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Lista de comprobación antes de comprar (Eslovaquia)

Lista de comprobación previa a la compra (due diligence)Preverenie nehnuteľnosti pred kúpou

Los documentos y las comprobaciones que un comprador debe obtener antes de firmar un contrato para un piso o una casa en Eslovaquia. Ningún notario los reúne por usted. El comprador, su abogado o el agente deben pedir cada punto.

Revísela antes de firmar un contrato para celebrar un contrato de compraventa futuro o un contrato de compraventa, y otra vez justo antes del contrato de compraventa. El catastro no comprueba el estado del inmueble, las deudas del edificio ni la situación urbanística. Solo comprueba el contrato y los datos catastrales.

Revisado el 28 de octubre de 2026. No es asesoramiento legal. Pida a un notario o abogado que revise su caso antes de firmar.

Lo esencial

Se aplica a
Todo el país
Quién es el propietario
Parte B de la hoja de propiedad. La propiedad se transmite solo con la inscripción en el catastro (Código Civil § 133(2)).
Cargas
Parte C de la hoja de propiedad: hipotecas, servidumbres, derechos de adquisición preferente con efecto real (e-Justice, registro de la propiedad eslovaco).
Confirmación de deudas del piso
Cubre los gastos de servicios y el fondo de reparaciones. Es un anexo obligatorio en la venta de un piso, salvo en la primera transmisión (Ley 182/1993, § 5(2)).
Garantía legal
Todo piso responde con una garantía legal de los créditos de los demás propietarios por gastos del edificio, durante toda su existencia (Ley 182/1993, § 15).
Certificado energético
El propietario debe tenerlo al celebrar el contrato de compraventa y entregarlo al comprador (Ley 555/2005, § 8).
Validez del certificado y multa
Válido como máximo 10 años (Ley 555/2005, § 7(7)). Multa de hasta 2.000 euros (§ 12).
Impuesto de transmisión
Ninguno. Solo se aplica la tasa del catastro: 100 euros en papel, 50 euros en línea (PwC; Ley 145/1995, punto 11).
Impuesto del vendedor
Una venta en los 5 años siguientes a la adquisición es renta imponible del vendedor (Ley 595/2003, § 9(1)(a)).

La lista de comprobación

Vendedor, título y propiedad

  • Hoja de propiedad actual de cada parcela, edificio y piso incluidos en la ventaList vlastníctva (výpis z katastra nehnuteľností)

    La parte A describe el inmueble, la parte B nombra a los propietarios y sus cuotas, la parte C enumera las cargas. El contrato debe coincidir exactamente con ella.

  • Identidad del vendedor y de cada copropietarioObčiansky preukaz, cestovný pas

    Cada propietario de la parte B firma, con firma legalizada salvo que el contrato esté autorizado por un abogado o sea una escritura notarial (Ley del Catastro § 42(3)).

  • Estado civil del vendedor y consentimiento del cónyuge si el inmueble es un bien comúnBezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

    La venta de un bien común exige a ambos cónyuges. Sin el consentimiento del cónyuge se puede impugnar la venta (Código Civil § 145(1)).

  • El documento de adquisición del vendedorNadobúdací titul (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve)

    Muestra cómo y cuándo adquirió el vendedor el inmueble, y si una venta en menos de 5 años tributa para el vendedor.

  • Si el vendedor es una sociedad, el extracto del registro mercantilVýpis z obchodného registra

    Muestra que la sociedad existe y quién puede firmar en su nombre.

Catastro, cargas y asuntos pendientes

  • Parte C de la hoja de propiedad: hipotecas, servidumbres, derechos de adquisición preferenteŤarchy (záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo)

    Una hipoteca debe cancelarse con el precio, normalmente mediante depósito de garantía. Una servidumbre sigue gravando el inmueble tras la venta.

  • Anotaciones en la hoja de propiedadPoznámky na liste vlastníctva

    Una anotación refleja una restricción del derecho del propietario a disponer del inmueble, o datos catastrales discutidos (Ley del Catastro § 38 y § 39).

  • Registro de solicitudes recibidas para el inmuebleEvidencia doručených návrhov na vklad

    Cualquiera puede consultarlo. Muestra si otra persona presentó un contrato sobre el mismo inmueble (§ 28(6)).

  • Orden de presentación

    Los derechos se ordenan según el orden en que el catastro recibió los documentos (Ley del Catastro § 41(2)).

  • Plano catastral y linderos realesKatastrálna mapa, geometrický plán

    Para una casa o un terreno, compruebe que la valla, el jardín y el camino de acceso están en las parcelas que usted compra.

  • Arrendamientos y ocupantesNájomná zmluva

    El comprador asume la posición del arrendador en un arrendamiento vigente (Código Civil § 680(2)).

  • Entrega libre de ocupantes en una fecha fijada

    Un arrendamiento protegido de vivienda termina solo por acuerdo, por vencimiento o por un motivo legal (Código Civil § 685 y § 711).

Piso en un bloque de viviendas

  • Confirmación de ausencia de deudas del administrador del edificio o de la comunidad de propietariosPotvrdenie správcu o nedoplatkoch

    Es un anexo obligatorio del contrato de compraventa de un piso, salvo en la primera transmisión (Ley 182/1993, § 5(2)).

  • Contrato del administrador o de la comunidad de propietarios, y adhesión del compradorZmluva o výkone správy, zmluva o spoločenstve vlastníkov

    El contrato de transmisión debe incluir la declaración del comprador de que se adhiere a este contrato (Ley 182/1993, § 5(1)(f)).

  • Anticipos mensuales, saldo del fondo de reparaciones y obras previstasPredpis záloh, fond prevádzky, údržby a opráv, zápisnice zo schôdze vlastníkov

    Muestran los gastos corrientes y cualquier reparación grande, como el tejado o el aislamiento, que los propietarios hayan votado y de la que usted pagará una parte.

  • Cuota en los elementos comunes y en el terrenoSpoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku

    El contrato debe indicarla (Ley 182/1993, § 5(1)(b)). Compruebe que coincide con la hoja de propiedad.

Edificio, permisos y planeamiento

Dinero, impuestos y costes

Formalidades

Una lista de due diligence es, por naturaleza, una lista de comprobación. En Eslovaquia ningún notario reúne las búsquedas por defecto, así que el comprador debe pedir cada punto.

  1. Ningún punto requiere notario.
  2. Cualquier persona puede consultar gratis en línea la hoja de propiedad (list vlastníctva) en los portales del catastro de ÚGKK SR (Portál ESKN, Portál CICA).
  3. Un extracto oficial para un acto jurídico tiene una tasa.
  4. Pida al administrador del edificio (správca) o a la comunidad de propietarios (spoločenstvo vlastníkov) la confirmación de ausencia de deudas.
  5. Pregunte a la oficina de obras del municipio por los permisos y el planeamiento.
  6. Obtenga los documentos en eslovaco y tradúzcalos si lo necesita.

Errores frecuentes

  • Confiar en una impresión antigua de la hoja de propiedad. Vuelva a consultarla el día de la firma y compruebe el registro de solicitudes recibidas para el inmueble.
  • No ver una anotación (poznámka) en la hoja de propiedad. Una anotación puede reflejar una restricción del derecho del propietario a vender o una disputa sobre los datos catastrales.
  • Ignorar la garantía legal sobre un piso. Las deudas del edificio siguen al piso, así que obtenga la confirmación de ausencia de deudas del administrador con fecha cercana a la firma.
  • Suponer que una ampliación o una buhardilla es legal porque el vendedor la usa. Pida a la oficina de obras el documento de inspección final.
  • Comprar una cuota sin comprobar a los demás copropietarios. Tienen un derecho de adquisición preferente, salvo que usted sea una persona próxima al vendedor (Código Civil § 140).
  • No inspeccionar usted mismo el piso. Comunique un defecto sin demora injustificada y, como máximo, en los 24 meses siguientes a la recepción, o la reclamación caduca (Código Civil § 599).

Base legal

Fuentes

Describa la vivienda que busca