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Plantilla de contrato previo de compraventa (Eslovenia)

Contrato preliminar de compraventa con arrasPredpogodba za prodajo nepremičnine z aro

Un contrato escrito en el que el vendedor y el comprador se obligan a firmar el contrato de compraventa antes de una fecha fijada, al precio acordado y con las condiciones acordadas. El comprador paga unas arras (ara) que se imputan al precio. Si una parte se niega a firmar, la otra puede quedarse con la ara o reclamar el doble, o pedir al tribunal que ordene la firma.

Úselo cuando las partes están de acuerdo en el inmueble y el precio pero aún no pueden firmar el contrato de compraventa, por ejemplo porque el comprador espera un préstamo, el vendedor debe cancelar una hipoteca o el municipio debe renunciar antes a su derecho de tanteo. Si nada impide la venta, muchas partes se saltan este paso y firman de inmediato el contrato de compraventa (prodajna pogodba). Pida a un notario o a un abogado que lo revise. No lo use para una vivienda nueva comprada al promotor: en ese caso la ZVKSES limita la ara al 10 % y exige una garantía bancaria o una cuenta de depósito en garantía.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Para una vivienda nueva comprada al promotor, la Ley de Protección de los Compradores de Pisos y Viviendas Unifamiliares (ZVKSES) añade normas obligatorias.
Forma
Por escrito, porque el contrato principal debe constar por escrito (OZ, art. 33(2) y 52).
Efecto vinculante
Vincula si contiene los elementos esenciales del contrato de compraventa: el inmueble y el precio (OZ, art. 33(3)).
Negativa a firmar
La otra parte puede pedir al tribunal que ordene la firma en los 6 meses siguientes a la fecha acordada (OZ, art. 33(4) y (5)).
Ara
Se imputa al precio (OZ, art. 64).
Ara en caso de incumplimiento
Quien la recibe puede quedársela si quien la paga incumple. Quien la paga puede reclamar el doble si quien la recibe incumple (OZ, art. 64 y 65).
Ara excesiva
Un tribunal puede reducirla a petición de parte (OZ, art. 65(4)). Para una vivienda nueva de un promotor no puede superar el 10% del precio (ZVKSES, art. 11).
Tanteo municipal
El municipio tiene 30 días desde la recepción de la oferta para aceptar. No tiene derecho sobre un piso en propiedad horizontal (ZUreP-3, art. 200 y 201).
Impuesto de transmisión
2% del precio. Lo debe el vendedor salvo que el comprador acepte pagarlo. Declaración en los 15 días siguientes al contrato de compraventa (ZDPN-2, art. 5, 9 y 11).
Propiedad
Se transmite solo con la inscripción en el registro de la propiedad, con base en un consentimiento de inscripción con firma legalizada (SPZ, art. 23 y 49).
Deudas de la comunidad de propietarios
La carga sobre el piso tiene un tope de 5 veces la aportación mínima al fondo de reserva (SPZ, art. 120).
Vicios ocultos
Avise en los 8 días siguientes a descubrirlo. El vendedor no responde de defectos que aparezcan pasados 6 meses desde la entrega, salvo pacto (OZ, art. 462).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en esloveno. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato preliminar de compraventa con arras

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Vendedor: Vendedor (en adelante, el vendedor).

      Indique nombre completo, dirección, EMŠO o fecha de nacimiento y número fiscal de cada parte. Añada la nacionalidad del comprador. Nombre a los vendedores como en el registro.

    2. 1.2

      Comprador: Comprador (en adelante, el comprador). Las partes celebran el siguiente contrato preliminar.

      Un comprador de un Estado ajeno a la UE, la AELC y la OCDE necesita una decisión de reciprocidad del Ministerio de Justicia, o no puede comprar. Compruébelo antes de firmar.

  2. 2.Inmueble

    1. 2.1

      El vendedor declara que es el propietario inscrito del inmueble Descripción del inmueble, situado en Dirección, con el identificador Identificador del registro de la propiedad, en la cuota: Cuota del vendedor (en adelante, el inmueble).

      Indique tipo, planta, habitaciones, superficie útil neta en m², plaza de aparcamiento y sótano. Indique el identificador (identifikacijski znak) de cada parte del edificio o parcela.

    2. 2.2

      En la fecha de firma de este contrato, el registro de la propiedad muestra: Asientos en el registro de la propiedad. El vendedor cancelará las cargas inscritas que el comprador no asuma de la siguiente forma: Cómo se cancelarán las hipotecas existentes.

      Enumere hipotecas, servidumbres y anotaciones, y adjunte una nota simple del registro de la propiedad del mismo día. Una anotación pendiente (plomba) es una solicitud sin resolver: pregunte qué es.

  3. 3.Objeto del contrato

    1. 3.1

      Las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa del inmueble (el contrato principal) en las condiciones de este contrato a más tardar el Plazo para firmar el contrato de compraventa. El contrato principal contendrá el consentimiento incondicional del vendedor a la inscripción de la propiedad a nombre del comprador.

      El consentimiento de inscripción puede constar en el contrato de compraventa o en un documento aparte. El notario puede custodiarlo hasta que se pague el precio.

  4. 4.Precio

    1. 4.1

      El precio del inmueble es de Precio en euros, en cifras EUR (en letras: Precio en letras, en esloveno euros) y se acuerda como definitivo.

    2. 4.2

      El comprador paga el precio, descontadas las arras pagadas, de la siguiente forma: Cómo se paga el resto.

      Con depósito notarial, el notario paga al vendedor y a cualquier banco hipotecario, y entrega al comprador el consentimiento de inscripción legalizado, cuando ha recibido el precio completo.

  5. 5.Arras (ara)

    1. 5.1

      A la firma de este contrato, el comprador paga unas arras de Ara EUR en la cuenta Cuenta que recibe la ara como señal de que el contrato está celebrado. Al celebrarse el contrato principal, las arras se imputan al precio.

      Pague la ara al IBAN del vendedor o a la cuenta de depósito del notario.

    2. 5.2

      Si el contrato principal no se celebra por causas de las que responde el comprador, el vendedor puede quedarse con las arras. Si el contrato principal no se celebra por causas de las que responde el vendedor, el comprador puede reclamar el doble de las arras. Los demás derechos de las partes según el Código de Obligaciones no se modifican.

      Esto sigue el OZ, art. 65. La parte perjudicada puede reclamar en su lugar el cumplimiento y los daños.

    3. 5.3

      Si el contrato principal no se celebra porque no se cumple una condición suspensiva de este contrato, o porque el municipio ejerce su derecho de adquisición preferente, y ninguna de las partes es responsable, el vendedor devuelve las arras en un solo pago dentro de los Días para devolver la ara si falla una condición días siguientes.

    4. 5.4

      Opcional

      Cualquiera de las partes puede desistir de este contrato hasta el Plazo para firmar el contrato de compraventa. Las arras sirven de precio del desistimiento: si desiste el comprador, las pierde; si desiste el vendedor, devuelve el doble.

      Consérvelo solo si ambas partes quieren una salida de pago (OZ, art. 68). Sin él, ninguna parte puede librarse del contrato renunciando a la ara.

  6. 6.Condiciones suspensivas

    1. 6.1

      Opcional

      La obligación del comprador de celebrar el contrato principal depende de que obtenga la aprobación de un préstamo para vivienda de Importe del préstamo EUR a más tardar el Plazo para obtener el préstamo. El comprador informa por escrito y sin demora al vendedor cuando se apruebe o se deniegue el préstamo.

      Consérvelo si alguna parte del precio depende de un préstamo. Adjunte la denegación del banco si falla la condición.

    2. 6.2

      Opcional

      Si el inmueble está en una zona de adquisición preferente del municipio o del Estado, el vendedor lo ofrecerá al titular del derecho de adquisición preferente en las condiciones de este contrato antes de celebrar el contrato principal. Si el titular ejerce el derecho, este contrato termina.

      No hace falta para un piso en propiedad horizontal. El certificado de información de ubicación del municipio (lokacijska informacija) indica si se aplica una zona de tanteo.

  7. 7.Declaraciones y obligaciones del vendedor

    1. 7.1

      El vendedor declara que, aparte de las cargas inscritas, no existen otros derechos de terceros sobre el inmueble, que no hay procedimientos judiciales ni administrativos que le afecten y que no está arrendado, salvo: Arrendamientos sobre el inmueble.

      Si el inmueble está alquilado, indique el inquilino y la fecha de fin del arrendamiento.

    2. 7.2

      Antes de celebrar el contrato principal, el vendedor entregará al comprador un certificado de eficiencia energética válido, el certificado del administrador sobre gastos impagados en el caso de una unidad en un edificio de varias viviendas, y la prueba de que están pagadas las facturas de electricidad, agua, calefacción y suministros.

      En un edificio con más de 2 propietarios y más de 8 unidades, los gastos de administración y las aportaciones al fondo de reserva impagados son una carga sobre el piso. El comprador puede deberlos.

    3. 7.3

      El comprador ha inspeccionado el inmueble. El vendedor responde de los vicios materiales y jurídicos del inmueble según el Código de Obligaciones.

      El plazo de 6 meses para los vicios ocultos se aplica salvo que el contrato fije un plazo más largo (OZ, art. 462). Pacte aquí un plazo más largo si lo desea.

  8. 8.Entrega

    1. 8.1

      El vendedor entrega el inmueble al comprador, libre de personas y enseres, el Fecha de entrega, pero no antes del pago íntegro del precio. Las partes hacen constar la entrega en un acta con las lecturas de los contadores y una lista de las llaves entregadas.

  9. 9.Impuestos y gastos

    1. 9.1

      El impuesto sobre transmisiones de bienes inmuebles lo paga el Quién paga el impuesto de transmisión del 2%. Los demás gastos se reparten de la siguiente forma: Otros gastos. El contrato principal lo redacta, o legitima sus firmas, el notario Notario.

      No se aplica el impuesto de transmisión si la venta de un edificio nuevo está sujeta a IVA (ZDPN-2, art. 4). Otros gastos: notario, tasa del registro de la propiedad, abogado, agente.

  10. 10.Derecho a exigir la celebración del contrato principal

    1. 10.1

      Si una de las partes no acude a celebrar el contrato principal en el plazo acordado, la otra parte puede, dentro de los seis meses siguientes al vencimiento del plazo, pedir al tribunal que condene a la parte incumplidora a celebrarlo.

      Esto repite el OZ, art. 33(4) y (5). Las normas sobre la ara expuestas antes siguen aplicándose.

  11. 11.Disposiciones finales

    1. 11.1

      Las modificaciones de este contrato solo son válidas por escrito. Es competente para las controversias el Tribunal competente.

      Normalmente, el tribunal del lugar donde está el inmueble.

    2. 11.2

      Este contrato se redacta en Número de copias firmadas ejemplares idénticos y entra en vigor cuando lo han firmado ambas partes.

  12. 12.Firmas

    1. 12.1

      Lugar y fecha: Lugar de la firma, Fecha de la firma. Vendedor: ____________________ Comprador: ____________________

Formalidades

  1. La predpogodba debe constar por escrito, porque el contrato de compraventa que prepara debe constar por escrito.
  2. Ambas partes la firman y cada una conserva una copia firmada. A la predpogodba en sí no se aplica notario, inscripción ni impuesto.
  3. El contrato de compraventa posterior debe contener el consentimiento de inscripción del vendedor (zemljiškoknjižno dovolilo). Un notario debe legalizar en él la firma del vendedor.
  4. El notario lo legaliza solo después de que el vendedor demuestre que ha pagado el impuesto de transmisión del 2%.
  5. El vendedor presenta la declaración del impuesto ante FURS en los 15 días siguientes al contrato de compraventa.
  6. En una zona de tanteo municipal, el vendedor debe ofrecer primero el inmueble al municipio, que tiene 30 días para responder. Los pisos en propiedad horizontal quedan exentos.
  7. El notario comprueba la oferta al municipio antes de legalizar la firma. Una venta que la omite es nula (ZUreP-3, art. 201).
  8. Los copropietarios también tienen derecho de tanteo (SPZ, art. 66).

Errores frecuentes

  • Pagar la ara a un vendedor que no ha comprobado. Lea antes la nota simple del registro de la propiedad y prefiera pagar al notario o a una cuenta de depósito.
  • Omitir el plazo para el contrato de compraventa. Sin él, es difícil contar los 6 meses para acudir al tribunal.
  • Olvidar la condición del préstamo. Sin ella, la denegación del préstamo es un riesgo suyo y puede perder la ara.
  • Fijar una ara tan alta que funcione como una penalización. Un tribunal puede reducirla y la disputa retrasa la venta.
  • Ignorar a un inquilino existente. Un arrendamiento continúa tras la venta y el comprador pasa a ser el arrendador (SZ-1, art. 107).
  • Aceptar un contrato de compraventa sin consentimiento de inscripción, o con uno que el vendedor no ha legalizado. El comprador no podrá entonces inscribirse como propietario.
  • Omitir la oferta de tanteo al municipio para una casa o un terreno en una zona de tanteo. El contrato de compraventa es entonces nulo.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca