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Lista de comprobación antes de comprar (Eslovenia)

Comprobaciones antes de comprar un inmueblePreverjanje nepremičnine pred nakupom

Los documentos y las comprobaciones que el comprador de una vivienda existente en Eslovenia debe completar antes de pagar arras o firmar: registro de la propiedad y propietario, catastro y licencias, derechos de tanteo, certificado energético, deudas de la comunidad de propietarios, impuestos y el derecho del propio comprador a comprar.

Úselas desde la primera visita hasta que firme el contrato preliminar o el contrato de compraventa. Haga de nuevo la comprobación del registro de la propiedad el día en que firme y el día en que pague. En Eslovenia ningún funcionario público comprueba la operación por usted antes de la firma: el notario legitima la firma del vendedor y comprueba el pago del impuesto y el paso del derecho de tanteo municipal, pero no verifica el estado del inmueble, los permisos ni las cuentas de la comunidad de propietarios, salvo que usted le pida que redacte el contrato.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Propiedad
Se transmite solo con la inscripción en el registro de la propiedad, así que el registro decide quién puede vender.
Impuesto de transmisión
2% del precio, a cargo del vendedor salvo que el contrato diga que paga el comprador (ZDPN-2, art. 5 y 9).
Declaración del impuesto
En los 15 días siguientes al contrato (ZDPN-2, art. 11). El notario legaliza las firmas solo después de pagar el impuesto (ZDPN-2, art. 15; FURS).
Impuesto del vendedor sobre la plusvalía
25%, que baja al 20% tras 5 años y al 15% tras 10 años de propiedad, y a cero tras 15 años (FURS).
Exención de la ganancia patrimonial
Está exenta la vivienda que el vendedor poseyó, habitó y en la que tuvo residencia permanente durante al menos los últimos 3 años (FURS).
Tanteo municipal
En una zona de tanteo, ofrézcala primero al municipio. Tiene 30 días para aceptar. No se aplica a un piso en propiedad horizontal (ZUreP-3, art. 200 y 201).
Certificado energético
Válido 10 años (ZURE, art. 30). El vendedor debe entregarlo antes de firmar el contrato (ZURE, art. 31).
Deudas de la comunidad de propietarios
Una carga sobre el piso por gastos de administración y aportaciones al fondo de reserva, hasta 5 veces la aportación mínima (SPZ, art. 120).
Edificios con cargo de comunidad de propietarios
Edificios con más de 2 propietarios y más de 8 unidades (SPZ, art. 120).
Aviso al administrador del edificio
El vendedor debe avisar de la venta al administrador en los 30 días siguientes a la fecha en que el comprador puede solicitar la inscripción (SZ-1, art. 17).
Vivienda nueva de un promotor
La ara no puede superar el 10% del precio (ZVKSES, art. 11).

La lista de comprobación

Propietario, título y derecho del comprador a comprar

Catastro, urbanismo y edificio

Derechos de tanteo y autorizaciones

Piso en un edificio de varias unidades

Impuestos, gastos y pago

Formalidades

Una lista de diligencia debida es, por naturaleza, una lista de comprobación. La ley eslovena no exige ningún formulario para ella.

  1. Usted no firma esta lista de comprobación.
  2. La mayoría de los documentos son públicos y están en línea: el registro de la propiedad en el portal de los tribunales y el catastro en la Autoridad de Topografía y Cartografía.
  3. El registro de certificados energéticos está en línea en el ministerio de energía.
  4. El municipio emite el certificado de información de ubicación (lokacijska informacija) y la declaración sobre su derecho de tanteo.
  5. El administrador del edificio emite el certificado de gastos impagados a petición del propietario, así que pida al vendedor que lo obtenga.

Errores frecuentes

  • Fiarse del anuncio o del resumen del agente en lugar de una nota simple reciente del registro de la propiedad. Los propietarios, las hipotecas y las solicitudes pendientes cambian.
  • Pasar por alto una anotación pendiente (plomba) en el registro de la propiedad. Significa que una solicitud, como una venta o una hipoteca, espera resolución.
  • Comprar un piso en un edificio donde la propiedad horizontal (etažna lastnina) no está inscrita del todo. La inscripción de su propiedad puede tardar mucho más.
  • No pedir el certificado del administrador sobre gastos impagados. Las deudas antiguas pueden seguir al piso.
  • Suponer que el inquilino se va con la venta. El arrendamiento vigente continúa y el comprador pasa a ser el arrendador.
  • Pagar el precio completo antes de que el consentimiento de inscripción esté legalizado y en manos del notario o del comprador.

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca