles: compraventa de vivienda
- Registro de la Propiedad: nota simple
- Solicitud de acceso a la información catastral y de certificados
- Los decretos-leyes de vivienda: derogación, reaprobación y convalidación en plena disolución