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Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (Eslovenia)

Contrato de arrendamiento de vivienda (piso o casa del mercado privado)Najemna pogodba za stanovanje (tržno najemno stanovanje)

Un contrato de arrendamiento escrito para una vivienda alquilada en el mercado privado, basado en el contenido obligatorio del artículo 91 de la Ley de Vivienda (SZ-1): la vivienda y su identificador catastral, las partes y los ocupantes, la renta y los gastos, la fianza, el mantenimiento, las visitas del arrendador, las causas de resolución y la entrega.

Úselo cuando un particular o una empresa alquila un piso o una casa como vivienda en el mercado privado (tržno najemno stanovanje), por un plazo fijo o indefinido. No lo use para un alquiler turístico de corta duración, que se rige por la Ley de Hostelería (Zakon o gostinstvu), ni para una vivienda pública de alquiler que alquila un municipio o un fondo de vivienda. La SZ-1 regula el arrendamiento, y el Código de Obligaciones cubre las lagunas. El Estado no publica ningún modelo oficial.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. La vivienda pública en alquiler (javna najemna stanovanja) sigue sus propias normas y contratos.
Forma y contenido
Por escrito, con al menos los elementos enumerados en la SZ-1, art. 84 y 91.
Duración
De plazo fijo o indefinido (SZ-1, art. 86).
Fin de un plazo fijo
El inquilino debe obtener la prórroga del arrendador al menos 30 días antes del final, o irse en la fecha de fin, salvo pacto distinto (art. 95).
Renta
Libre en el mercado privado (art. 115), pero usuraria si supera en más del 50% la renta media de mercado del municipio para viviendas similares (art. 119).
Fianza (varščina)
Sin tope legal ni plazo de devolución en un arrendamiento del mercado privado. Fije el importe y las condiciones de devolución en el contrato.
Preaviso del inquilino
60 días por escrito, sin dar motivos, salvo que el contrato diga otra cosa (art. 102).
Resolución por el arrendador
Por las causas por incumplimiento del art. 103 o las causas del contrato (art. 105), tras un aviso escrito con al menos 15 días para subsanar (art. 103).
Plazo de preaviso del arrendador
Al menos 60 días, y por vía judicial si el inquilino se opone (art. 112). Otros motivos exigen otra vivienda adecuada (art. 106).
Renta impagada, sin vencimiento pactado
La renta y los gastos impagados 60 días después de la factura son una causa. Tras un aviso escrito, el arrendador puede resolver el contrato (art. 103 y 112.a).
Visitas del arrendador
Como máximo dos veces al año, para comprobar el uso adecuado (art. 94).
Venta de la vivienda
El arrendamiento continúa y el comprador pasa a ser el arrendador (art. 107).
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
25% de la renta menos una deducción fija de gastos del 10%, para un arrendador particular (FURS).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en esloveno. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato de arrendamiento de vivienda (piso o casa del mercado privado)

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Arrendador: Arrendador (en adelante, el arrendador).

      Indique el nombre completo o la razón social, la dirección y el número fiscal (davčna številka), un elemento obligatorio (SZ-1, art. 91). Firma cada copropietario, o uno con autorización escrita.

    2. 1.2

      Inquilino: Inquilino (en adelante, el inquilino). Las siguientes personas usarán la vivienda junto con el inquilino: Otras personas que vivirán en la vivienda.

      Indique nombre completo, fecha de nacimiento y dirección actual de cada inquilino. Enumere a todos los ocupantes: quien resida más de 60 días en 3 meses sin figurar necesita consentimiento.

  2. 2.La vivienda

    1. 2.1

      El arrendador arrienda al inquilino la vivienda situada en Dirección, planta y número de piso, con el identificador del catastro de edificios Identificador catastral del edificio, con una superficie de Superficie m², compuesta por: Habitaciones.

      Copie el identificador (identifikacijska oznaka) del catastro de edificios (kataster stavb).

    2. 2.2

      Conexiones de suministros: Conexiones de suministros. Año de construcción: Año de construcción. Se arrienda junto con la vivienda: Otros espacios alquilados con la vivienda. Mobiliario: Mobiliario y equipamiento. Certificado energético: Clase y número del certificado energético.

      La ubicación, la superficie, la estructura, los suministros y el año de construcción son elementos obligatorios (SZ-1, art. 91). Para el mobiliario, remita a la lista del acta de entrega.

  3. 3.Tipo de arrendamiento y uso

    1. 3.1

      La vivienda se arrienda como vivienda privada de alquiler de mercado con una renta pactada libremente. El inquilino la usará solo como vivienda.

      El tipo de arrendamiento es un elemento obligatorio. Ejercer una actividad económica en la vivienda sin licencia es una causa de resolución.

  4. 4.Duración

    1. 4.1

      Opcional

      El contrato se celebra por tiempo indefinido, a partir del Fecha de inicio.

      Opción de plazo indefinido. Conserve esta cláusula o la siguiente.

    2. 4.2

      Opcional

      El contrato se celebra por un plazo determinado desde el Fecha de inicio hasta el Fecha de fin de un plazo fijo. Si el inquilino desea prorrogarlo, debe obtener el acuerdo del arrendador firmando un anexo a este contrato al menos 30 días antes de que termine el plazo. Si no, el inquilino debe desalojar la vivienda de personas y enseres y devolverla al arrendador el último día del plazo.

      Opción de plazo fijo (SZ-1, art. 95). Conserve esta cláusula o la anterior. Como escritura notarial, permite el desahucio sin demanda (art. 111(3)).

  5. 5.Renta

    1. 5.1

      La renta mensual es de Renta mensual EUR. El inquilino la paga por el mes en curso a más tardar el día Día del mes en que vence la renta del mes en la cuenta del arrendador Cuenta bancaria del arrendador (IBAN).

      La renta, cómo se paga y cuándo son elementos obligatorios. El pago por transferencia bancaria da una prueba a ambas partes.

    2. 5.2

      Opcional

      Una vez al año, el Fecha de la actualización anual de la renta, la renta se ajusta según el índice de precios al consumo publicado por la Oficina de Estadística de la República de Eslovenia para los doce meses anteriores.

      Consérvela si el arrendamiento dura más de un año. Sin ella, la renta queda fija.

  6. 6.Gastos corrientes

    1. 6.1

      Además de la renta, el inquilino paga directamente a los suministradores: Gastos pagados directamente a los proveedores. Los siguientes gastos corrientes individuales y comunes se cobran al inquilino a través del arrendador o del administrador: Gastos pagados vía arrendador o administrador.

      El contrato debe enumerar los gastos adicionales y cómo se pagan (SZ-1, art. 91). Por defecto, el inquilino debe los gastos corrientes del edificio y el propietario el resto (art. 24).

    2. 6.2

      Los gastos de administración, las aportaciones al fondo de reserva y los gastos de mantenimiento mayor corren a cargo del arrendador.

  7. 7.Fianza

    1. 7.1

      A la firma de este contrato, el inquilino paga al arrendador una fianza de Fianza EUR, que garantiza el pago de la renta, los gastos y cualquier daño en la vivienda y su equipamiento. El arrendador confirma por escrito la recepción de la fianza.

      La ley no fija tope en un arrendamiento del mercado privado. Las partes pactan el importe.

    2. 7.2

      El arrendador devuelve la fianza al inquilino dentro de los Días tras la salida para devolver la fianza días siguientes a la devolución de la vivienda, descontando solo las obligaciones impagadas probadas del inquilino y el coste de reparar los daños que excedan del uso normal. El inquilino no puede compensar la fianza con la renta.

      Si las facturas finales de suministros aún no se han emitido, las partes pueden pactar retener una parte equivalente de la fianza hasta que se emitan.

  8. 8.Entrega

    1. 8.1

      El arrendador entrega la vivienda al inquilino el Fecha de inicio en un estado que permita su uso normal. En la entrega, las partes redactan y firman un acta de entrega que describe el estado de las estancias y del equipamiento, las lecturas de los contadores y el número de llaves entregadas, que se anexa a este contrato.

      La forma de entrega es un elemento obligatorio (SZ-1, art. 91). Adjunte al acta fotos con fecha.

  9. 9.Uso de la vivienda

    1. 9.1

      El inquilino usa la vivienda y los elementos comunes del edificio con cuidado, conforme a este contrato y a las normas de la casa. El inquilino no puede subarrendar la vivienda ni ninguna parte de ella sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

    2. 9.2

      Si una persona distinta de las mencionadas en este contrato usa la vivienda durante más de 60 días en tres meses, el inquilino debe obtener el consentimiento del arrendador y proponer un anexo. Animales domésticos: Mascotas.

  10. 10.Mantenimiento y reparaciones

    1. 10.1

      El arrendador mantiene la vivienda y los elementos comunes en un estado que permita su uso normal y responde de los vicios materiales y jurídicos de la vivienda. El inquilino realiza y paga las pequeñas reparaciones causadas por el uso ordinario de la vivienda, y el mantenimiento corriente que el Reglamento sobre normas de mantenimiento de edificios residenciales y viviendas asigna a los inquilinos de viviendas públicas de alquiler, que se aplica a este contrato por analogía, y paga los daños causados por un uso indebido o descuidado.

      Desde el 19 de diciembre de 2025, el Reglamento sobre normas de mantenimiento (Uradni list RS, št. 102/25, art. 6) enumera las obras del inquilino solo para la vivienda pública en alquiler.

    2. 10.2

      El inquilino informa sin demora al arrendador de los defectos de los que este es responsable. El inquilino puede realizar las reparaciones urgentes necesarias para proteger la vida, la salud o los bienes y reclamar los gastos.

    3. 10.3

      El inquilino no puede modificar las estancias, el equipamiento empotrado ni las instalaciones sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Al marcharse, el inquilino tiene derecho al reembolso de la parte no amortizada de las obras útiles y necesarias realizadas con el consentimiento del arrendador, salvo que las partes acuerden otra cosa.

      SZ-1, art. 96 a 98. El arrendador no puede exigir que el inquilino se vaya antes de reembolsar estas obras (art. 112).

  11. 11.Control del uso de la vivienda

    1. 11.1

      El inquilino permite que el arrendador o su representante entre en la vivienda para comprobar que se usa adecuadamente como máximo dos veces al año, con un aviso previo de al menos Días de preaviso antes de una visita días. La entrada para reparaciones urgentes y mejoras está permitida conforme al artículo 99 de la Ley de Vivienda.

      El contrato debe indicar cómo y con qué frecuencia comprueba el arrendador el uso de la vivienda (SZ-1, art. 91 y 94).

  12. 12.Resolución

    1. 12.1

      El inquilino puede resolver este contrato en cualquier momento sin indicar motivos, mediante notificación escrita al arrendador con un plazo de preaviso de 60 días.

    2. 12.2

      El arrendador puede resolver este contrato por los siguientes motivos de culpa: si el inquilino o las personas que viven con él causan daños importantes por el uso de la vivienda o de los elementos comunes; si el inquilino ejerce una actividad en la vivienda sin permiso o incumpliéndolo; si el inquilino no mantiene la vivienda en la medida exigida a los inquilinos; si el inquilino no paga la renta o los gastos en el plazo de este contrato; si el inquilino o las personas que viven con él incumplen con frecuencia y de forma grave las normas de la casa o perturban seriamente a otros residentes; si el inquilino modifica la vivienda o el equipamiento empotrado sin el consentimiento del arrendador; si una persona no mencionada en este contrato usa la vivienda durante más de 60 días en tres meses sin consentimiento; si el inquilino subarrienda sin consentimiento; si el inquilino niega la entrada en los casos fijados por la ley; si el inquilino, sin causa justificada, no se hace cargo de la vivienda o no empieza a vivir en ella dentro de los 30 días siguientes a la firma; si el inquilino da información falsa para obtener una ayuda al alquiler.

      Estas son las causas del art. 103 de la SZ-1 que se aplican a un arrendamiento de mercado. El contrato debe enumerarlas (art. 91).

    3. 12.3

      Opcional

      Además de los motivos del párrafo anterior, el arrendador también puede resolver este contrato por los siguientes motivos: Causas adicionales de resolución.

      Un arrendamiento de mercado puede añadir causas (SZ-1, art. 105). Por cualquier otro motivo, el arrendador debe proporcionar al inquilino otra vivienda adecuada (art. 106).

    4. 12.4

      Antes de resolver, el arrendador advierte por escrito al inquilino del incumplimiento, de cómo subsanarlo y de un plazo de al menos 15 días para hacerlo. El plazo de preaviso del arrendador es de al menos 60 días. Si el inquilino impugna la resolución, el arrendador la hace valer mediante una acción judicial. Si el inquilino no paga la renta o los gastos, el arrendador puede, tras una advertencia escrita, resolver mediante notificación y exigir que se desaloje la vivienda.

      SZ-1, art. 103(3) y (4), 112 y 112.a. No hace falta aviso antes de demandar por subarriendo no autorizado.

  13. 13.Devolución de la vivienda

    1. 13.1

      Cuando termina el contrato, el inquilino devuelve la vivienda al arrendador libre de personas y enseres, en el estado en que la recibió, teniendo en cuenta los cambios derivados del uso normal y los cambios hechos con el consentimiento del arrendador. Las partes redactan un acta de entrega de salida, la comparan con el acta de entrada y anotan las lecturas de los contadores y las llaves devueltas.

      SZ-1, art. 113. El inquilino no responde del desgaste normal (OZ, art. 604).

  14. 14.Cambio de propietario

    1. 14.1

      Un cambio de propietario de la vivienda no afecta a este contrato. El nuevo propietario asume la posición del arrendador. El arrendador informa con tiempo al inquilino de una venta prevista.

      SZ-1, art. 107.

  15. 15.Condiciones especiales

    1. 15.1

      Otras condiciones pactadas

      Una cláusula no puede contradecir las normas obligatorias de la SZ-1. Escriba cada condición en ambos idiomas si las partes no comparten uno.

  16. 16.Disposiciones finales

    1. 16.1

      Las cuestiones que este contrato no regula se rigen por la Ley de Vivienda y el Código de Obligaciones. Las modificaciones de este contrato solo son válidas por escrito. Es competente para las controversias el Tribunal competente.

      Normalmente, el tribunal local del lugar donde está la vivienda.

    2. 16.2

      Los anexos de este contrato son: una copia del certificado energético, el acta de entrega de entrada con la lista de equipamiento y fotos, y las normas de la casa. El contrato se redacta en dos ejemplares idénticos, uno para cada parte.

  17. 17.Firmas

    1. 17.1

      Lugar y fecha: Lugar de la firma, Fecha de la firma. Arrendador: ____________________ Inquilino: ____________________

Formalidades

  1. El contrato debe constar por escrito. Ambas partes lo firman y cada una conserva una copia firmada.
  2. Debe contener al menos los elementos del artículo 91 de la SZ-1, incluidas las causas de resolución del artículo 103. No se aplica inscripción judicial ni timbre.
  3. Desde el 1 de diciembre de 2025, un arrendamiento de plazo fijo otorgado como escritura notarial ejecutiva permite al arrendador pedir el desahucio sin demanda cuando termina sin prórroga.
  4. Antes de firmar un arrendamiento de 1 año o más, el arrendador debe entregar al inquilino un certificado de eficiencia energética válido.
  5. En un edificio de varias unidades, el arrendador debe notificar de inmediato al administrador del edificio el nombre del inquilino y el número de ocupantes.
  6. Los arrendadores que son empresas o autónomos, y los inquilinos que son empresas, comunican un arrendamiento de 6 meses o más al registro del mercado (ETN) antes del día 15 del mes siguiente.
  7. Los particulares no comunican nada al ETN. Un arrendador particular con un inquilino particular presenta la declaración de ingresos por alquiler ante FURS antes del 28 de febrero del año siguiente.
  8. Si el inquilino es una empresa u otro pagador que retiene el impuesto, el arrendador no presenta esa declaración.

Errores frecuentes

  • Omitir las causas de resolución del artículo 103. Son un elemento obligatorio del contrato (SZ-1, art. 91).
  • Dejar que venza el plazo fijo sin una prórroga firmada. El inquilino queda entonces sin título legal sobre la vivienda y el arrendador puede solicitar una orden de desahucio.
  • Tratar la fianza como la renta del último mes. Pacte por escrito qué cubre la fianza y cuándo se devuelve, y conserve el justificante de pago.
  • Resolver el contrato por renta impagada sin un aviso escrito previo que nombre el incumplimiento y dé al menos 15 días para pagar.
  • Cobrar una renta muy superior a la media local. Un inquilino puede pedir al municipio que la compruebe y reclamar el exceso si es usuraria.
  • Omitir el acta de entrega. Sin ella, las partes no pueden probar el estado de la vivienda al inicio, y siguen las disputas por la fianza.
  • Firmar un arrendamiento de 1 año o más sin entregar el certificado energético. El propietario arriesga una multa de 300 euros (ZURE, art. 66).
  • No enumerar las obras de mantenimiento del inquilino (SZ-1, art. 91, 92 y 94). El inquilino asume las reparaciones menores por el uso ordinario (OZ, art. 589(3)). Enumere cualquier otra.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca