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Plantilla de contrato previo de compraventa (Eslovaquia)

Contrato para celebrar un contrato de compraventa futuroZmluva o budúcej kúpnej zmluve

Un contrato escrito en el que el vendedor y el comprador acuerdan firmar un contrato de compraventa de un inmueble determinado en una fecha fijada, en condiciones que se fijan ahora. El comprador paga un anticipo en depósito de garantía. Si una parte se niega a firmar, la otra puede pedir a un tribunal, en el plazo de un año, que sustituya la declaración negada.

Úselo cuando las partes están de acuerdo en el precio pero aún no pueden firmar el contrato de compraventa, por ejemplo porque el comprador espera una hipoteca o el vendedor debe cancelar antes una hipoteca. No lo use cuando ambas partes están listas: firmen directamente el contrato de compraventa. Pida a un abogado eslovaco que lo revise. El contrato de compraventa posterior debe cumplir la Ley del Catastro, así que la mayoría de los compradores pide a un abogado que lo autorice.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país. Redactado para un piso en un bloque de viviendas. Para una casa o un terreno, sustituya los datos del piso por los datos del edificio y de la parcela de la hoja de propiedad.
Forma
Por escrito, con acuerdo sobre las condiciones esenciales del contrato futuro (Código Civil § 50a(1)).
Si una parte se niega a firmar
La otra parte puede demandar en 1 año desde la fecha acordada para obtener una sentencia que sustituya la declaración, y reclamar daños (§ 50a(2)).
Cambio de circunstancias
La obligación termina si las circunstancias en que se basaron las partes cambian tanto que no es justo exigir la firma (§ 50a(3)).
Pena contractual
Válida solo por escrito, con el importe o el método para fijarlo (§ 544(2)).
Propiedad
Se transmite solo con la inscripción en el catastro tras el contrato de compraventa (§ 133(2)).
Firma del vendedor
Legalizada en el contrato de compraventa, salvo que lo autorice un abogado o lo redacte un notario como escritura notarial (Ley 162/1995, § 42(3)).
Tasa de inscripción
100 euros en papel, 50 euros en línea, 300 euros o 150 euros para una decisión en 15 días (Ley 145/1995, punto 11).
Impuesto sobre la renta del vendedor
Exenta pasados más de 5 años desde la adquisición, salvo los pagos de un contrato de venta futura firmado en los 5 años (Ley 595/2003, § 9(1)(a)).

El documento

Texto mostrado

Se firma la versión en eslovaco. La versión en español le ayuda a entenderla. Sus respuestas completan las dos.

Contrato para celebrar un contrato de compraventa futuro

  1. 1.Partes

    1. 1.1

      Futuro vendedor: Nombre completo del vendedor, fecha de nacimiento y número de nacimiento: Fecha de nacimiento y rodné číslo del vendedor, con residencia permanente en Domicilio permanente del vendedor (el "futuro vendedor").

      Indique a cada propietario que figura en la hoja de propiedad.

    2. 1.2

      Futuro comprador: Nombre completo del comprador, fecha de nacimiento y número de nacimiento: Fecha de nacimiento y rodné číslo del comprador, con residencia permanente en Domicilio permanente del comprador (el "futuro comprador").

      Indique a cada comprador, con las cuotas si compran como copropietarios. Un comprador extranjero sin número de nacimiento eslovaco indica su fecha de nacimiento.

    3. 1.3

      Las partes celebran este contrato conforme al § 50a del Código Civil.

  2. 2.Inmueble objeto de venta

    1. 2.1

      El futuro vendedor es el único propietario del piso n.º Número de piso en la planta Planta, portal Portal (vchod), del bloque de viviendas con número de registro Número de registro del edificio (súpisné číslo) en la parcela del registro "C" n.º Número de la parcela bajo el edificio, situado en Dirección postal del piso, con una superficie de Superficie del piso m², y de una cuota de copropiedad de Cuota en los elementos comunes y en el terreno en los elementos e instalaciones comunes del edificio y en el terreno, inscritos en la hoja de propiedad n.º N.º de hoja de propiedad (list vlastníctva), área catastral Término catastral (katastrálne územie), llevada por la Oficina de Distrito Oficina de distrito (okresný úrad), departamento catastral (el "piso").

      Copie cada dato de una hoja de propiedad actual, la cuota como fracción. El catastro comprueba el contrato de compraventa con estos datos (Ley del Catastro § 42(2)).

    2. 2.2

      El futuro vendedor declara que el piso solo está gravado por los derechos que figuran en la parte C de la hoja de propiedad, que se anexa a este contrato.

      La parte C enumera hipotecas, servidumbres y derechos de adquisición preferente. Todo piso también soporta la garantía legal a favor de los demás propietarios según la Ley 182/1993, § 15.

  3. 3.Obligación de celebrar el contrato de compraventa

    1. 3.1

      Las partes se obligan a celebrar, a más tardar el Última fecha para firmar la compraventa, un contrato de compraventa por el que el futuro vendedor transmite el piso al futuro comprador en las condiciones acordadas en este contrato.

      Deje tiempo suficiente para aprobar el préstamo y cancelar cualquier hipoteca. Una fecha demasiado corta pone al comprador en incumplimiento.

    2. 3.2

      El contrato de compraventa lo preparará un abogado designado por el futuro comprador y lo autorizará dicho abogado. La firma del futuro vendedor en el contrato de compraventa se legitimará oficialmente si ningún abogado autoriza el contrato.

      Un contrato autorizado obtiene una decisión en 20 días en lugar de 30, y el catastro lo revisa solo con sus propios registros (Ley del Catastro § 31(2) y § 32(2)).

    3. 3.3

      Si una parte no celebra el contrato de compraventa en el plazo acordado, la otra parte puede, dentro de un año, pedir a un tribunal que sustituya la declaración de voluntad de esa parte mediante una resolución judicial. El derecho a indemnización no se ve afectado.

  4. 4.Precio y pago

    1. 4.1

      El precio de compra del piso es de Precio de compra en euros, en cifras euros (en letras: Precio de compra en letras, en eslovaco euros).

    2. 4.2

      El comprador pagará el precio, descontado el anticipo, en depósito de garantía ante Depositario a la firma del contrato de compraventa. El depósito liberará el precio al vendedor después de que el catastro permita la inscripción de la propiedad del comprador y, si un banco tiene una hipoteca sobre el piso, primero directamente al banco por el importe necesario para cancelarla.

      Nombre al notario, abogado o banco. Fije las condiciones del depósito en un documento aparte. Para un notario, el Código Notarial § 68 enumera su contenido y las instrucciones de liberación.

  5. 5.Anticipo

    1. 5.1

      El futuro comprador pagará un anticipo del precio de Anticipo del precio euros en depósito de garantía ante Depositario a más tardar el Plazo para pagar el anticipo al depósito. El anticipo se imputará al precio.

    2. 5.2

      El anticipo se devolverá íntegramente al futuro comprador si no se cumple alguna condición de este contrato o si el contrato de compraventa no se celebra por causas imputables al futuro vendedor.

  6. 6.Condiciones

    1. 6.1

      Opcional

      La obligación del futuro comprador de celebrar el contrato de compraventa solo nace si un banco aprueba, por escrito y a más tardar el Plazo de aprobación del préstamo bancario, un préstamo hipotecario al futuro comprador de al menos Importe del préstamo hipotecario euros. Si no se aprueba el préstamo, el futuro comprador puede desistir de este contrato y se le devolverá el anticipo.

      Consérvela siempre que necesite un préstamo. Elimínela solo si paga todo con fondos propios.

    2. 6.2

      El futuro vendedor se asegurará de que el día de la firma del contrato de compraventa el piso no tenga derechos de terceros distintos de los que el futuro comprador acepte expresamente, salvo una hipoteca bancaria que se cancele con el precio.

  7. 7.Declaraciones y obligaciones del futuro vendedor

    1. 7.1

      El futuro vendedor declara que el piso no está arrendado, que no existe otro contrato de transmisión ni contrato para celebrar un contrato futuro sobre él, que no hay procedimientos judiciales ni de ejecución que le afecten y que no conoce otros defectos en él distintos de los enumerados en el anexo.

      Si el vendedor no revela un defecto, el comprador puede reclamar después una reducción del precio (Código Civil § 597).

    2. 7.2

      Hasta la celebración del contrato de compraventa, el futuro vendedor no transmitirá, gravará ni arrendará el piso, y lo mantendrá en el estado en que se encontraba al firmar este contrato, teniendo en cuenta el desgaste normal.

    3. 7.3

      A más tardar a la firma del contrato de compraventa, el futuro vendedor entregará al futuro comprador la confirmación del administrador del edificio o del presidente de la comunidad de propietarios de que no tiene atrasos en los gastos de servicios ni en el fondo de reparaciones, y el certificado de eficiencia energética válido del edificio.

      La confirmación es un anexo obligatorio para un piso (Ley 182/1993, § 5(2)). El propietario debe entregar el certificado energético en una venta (Ley 555/2005, § 8).

  8. 8.Entrega del piso

    1. 8.1

      El vendedor entregará el piso al comprador, desalojado, dentro de los Entrega: días tras la decisión de inscripción días siguientes a que se permita la inscripción. Las partes firmarán un protocolo de entrega con las lecturas de los contadores y el número de llaves.

  9. 9.Gastos

    1. 9.1

      El futuro comprador paga la tasa de la solicitud de inscripción y el coste de autorizar el contrato de compraventa. El futuro vendedor paga el coste de legitimar la firma y de cancelar la hipoteca.

      En un piso, la Ley 182/1993, § 5(8) pone los costes de la transmisión a cargo del vendedor, que puede reclamar las tasas administrativas y notariales. Cambie el reparto si pactan otra cosa.

  10. 10.Penalización contractual

    1. 10.1

      Opcional

      Si una parte incumple la obligación de celebrar el contrato de compraventa en el plazo acordado aunque se hayan cumplido todas las condiciones, pagará a la otra parte una penalización contractual de Pena contractual euros. Si la debe el futuro comprador, la penalización se paga con cargo al anticipo.

      Una pena debe pactarse por escrito con su importe (§ 544(2)). Salvo pacto en contrario, sustituye a los daños y perjuicios por el mismo incumplimiento (§ 545(2)).

  11. 11.Desistimiento

    1. 11.1

      El futuro comprador puede desistir de este contrato si una declaración del futuro vendedor en este contrato resulta falsa, o si el piso sufre daños sustanciales antes de la celebración del contrato de compraventa. El futuro vendedor puede desistir de este contrato si el futuro comprador no paga el anticipo a tiempo.

    2. 11.2

      El desistimiento debe hacerse por escrito y surte efecto cuando se entrega a la otra parte.

  12. 12.Disposiciones finales

    1. 12.1

      Este contrato se rige por el derecho de la República Eslovaca. Si el contrato se hace en dos idiomas, prevalece el texto eslovaco.

    2. 12.2

      El contrato se extiende en dos ejemplares, uno para cada parte. Se anexan la hoja de propiedad y la lista de defectos conocidos del piso.

  13. 13.Firmas

    1. 13.1

      En Lugar de la firma, el Fecha de la firma. Futuro vendedor: firma. Futuro comprador: firma.

      Ambas partes firman el mismo documento. Cada propietario firma, y firma también el cónyuge cuando el piso es un bien común de los cónyuges.

Formalidades

  1. Haga el contrato por escrito. Debe indicar las condiciones esenciales del contrato de compraventa: las partes, el inmueble y el precio (Código Civil § 50a).
  2. Ponga las firmas de ambas partes en el mismo documento. Haga un original por parte.
  3. No se exige notario, firma legalizada ni registro. El catastro no registra este contrato.
  4. El contrato de compraventa posterior debe estar en eslovaco o en checo, o ir acompañado de una traducción oficial, para inscribirse en el catastro.
  5. Por eso es frecuente un contrato bilingüe en el que el eslovaco es el texto vinculante.
  6. Pague el anticipo en el depósito de garantía de un notario (notárska úschova), de un abogado o en una cuenta bancaria bloqueada, no al vendedor.

Errores frecuentes

  • Omitir una condición esencial del contrato de compraventa, como el precio o el inmueble exacto. Sin ellas, un tribunal no puede sustituir la declaración negada.
  • Dejar pasar el plazo de un año. Si el contrato de compraventa no se firma en la fecha acordada, la demanda judicial debe presentarse en el plazo de un año.
  • Pagar el anticipo directamente al vendedor. Si la operación fracasa, tendrá que recuperar el dinero del vendedor. Use un depósito de garantía.
  • Olvidar el derecho de adquisición preferente de los copropietarios cuando se vende solo una cuota. Los demás copropietarios pueden comprar la cuota primero (§ 140).
  • Firmar con un solo cónyuge cuando el piso es un bien común de los cónyuges. El otro cónyuge puede impugnar la operación (§ 145(1) y § 40a).
  • No pedir la confirmación de ausencia de deudas del administrador del edificio. Para un piso, debe adjuntarse al contrato de compraventa.
  • Ignorar los gastos del edificio impagados. Los demás propietarios tienen una garantía legal sobre el piso por ellos.
  • Fijar una pena superior al anticipo. Manténgala igual o inferior al anticipo, para que el depósito de garantía pueda cubrirla sin un proceso judicial.

Base legal

Fuentes

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